SERVICE EXPERTISE
Chiffrer la clientèle, l'enseigne, le droit au bail, les licences et le matériel d'un fonds de commerce, croiser barèmes d'activité, rentabilité et cessions comparables, et remettre un rapport d'expertise opposable.
L'expertise d'un fonds de commerce croise plusieurs méthodes : un pourcentage du chiffre d'affaires TTC issu des barèmes propres à l'activité, un multiple de l'EBE retraité, le plus souvent trois à cinq fois pour un commerce indépendant, et la comparaison avec des cessions réelles. La valeur est ensuite corrigée par la clientèle, le bail et la dépendance à l'exploitant.
Un fonds de commerce est une universalité formée d'éléments incorporels — la clientèle avant tout, l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, les licences, les contrats — et d'éléments corporels : matériel, mobilier, agencements. Le stock de marchandises en est exclu et se valorise séparément. L'expertise d'un fonds de commerce consiste à chiffrer cette universalité au moyen de méthodes convergentes, puis à expliquer l'écart entre elles. Réal Group intervient partout en France comme cabinet d'expertise en évaluation certifié RICS, sur des commerces de détail, des activités de services et des exploitations plus lourdes, les fonds d'hôtels, de restaurants et de sites de loisirs relevant de notre expertise immobilière en hôtellerie et loisirs.
La difficulté tient à ce que le fonds ne vaut pas ce qu'il a coûté, mais ce qu'il rapportera à celui qui le reprendra. Deux commerces au même chiffre d'affaires peuvent différer du simple au double dès lors que l'un supporte un loyer supérieur à la valeur locative des lieux et que l'autre bénéficie d'un bail long et sous-loué. C'est pourquoi notre méthode ne se limite jamais à l'application d'un barème : nous retraitons les comptes, ramenons la rémunération de l'exploitant à un niveau de marché, neutralisons les charges non récurrentes et mesurons ce que l'exploitation dégagera réellement une fois le repreneur installé.
Nos rapports sont établis selon le Red Book RICS, les normes IVS et les standards européens EVS, dans une logique de valeur opposable : ils servent en négociation de cession, en garantie bancaire, devant l'administration fiscale ou devant un juge. Adossés au réseau Groupe ABC — sept cabinets, trente-cinq experts, près de 1 800 expertises par an —, nous couvrons l'ensemble du territoire national. Guillaume Thériez MRICS, expert de référence du cabinet, supervise les missions portant sur les fonds de commerce et garantit la cohérence méthodologique de chaque évaluation remise, en indiquant les diligences accomplies et les limites éventuelles de l'analyse.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le fonds réunit des incorporels — clientèle, enseigne, nom commercial, droit au bail, licences, marques, contrats transmis — et des corporels : matériel, outillage, mobilier et agencements. Les marchandises n'en font pas partie ; elles sont inventoriées et payées à part, généralement au prix de revient. Cette frontière n'est pas théorique : le code de commerce exclut les marchandises de l'assiette du nantissement de fonds de commerce. Notre rapport détaille poste par poste ce qui entre dans la valeur retenue et ce qui en est écarté.
Sans clientèle, il n'y a pas de fonds de commerce : c'est l'élément dont l'existence conditionne celle des autres. L'expertise s'attache donc à sa réalité et à sa transférabilité — récurrence, panier moyen, concentration sur quelques comptes, part liée à l'emplacement et part liée à la personne de l'exploitant. Une activité dont le chiffre d'affaires repose sur le savoir-faire ou le carnet d'adresses du cédant décote fortement : ce qui ne se transmet pas ne se paie pas. Une clause de non-concurrence bien calibrée limite ce risque sans jamais le supprimer.
Un loyer supérieur à la valeur locative ampute la rentabilité et détruit mécaniquement la valeur du fonds ; un loyer inférieur crée à l'inverse un avantage économique capitalisable. Nous analysons la durée résiduelle, la destination autorisée, la clause d'agrément en cas de cession, la répartition des charges et la prochaine échéance de révision ou de renouvellement, en confrontant le loyer en cours au marché selon la méthode exposée sur notre page d'expertise de valeur locative. Le droit au bail est une composante du fonds à part entière : son calcul et ses barèmes relèvent de nos pages dédiées à l'évaluation du droit au bail et à la définition du droit au bail.
Quatre familles se combinent : le pourcentage du chiffre d'affaires TTC selon les barèmes de l'activité, le multiple de l'excédent brut d'exploitation retraité, la comparaison avec des cessions récentes de même nature, la valeur de rendement par capitalisation d'un résultat normatif. Aucune ne vaut seule. L'expertise consiste à les faire dialoguer, à écarter celle qui n'est pas pertinente au cas d'espèce et à motiver la valeur finale, dans l'esprit du guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés publié par l'administration fiscale.
