Expert immobilier MRICS
Guillaume Thériez
Fondateur de Réal Valuation, Guillaume est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF).
Réal Valuation · Expertise immobilière
Expertise d'une résidence gérée et de services seniors
Dans une résidence gérée, l'investisseur ne possède pas seulement des murs : il possède un bail avec un gestionnaire. Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS, évalue l'immeuble entier ou un lot au regard de ce bail et du marché de revente, et vous adresse un devis gratuit sous 24 h, partout en France.
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L'essentiel
Comment évaluer une résidence gérée ?
Une résidence gérée — résidence services pour seniors, résidence étudiante, résidence de tourisme — s'évalue d'abord par son bail : le propriétaire loue l'immeuble ou ses lots à un gestionnaire qui exploite les services. Sa valeur dépend du loyer, de sa durée ferme, de la solidité du gestionnaire et de ce que vaudraient les murs sans lui.
- Le mot recouvre plusieurs régimes, dont la résidence-services, la résidence seniors, la résidence de tourisme et la résidence étudiante.
- Le propriétaire perçoit un loyer du gestionnaire, qui encaisse les redevances des occupants et assume les services.
- Un lot ne vaut pas la quote-part de l'immeuble : il se négocie seul, auprès d'acquéreurs particuliers.
- Un même loyer facial ne laisse pas le même revenu selon la date du bail et la charge des grosses réparations.
- Refuser le renouvellement oblige le bailleur à une indemnité d'éviction, sauf exceptions prévues par la loi.
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Un lot ou un immeuble entier : décrivez la résidence, le bail et votre échéance ; un interlocuteur dédié de Réal Valuation vous répond et vous adresse un devis gratuit.
Ce que vous obtenez
Un interlocuteur dédié cadre avec vous la nature du bien, l'usage du rapport et le délai, avant toute commande.
- Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS ; Guillaume Thériez, expert MRICS.
- Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge.
- Un devis gratuit sous 24 h, avec un interlocuteur dédié.
- Des interventions à Bordeaux, en Gironde et partout en France.
Nos appartenances
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L'expert de référence
Guillaume Thériez
Président de Réal GroupAdministrateur du Groupe ABC
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Appartenances, diplôme et enseignement
- DU Expertise Judiciaire, Université de Bordeaux, Faculté de droit et science politique
- Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
- Membre de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI)
- Membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF, ex-CEIF)
- Enseignant en économie immobilière au CNAM Nouvelle-Aquitaine, ICH Bordeaux
Un bail avant un logement
Un même mot, des régimes différents
Avant d'évaluer, l'expert dit de quelle résidence il s'agit : le droit, l'exploitant et le marché de revente ne sont pas les mêmes.
La résidence-services
Le Code de la construction et de l'habitation la définit comme un ensemble de logements autonomes dont les occupants bénéficient de services spécifiques non individualisables (article L631-13). Lorsque ces services sont fournis par le syndicat des copropriétaires, la loi encadre le montage (articles 41-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965).
La résidence services pour seniors
Elle repose souvent sur un autre schéma : des lots loués à un gestionnaire qui exploite la résidence et ses services. Ce n'est ni un EHPAD, soumis à autorisation et à tarification, ni une résidence autonomie, autre établissement social et médico-social (article L313-12 du Code de l'action sociale et des familles, III).
La résidence de tourisme
C'est un établissement commercial d'hébergement classé, exploité de façon permanente ou saisonnière (article D321-1 du Code du tourisme), dont les baux obéissent à une règle propre, rappelée plus bas. Voir notre page sur l'expertise d'une résidence de tourisme.
La résidence étudiante
La loi définit la résidence universitaire, qui loge des étudiants et des jeunes en formation (article L631-12 du Code de la construction et de l'habitation). Une résidence étudiante privée repose le plus souvent sur un bail commercial consenti à un gestionnaire. Voir notre page sur l'expertise d'une résidence étudiante et, pour l'habitat partagé, celle sur le coliving.
