SERVICE EXPERTISE
Expertise indépendante d'un spa ou centre de thalassothérapie : valeur des murs et du fonds, méthodes EBE et rendement, rapport aux normes RICS, partout en France.
Un spa ou centre de thalassothérapie s'évalue en distinguant les murs (valeur vénale par comparaison et capitalisation du loyer de marché) et le fonds d'exploitation (multiple d'EBE retraité, généralement 4 à 6×, et rendement). L'expert intègre le forage d'eau de mer, les cabines, bassins et hammams, la saisonnalité et l'éventuelle hôtellerie adossée.
Un spa ou un centre de thalassothérapie est un actif hybride : il combine un immobilier lourd et technique (bassins, réseaux d'eau de mer, hammams, cabines de soins, traitement d'air et d'humidité) avec une exploitation de services fortement saisonnière. Sa valeur ne se lit ni sur une simple surface, ni sur un chiffre d'affaires isolé : elle résulte de la capacité de l'outil à générer durablement un excédent brut d'exploitation.
L'expertise doit systématiquement séparer la valeur vénale des murs de celle du fonds ou de l'exploitation. Les murs d'un centre de thalassothérapie, souvent adossé à un établissement hôtelier en front de mer, relèvent d'une logique de capitalisation d'un loyer de marché ; le fonds, lui, se valorise sur la rentabilité retraitée de l'activité de soins, d'hôtellerie et de restauration.
Nos expertises sont conduites selon le Red Book RICS, les IVS et les EVS, avec des rapports motivés, à présenter aux banques (financement, ratios CRR), à l'administration fiscale (IFI, succession, donation) et aux juridictions. Réal Group intervient sur l'ensemble du territoire national, du spa urbain au grand centre de thalassothérapie littoral.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
En thalassothérapie, l'autorisation de pompage d'eau de mer, le forage, les réseaux inox et le traitement thermique constituent un actif quasi incessible et déterminant. Un centre disposant d'une ressource captée et d'installations récentes se valorise nettement au-dessus d'un spa alimenté en eau douce ou de piscine, dont l'attractivité et les tarifs de soins sont moindres.
Le potentiel de recettes dépend directement du nombre de cabines, de la surface des bassins de rééducation, des hammams, saunas et parcours marins. On raisonne en cabines exploitables et en taux d'occupation des créneaux de soins : c'est ce débit horaire, plus que la surface brute, qui plafonne le chiffre d'affaires soins et donc l'EBE valorisable.
La majorité des grands centres de thalassothérapie sont couplés à un hôtel, parfois à une résidence de cure. L'expert consolide ou isole ces activités selon le périmètre de mission : la valeur d'un ensemble hôtel-thalasso intégré diffère sensiblement de celle d'un spa exploité seul, notamment par le taux d'occupation induit et le panier moyen curiste.
L'activité est marquée par une forte saisonnalité (pics printemps-été, cures de printemps) qui pèse sur la trésorerie et le taux de rendement retenu. La qualité de l'exploitant, la présence d'une enseigne, le bail ou le mandat de gestion et la dépendance à une clientèle de cure conventionnée influencent directement le multiple d'EBE appliqué au fonds.
Définition du périmètre (murs seuls, fonds, ensemble hôtel-thalasso), de la valeur recherchée et de la base référentielle (Red Book RICS, IVS, EVS). Collecte des titres, baux, autorisations de pompage d'eau de mer, comptes d'exploitation et états du parc de cabines et bassins.
Inspection sur site des bassins, hammams, cabines, réseaux d'eau de mer, traitement d'air et d'humidité, ainsi que de l'hôtellerie et de la restauration associées. Analyse de l'état d'entretien, des mises aux normes et des investissements à venir sur cet outil très capitalistique.
Croisement des approches : comparaison de marché, capitalisation du loyer et compte d'exploitation prévisionnel (multiple d'EBE retraité, méthode DCF). Retraitement de la saisonnalité, du ratio investissement/exploitation et distinction claire entre valeur des murs et valeur du fonds.
Remise d'un rapport d'expertise circonstancié, motivé et conforme aux référentiels, à présenter aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions, présentant les hypothèses, les méthodes retenues et la fourchette de valeur justifiée.
Nos missions couvrent l'ensemble du cycle de vie de l'actif, en valeur des murs comme du fonds.
Détermination d'une valeur de marché argumentée avant la vente d'un centre ou l'entrée d'un investisseur, en distinguant murs, fonds de commerce et matériel d'exploitation pour sécuriser le prix et la répartition.
Évaluation de la valeur vénale des murs et de la valeur d'exploitation en garantie d'un prêt d'acquisition ou de rénovation, dans un rapport conforme aux exigences prudentielles (CRR) et aux attentes des comités de crédit.
Valorisation de l'actif dans une opération de restructuration capitalistique, un apport en société, une transmission familiale ou un partage, avec une base argumentée, à présenter au notaire et à l'administration fiscale.
Estimation de la valeur vénale des murs détenus directement ou via une société, pour asseoir la déclaration au titre de l'impôt sur la fortune immobilière et sécuriser le contribuable en cas de contrôle.
Analyse de la valeur et du rendement pour décider de conserver, céder, réorienter ou rénover un centre de thalassothérapie au sein d'un portefeuille d'actifs d'exploitation touristique.
Expertise contradictoire ou judiciaire en cas de désaccord entre associés, de fixation de loyer commercial, d'indemnité d'éviction ou de litige assurantiel, avec un rapport rédigé pour être produit devant les juridictions.
Nos experts associent certification internationale, maîtrise des méthodes sectorielles et indépendance, pour des rapports réellement solides.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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