Nous définissons la valeur recherchée selon le motif — prix de marché, valeur de gage, valeur vénale fiscale — puis réunissons les trois derniers exercices, les balances et grands livres, le bail et ses avenants, l'inventaire du matériel, les licences, les contrats en cours et les effectifs repris.
L'expert visite l'établissement, apprécie l'emplacement et la commercialité, l'état d'usage du matériel et l'adéquation des locaux à la destination autorisée par le bail, puis analyse la structure de la clientèle, la saisonnalité de l'activité et le degré de dépendance à l'exploitant.
Nous retraitons l'excédent brut d'exploitation — rémunération du dirigeant ramenée à un niveau de marché, loyer confronté à la valeur locative, charges non récurrentes neutralisées — puis appliquons barèmes d'activité, multiples de rentabilité et comparaison de cessions, avant de confronter les résultats obtenus.
Le rapport, conforme au Red Book RICS et aux normes IVS et EVS, expose les hypothèses retenues, la décomposition de la valeur entre incorporels et corporels, les méthodes écartées et les motifs de la valeur finale. Il est directement mobilisable en négociation, devant un financeur ou devant un juge.
Chaque motif impose sa propre définition de la valeur : prix de marché, valeur de gage, valeur fiscale ou valeur d'indemnisation.
Vendeur comme repreneur ont besoin d'une valeur motivée avant d'entrer en négociation. Nous chiffrons le fonds hors stock, isolons la part attribuable au droit au bail et au matériel, et testons la cohérence du prix avec la capacité de remboursement de l'exploitation : un fonds dont le prix ne peut être amorti par l'EBE disponible sur la durée d'un crédit professionnel ne trouvera pas de financement, quel que soit le barème invoqué. Lorsque l'exploitant détient également les murs, ceux-ci font l'objet d'une expertise de local commercial distincte, à ne jamais confondre avec la valeur du fonds.
Le nantissement porte sur une assiette légale précise — enseigne et nom commercial, droit au bail, clientèle, mobilier commercial, matériel et outillage — dont les marchandises sont exclues. Le prêteur attend donc une valeur de gage, distincte d'un prix de cession espéré, et une appréciation de sa liquidité réelle en cas de défaillance. Nous produisons une évaluation lisible par un comité de crédit : composition de l'assiette, hypothèses de sortie, sensibilité de la valeur à la perte du bail, de la licence ou d'un contrat structurant.
La transmission d'un fonds, par donation ou par succession, suppose une valeur déclarée défendable devant l'administration comme entre héritiers. La même exigence vaut lors du partage d'une indivision ou de l'attribution du fonds à l'un des repreneurs familiaux. Nous établissons une valeur à date, documentée par les comptes retraités et par des cessions comparables, en tenant compte des régimes d'exonération et des engagements de conservation susceptibles de s'appliquer à la transmission d'une entreprise ou d'une branche complète d'activité.
Lorsqu'un associé se retire, que les statuts prévoient un rachat de parts ou qu'un couple se sépare, la valeur du fonds détermine celle de la société qui l'exploite. Nous distinguons alors la valeur du fonds de celle des titres, corrigée de la trésorerie, des dettes et des comptes courants. Notre position d'expert indépendant, hors de tout mandat de vente, rend le rapport recevable par les deux parties et par leurs conseils ; en cas de saisine du tribunal, la mission relève de notre pratique d'expert immobilier judiciaire.
Les droits d'enregistrement dus sur la cession d'un fonds sont calculés par tranches : exonération jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 € à 200 000 €, 5 % au-delà. Ils sont assis sur le prix ou, s'il lui est supérieur, sur la valeur vénale réelle du fonds, notion que détaille notre page d'expertise en valeur vénale. L'administration peut contester un prix jugé trop faible et notifier une insuffisance, avec rappel de droits et pénalités. Nous produisons un rapport de contre-expertise motivé, méthode par méthode, pour discuter la valeur retenue par le service.
La perte d'un fonds appelle une évaluation rigoureuse : refus de renouvellement du bail, où la valeur du fonds constitue le socle de l'indemnité d'éviction traitée sur notre page dédiée ; sinistre ou travaux ayant entraîné une perte d'exploitation ; plan de cession en procédure collective, où l'offre de reprise doit être appréciée au regard de la valeur réelle des actifs cédés. Nous intervenons pour le dirigeant, le mandataire de justice, l'assureur ou la juridiction saisie, avec la même méthode et le même formalisme.
Un cabinet d'expertise en évaluation certifié RICS, indépendant de toute mission de vente, dont les rapports sont conçus pour résister à la contradiction.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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