Sauf quand le syndicat des copropriétaires fournit lui-même les services, on retrouve le plus souvent un propriétaire, un gestionnaire et un bail entre les deux. Un investisseur — institutionnel pour un immeuble entier, particulier pour un lot — perçoit un loyer d'un gestionnaire qui, lui, encaisse les redevances des occupants et assume les services. La valeur de l'investissement dépend donc moins du logement lui-même que du contrat qui le relie au gestionnaire, de la santé de ce dernier et de la facilité avec laquelle le propriétaire pourrait s'en passer.
Deux marchés
Immeuble entier ou lot : deux marchés
Le même bail ne s'évalue pas de la même façon selon qu'il est vendu en bloc ou lot par lot.
| Critère | L'immeuble entier | Le lot en copropriété |
|---|---|---|
| Acquéreurs | Foncières, fonds, investisseurs institutionnels | Particuliers investisseurs |
| Revenu | Le loyer global du gestionnaire, ou les loyers de plusieurs baux | Le loyer du lot, net des charges de copropriété restant au propriétaire |
| Méthodes | Capitalisation du loyer, actualisation des flux, ventes d'immeubles comparables | Comparaison aux reventes de lots, capitalisation du loyer net selon la durée ferme restante |
| Risques | Gestionnaire unique, travaux à la charge du propriétaire, échéance du bail | Liquidité, santé du gestionnaire, décisions collectives des copropriétaires |
| Valeur de repli | Transformation en logements ou autre usage, si l'urbanisme le permet | Celle d'un logement libre, sous réserve du règlement de copropriété |
Un lot ne vaut pas la quote-part de l'immeuble : il se négocie seul, auprès d'acquéreurs particuliers, et sa valeur se lit dans les reventes de lots comparables plus que dans le prix d'un immeuble entier. C'est pourquoi l'expert précise toujours lequel des deux il évalue.
Situations d'expertise
Revendre, transmettre, renégocier : quand faire expertiser
Du lot hérité à la résidence entière : ce que l'expertise éclaire, situation par situation.
Revente d'un lot
Le prix demandé doit tenir compte du loyer, de la durée ferme restante et des reventes comparables : une expertise donne au vendeur un prix défendable et à l'acquéreur une lecture du bail qu'il reprend.
Succession, donation, IFI
Les biens transmis s'évaluent à leur valeur vénale réelle (article 761 du Code général des impôts) ; pour un lot loué, il est tenu compte des conditions de location (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 20), et l'IFI reprend ces règles (article 973). Voir notre expertise en succession.
Renouvellement ou baisse de loyer
Une proposition de nouveau loyer s'apprécie au regard de la valeur locative et de ce que l'exploitation peut payer. Voir le loyer de renouvellement du bail commercial.
Changement de gestionnaire
Remplacer l'exploitant, c'est arbitrer entre une indemnité d'éviction, un repreneur et une période de vacance : l'expertise chiffre chaque scénario avant la décision des propriétaires.
Acquisition d'un immeuble entier
L'investisseur achète un bail et un gestionnaire : l'expertise vérifie le loyer soutenable, la durée ferme, les travaux à venir et la valeur de repli. Voir l'expertise des actifs d'hôtellerie et de loisirs.
Financement
La banque demande une valeur indépendante, avec et sans le gestionnaire en place. Voir l'expertise pour un financement bancaire.
Méthode d'évaluation
Quatre leviers de valeur : bail, gestionnaire, immeuble, liquidité
Le bail et son loyer
Durée ferme restante, loyer fixe ou en partie variable, indexation, répartition des charges et des travaux : l'expert lit le bail clause par clause. Dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, les grosses réparations de l'article 606 du Code civil ne peuvent plus être mises à la charge du preneur (article R145-35 du Code de commerce) : un même loyer facial ne laisse donc pas le même revenu au propriétaire selon la date et la rédaction du bail.
Le gestionnaire
Taux d'occupation, niveau des redevances, coût des services, comptes : la solidité du gestionnaire conditionne le paiement du loyer pendant toute la durée du bail. L'expert apprécie aussi la dépendance de la résidence à un exploitant unique, et ce que coûterait son remplacement si le bail n'était pas renouvelé.
