Expertise d'un EHPAD : murs, fonds et bail

Un EHPAD, établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, s'évalue à partir de son exploitation autorisée : capacité, tarifs, taux d'occupation, résultat avant loyer. Les murs valent le loyer que cette exploitation peut durablement payer, capitalisé à un taux de marché ; le fonds vaut l'exploitation elle-même. L'expert distingue toujours les deux.

• L'autorisation, accordée pour quinze ans, ne se transmet pas avec les murs : elle ne se cède qu'avec l'accord de l'autorité.
• Les recettes se partagent entre un forfait soins, un forfait dépendance et des tarifs d'hébergement à la hausse encadrée.
• Le loyer soutenable, part du résultat avant loyer que l'exploitant peut verser durablement, fonde la valeur des murs.
• La valeur par lit situe un établissement parmi des transactions connues ; elle ne fixe jamais sa valeur à elle seule.
• Une chambre achetée par un particulier s'évalue comme un revenu, compte tenu du bail, et non au prix d'un studio.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 04/11/2026.

La propriété est souvent séparée de l'exploitation. Les murs appartiennent à une foncière, à un fonds, à une société civile de placement, ou sont divisés en chambres vendues à des particuliers ; le gestionnaire, groupe privé ou association, les occupe le plus souvent en vertu d'un bail de longue durée. Expertiser les murs revient donc à juger un revenu : ce loyer est-il soutenable pour l'exploitation, pour combien de temps, et que deviendrait l'immeuble si le gestionnaire partait ?

Lorsque murs et exploitation appartiennent au même propriétaire, l'expert peut conclure à une valeur de l'ensemble ; il la décompose alors en valeur des murs, établie sur un loyer de marché, et valeur de l'exploitation, après ce loyer. Sur la méthode par le résultat, voir notre page sur la capitalisation de l'EBE.

Un EHPAD fait partie des établissements sociaux et médico-sociaux qui accueillent des personnes âgées (article L312-1 du Code de l'action sociale et des familles, I, 6°) ; il se distingue des autres par la part de résidents dépendants qu'il accueille (article L313-12). Sa création, sa transformation ou son extension sont soumises à autorisation (article L313-1-1). L'autorisation est accordée pour quinze ans (article L313-1), conjointement par le président du conseil départemental et le directeur général de l'agence régionale de santé (article L313-3, d) ; elle ne peut être cédée qu'avec l'accord de l'autorité qui l'a délivrée. Un bâtiment qui la perd n'est plus un EHPAD : c'est un immeuble à reconvertir, et il s'évalue comme tel.

La capacité autorisée est le premier facteur de valeur : places d'hébergement permanent et temporaire, accueil de jour, unités pour personnes atteintes de troubles cognitifs. L'expert lit l'arrêté d'autorisation et son échéance — le renouvellement est tacite, sauf si l'autorité, au vu des évaluations, exige une demande (article L313-5) —, le contrat pluriannuel d'objectifs et de moyens conclu pour cinq ans avec le département et l'agence régionale de santé (article L313-12, IV ter) et l'habilitation éventuelle à l'aide sociale.

Le changement de contrôle du gestionnaire doit être déclaré à l'autorité, qui peut s'y opposer (article L313-1, III) : une cession de titres n'échappe pas à la tutelle.

Les recettes d'un EHPAD se partagent en trois blocs (article L314-2 du Code de l'action sociale et des familles).

La croissance des recettes est donc encadrée : l'expert ne la projette pas comme celle d'un hôtel.

Le régime des recettes peut changer : la loi a ouvert à compter du 1er juillet 2025, à titre expérimental, pour une durée limitée et dans une partie des départements, un forfait global unique relatif aux soins et à l'entretien de l'autonomie, à la place des forfaits relatifs aux soins et à la dépendance (article 79 de la loi n° 2023-1250 du 26 décembre 2023). L'expert vérifie, à la date de l'évaluation, le régime applicable à l'établissement et si l'expérimentation court encore ; il ne projette pas au-delà de ce que prévoient les textes.

Le bail commercial dure au moins neuf ans, et le preneur peut en principe donner congé à chaque échéance triennale ; un bail conclu pour plus de neuf ans, ou portant sur un local construit en vue d'une seule utilisation, peut toutefois en disposer autrement (article L145-4 du Code de commerce). C'est ce qui permet de longues durées fermes, que l'expert relit clause par clause : durée restant à courir, indexation, répartition des charges et des gros travaux, garanties, sort des aménagements en fin de bail.

Un bâtiment conçu pour accueillir des résidents dépendants peut être qualifié de local monovalent : au renouvellement, le loyer peut alors être fixé selon les usages observés dans la branche d'activité, et non par comparaison au mètre carré (article R145-10 du Code de commerce). Le régime de ces locaux est détaillé sur notre page consacrée au loyer d'un local monovalent.

Certains établissements sont divisés en chambres vendues à des particuliers, chacun bailleur du gestionnaire. La valeur d'une chambre dépend alors du bail en cours, de la santé de l'exploitant et d'un marché de revente propre à ces lots, sur lequel l'acquéreur ne peut ni occuper ni relouer librement : l'expert l'évalue comme un revenu, jamais au prix d'un studio.

• l'arrêté d'autorisation, ses renouvellements et le contrat pluriannuel d'objectifs et de moyens ;
• les arrêtés de tarification (soins, dépendance, hébergement) et les prix de journée pratiqués ;
• les comptes des derniers exercices, le budget en cours et l'état d'occupation mois par mois ;
• le bail et ses avenants, l'inventaire des charges et le programme de travaux ;
• le titre de propriété, les plans et les procès-verbaux de la commission de sécurité ;
• pour une chambre détenue en lot : le bail du gestionnaire, les relevés de loyers et le règlement de copropriété.

Le délai dépend du périmètre — murs seuls ou exploitation — et de la disponibilité des pièces ; il est fixé au cadrage et figure au devis.

• Code de l'action sociale et des familles : article L312-1 (établissements sociaux et médico-sociaux), article L313-1-1 (projets soumis à autorisation), article L313-1 (durée, cession, changement de contrôle), article L313-3 (autorités compétentes), article L313-5 (renouvellement), article L313-12 (EHPAD, contrat pluriannuel), article L314-2 (tarification), articles L342-1, L342-3 et L342-3-1 (prix d'hébergement), R314-170-1 et R314-170-3 (GMP, PMP).
• Loi de financement de la sécurité sociale pour 2024 : article 79 de la loi n° 2023-1250 du 26 décembre 2023 (expérimentation du forfait unique).
• Service Public : fiche F763, vérifiée le 1er janvier 2026 (Éhpad).
• Code de commerce : article L145-4 (durée et congé du bail commercial), article R145-10 (locaux construits en vue d'une seule utilisation).
• Charte de l'expertise en évaluation immobilière, 6e édition, § 2.9 (méthodes par les ratios professionnels).
• Code général des impôts : article 761 (droits de mutation à titre gratuit), article 973 (valeur des actifs à l'impôt sur la fortune immobilière) ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10 (principe d'évaluation à la valeur vénale) ; BOI-PAT-IFI-20-30-20 (conditions de location).

Textes lus dans leur version en vigueur le 3 novembre 2026.