L'immeuble et son emplacement
Pour une résidence seniors, la proximité des commerces, des soins et des transports ; pour une résidence étudiante, celle des établissements d'enseignement ; pour une résidence de tourisme, l'attrait du site. S'y ajoutent l'état du bâtiment, les espaces communs, les mises aux normes à venir et la valeur de repli : ce que vaudraient les lots, libres, dans un autre usage.
La liquidité du lot
Un lot de résidence gérée se revend sur un marché à part : l'acquéreur achète un loyer, sans pouvoir occuper ni relouer librement, et compare ce lot à d'autres lots loués au même type de gestionnaire. Le délai de revente, les frais et la profondeur de ce marché secondaire pèsent sur la valeur autant que le rendement affiché.
Le bail dans le temps
Fin de bail, renouvellement, changement de gestionnaire
À l'échéance, le bail commercial se renouvelle en principe. Le bailleur qui refuse le renouvellement doit au preneur une indemnité d'éviction égale au préjudice causé (article L145-14 du Code de commerce) : dans une résidence divisée en lots, ce refus se décide propriétaire par propriétaire, ce qui rend le changement de gestionnaire délicat. L'expert en tient compte dans la valeur, à l'approche de l'échéance plus encore qu'en début de bail. Voir notre page sur l'indemnité d'éviction.
Les baux consentis à l'exploitant d'une résidence de tourisme durent au moins neuf ans, sans faculté de résiliation à l'expiration d'une période triennale (article L145-7-1 du Code de commerce). Dans les autres résidences, le bail consenti au gestionnaire relève en principe du droit commun du bail commercial.
Lorsque le gestionnaire est en difficulté, les propriétaires se voient souvent proposer une baisse de loyer ou un changement d'exploitant. L'expertise compare alors la valeur du lot avec le loyer réduit, avec un repreneur et sans gestionnaire, pour que chacun décide en connaissant l'écart. Voir l'expertise en redressement judiciaire.
Notre méthode
Notre méthode : du bail à la valeur
Le rendement affiché d'une résidence gérée ne suffit pas à dire sa valeur : elle dépend du bail, de la santé du gestionnaire et de la profondeur du marché de revente. Nous lisons ces trois éléments pour le propriétaire, l'acquéreur ou l'héritier, sans prendre parti pour l'exploitant.
1
Préciser l'objet
Immeuble entier ou lot, valeur vénale ou valeur locative, date et usage du rapport : vente, succession, financement, négociation avec le gestionnaire. Le cadrage fixe aussi la liste des pièces à demander au gestionnaire et au syndic.
2
Lire le bail et les comptes
Bail et avenants, loyers effectivement payés, charges restant au propriétaire, comptes rendus du gestionnaire, taux d'occupation de la résidence : nous établissons le revenu réel et sa solidité.
3
Visiter et situer
Visite de la résidence et du lot lorsque c'est possible, état des parties communes, travaux votés ou à prévoir, environnement ; recherche des reventes de lots comparables et des ventes d'immeubles du même type.
4
Comparer et conclure
Capitalisation du loyer, comparaison et, pour un immeuble entier, actualisation des flux se recoupent ; nous chiffrons ensuite la valeur de repli. Le rapport motive chaque hypothèse et indique ses limites.
Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge, établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition) et les normes de la RICS, qui distingue la valeur du lot loué, celle de l'immeuble entier et la valeur de repli.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, intervient dans toute la France, pour un lot comme pour un immeuble entier. Nos honoraires sont arrêtés au devis et ne dépendent pas de la valeur conclue.
Pièces et délais
Ce qu'il faut réunir, pour un lot ou un immeuble
- le bail consenti au gestionnaire et ses avenants, avec l'état des loyers payés sur les dernières années ;
- les comptes rendus du gestionnaire et, si vous les avez, ses comptes et les taux d'occupation ;
- le titre de propriété, le règlement de copropriété et les procès-verbaux des dernières assemblées ;
- les appels de charges, la liste des travaux votés et les diagnostics du lot ;
- pour un immeuble entier : l'état locatif, les plans et le programme de travaux.
Le délai dépend de l'objet — un lot ou un immeuble — et de la rapidité avec laquelle le gestionnaire transmet ses pièces ; il est fixé au cadrage et figure au devis.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code de la construction et de l'habitation : article L631-12 (résidence universitaire), article L631-13 (résidence-services) ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : articles 41-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 (résidences-services en copropriété).
- Code du tourisme : article D321-1 (résidence de tourisme).
- Code de commerce : article L145-7-1 (baux des résidences de tourisme), article L145-14 (indemnité d'éviction), article R145-35 (charges et travaux) ; Code civil, article 606 (grosses réparations).
- Code général des impôts, article 761 (droits de mutation à titre gratuit) et article 973 (impôt sur la fortune immobilière) ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10 (notion de valeur vénale) et BOI-PAT-IFI-20-30-20 (conditions de location).
- Code de l'action sociale et des familles, article L313-12 (EHPAD, résidences autonomie).
Textes lus dans leur version en vigueur le 3 novembre 2026.
Vos interlocuteurs
Une équipe disponible
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Engagements professionnels
Une expertise reconnue par les institutions qui font la profession
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
RICS
Royal Institution of Chartered SurveyorsLa référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
IFEI
Institut Français de l'Expertise ImmobilièreDepuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
SEEIF (ex-CEIF)
Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de FranceLe SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieVos questions
Vos questions sur un lot ou une résidence gérée
Comme un revenu : le loyer prévu par le bail, net des charges qui restent au propriétaire, la durée ferme restante, la solidité du gestionnaire et les prix de revente de lots comparables. L'expert vérifie aussi la vie de la copropriété et ce que vaudrait le lot sans gestionnaire. Le rendement annoncé à l'achat n'est qu'un point de départ.
À l'approche de l'échéance, l'acquéreur ne peut plus compter sur un loyer garanti pour longtemps : la valeur dépend alors des conditions probables du renouvellement, du coût d'un éventuel changement de gestionnaire et de la valeur de repli.
C'est possible, mais le bailleur qui refuse le renouvellement doit au gestionnaire, sauf exceptions prévues par la loi, une indemnité d'éviction égale au préjudice causé (article L145-14 du Code de commerce). Dans une résidence divisée en lots, la décision se prend propriétaire par propriétaire ; l'expertise aide à comparer le coût de la sortie et la valeur obtenue avec un nouvel exploitant.
La résidence services réunit des logements autonomes et des services destinés aux occupants. L'EHPAD est un établissement médico-social qui accueille des personnes âgées dépendantes (article L313-12 du Code de l'action sociale et des familles) et ne fonctionne qu'en vertu d'une autorisation administrative. Dans les deux cas, la valeur dépend de l'exploitation qui paie le loyer ; l'EHPAD dépend en plus de son autorisation et de sa tarification.
À sa valeur vénale réelle, c'est-à-dire au prix qu'il obtiendrait sur son marché, compte tenu du bail en cours : c'est la règle des droits de succession (article 761 du Code général des impôts ; BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 30), que l'IFI reprend (article 973) ; le BOFiP y rappelle qu'il est tenu compte des conditions de location (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 20). Pour un lot loué à un gestionnaire, cette valeur se lit dans les reventes de lots comparables, pas dans le prix d'achat initial ni dans le prix d'un logement libre du quartier.
Elle se fait sur devis : les honoraires dépendent de l'objet (un lot ou un immeuble), des pièces disponibles et de l'usage du rapport. Ils sont arrêtés au devis et ne dépendent pas de la valeur conclue. Le devis est gratuit et vous parvient sous 24 h.
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Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal GroupExpertise d'un EHPADExpertise d'une résidence étudianteExpertise d'une résidence de tourismeExpertise d'une résidence de colivingExpertise hôtelière, résidences gérées et loisirsÉvaluation d'un hôtelLoyer de renouvellement du bail commercialIndemnité d'évictionDécote d'occupation d'un bien louéExpertise immobilière en successionExpertise pour l'IFI
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