Expert immobilier MRICS
Guillaume Thériez
Fondateur de Réal Valuation, Guillaume est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF).
Réal Valuation · Expertise immobilière
Expertise d'une clinique : la valeur des murs
Une clinique vaut par les soins qu'elle est autorisée à délivrer et par un bâtiment capable de les accueillir. Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS, évalue les murs, l'exploitation ou l'ensemble dans un rapport motivé, et vous adresse un devis gratuit sous 24 h, partout en France.
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L'essentiel
Comment évaluer une clinique ?
L'expertise d'une clinique évalue un immeuble dont la valeur dépend d'activités de soins autorisées par l'agence régionale de santé. Les murs valent le loyer que l'exploitation peut durablement supporter, capitalisé à un taux de marché, et la capacité du bâtiment à rester conforme ; les autorisations et la patientèle relèvent de l'exploitant.
- Les activités de soins et les équipements lourds sont soumis à l'autorisation de l'agence régionale de santé.
- L'autorisation vaut sept ans ; ses échéances modifient la valeur des murs avant même que l'activité ne change.
- En médecine, chirurgie et obstétrique, les tarifs sont nationaux : l'exploitant ne les fixe pas.
- Le loyer soutenable, et non le loyer facial, fonde la valeur des murs ; il se confronte au résultat avant loyer.
- Un bâtiment de soins se prête mal à un autre usage : l'expert chiffre sa valeur de repli et l'écrit dans le rapport.
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Murs, exploitation ou ensemble : décrivez l'établissement, ses activités et votre échéance ; un interlocuteur dédié de Réal Valuation vous répond et vous adresse un devis gratuit.
Ce que vous obtenez
Un interlocuteur dédié cadre avec vous la nature du bien, l'usage du rapport et le délai, avant toute commande.
- Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS ; Guillaume Thériez, expert MRICS.
- Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge.
- Un devis gratuit sous 24 h, avec un interlocuteur dédié.
- Des interventions à Bordeaux, en Gironde et partout en France.
Nos appartenances
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L'expert de référence
Guillaume Thériez
Président de Réal GroupAdministrateur du Groupe ABC
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Appartenances, diplôme et enseignement
- DU Expertise Judiciaire, Université de Bordeaux, Faculté de droit et science politique
- Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
- Membre de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI)
- Membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF, ex-CEIF)
- Enseignant en économie immobilière au CNAM Nouvelle-Aquitaine, ICH Bordeaux
Un immeuble de soins
Un immeuble de soins, loué à son exploitant
Les établissements de santé, publics, privés d'intérêt collectif ou privés, assurent le diagnostic, la surveillance et le traitement des malades (article L6111-1 du Code de la santé publique).
Un investisseur détient souvent les murs ; un groupe ou une société d'exploitation les occupe par bail. L'expertise des murs juge ce loyer au regard de l'activité qui le paie, de la durée du bail et de ce que vaudrait le bâtiment sans clinique — souvent peu, tant un immeuble de soins est spécialisé.
Les autorisations
Les autorisations et leur horizon
L'autorisation conditionne ce que le bâtiment peut produire : un même immeuble ne vaut pas la même chose selon qu'il abrite des activités autorisées ou des lits sans autorisation. L'expert relève les activités autorisées, leurs modalités et leurs dates d'échéance, ainsi que les équipements matériels lourds installés sur le site, eux aussi soumis à autorisation.
| Ce qui compte pour la valeur | Ce que dit le texte |
|---|---|
| Ce qui est soumis à autorisation | Sont soumis à l'autorisation de l'agence régionale de santé la création d'un établissement, la création, la conversion et le regroupement d'une activité de soins inscrite sur une liste réglementaire (médecine, chirurgie, gynécologie-obstétrique, psychiatrie, soins médicaux et de réadaptation, entre autres) et l'installation d'un équipement matériel lourd (article L6122-1 ; article R6122-25). |
| La durée | L'autorisation vaut sept ans, comptés à partir de la réception par l'agence de la déclaration de début de l'activité (articles L6122-8 et R6122-37). |
| La cession | L'autorisation ne peut être cédée avant le début des travaux, l'installation de l'équipement matériel lourd et la mise en œuvre de l'activité de soins ; toute cession doit être confirmée par l'agence au bénéfice du cessionnaire (article L6122-3). |
| Le renouvellement | Il se demande au plus tard quatorze mois avant l'échéance et devient tacite si l'agence n'a rien exigé un an avant (article L6122-10). |
| Les opérations sur l'activité | Dans le cadre d'une coopération, d'une conversion, d'une cession, d'un changement d'implantation, d'une fermeture ou d'un regroupement, et pour assurer la continuité des soins, l'agence peut modifier la durée de validité restant à courir, après avis de la commission spécialisée (article L6122-8). |
Ces dates modifient la valeur des murs avant même que l'activité ne change.
Méthode d'évaluation
Ce qui fait la valeur des murs d'une clinique
Un financement, un bâtiment et un exploitant : trois lectures pour un même loyer.
Un financement encadré
Les recettes d'une clinique viennent surtout de l'assurance maladie : les activités de médecine, de chirurgie, de gynécologie-obstétrique et d'odontologie sont financées par des tarifs nationaux attachés à leurs prestations, complétés par des dotations (articles L162-22, L162-22-2 et L162-22-3 du Code de la sécurité sociale). L'exploitant ne fixe donc pas le tarif de ces prestations. La psychiatrie et les soins médicaux et de réadaptation suivent leurs propres règles de financement (article L162-22, 2° et 4°). L'expert apprécie la soutenabilité du loyer au regard d'un chiffre d'affaires dont l'évolution ne dépend pas de lui seul.
Un bâtiment technique
Blocs opératoires, salles de surveillance post-interventionnelle, fluides médicaux, traitement de l'air, stérilisation, circulations séparées : la valeur dépend de l'état de ces équipements immobiliers et du coût de leur mise à niveau. L'expert consulte le dernier rapport de certification de l'établissement par la Haute Autorité de santé (article L6113-3 du Code de la santé publique) et les prescriptions de la commission de sécurité.
L'exploitant et sa patientèle
Taux d'occupation, part de l'ambulatoire, organisation médicale, dépendance à quelques praticiens ou à une spécialité : le risque d'exploitation se lit dans les comptes et dans le projet médical. Ce que cette exploitation peut payer dans la durée, une fois ses charges réglées, s'appelle le loyer soutenable ; c'est lui, et non le loyer facial, qui fonde la valeur des murs.
Deux risques
Murs ou exploitation : deux risques différents
L'investisseur achète un loyer ; l'exploitant achète des autorisations, une équipe et une activité. Les murs d'un EHPAD suivent la même logique, sous une autorisation médico-sociale.
| Critère | Les murs | L'exploitation |
|---|---|---|
| Ce qui est évalué | L'immeuble et ses installations techniques attachées au bâtiment | Les autorisations, l'organisation médicale, les contrats, les équipements |
| Revenu retenu | Le loyer du bail, confronté à ce que l'exploitation peut payer | Le résultat de l'établissement, retraité, une fois le loyer payé |
| Méthodes | Capitalisation du loyer, ratios professionnels (taux d'effort), actualisation des flux, ventes de murs comparables | Capitalisation du résultat, actualisation des flux, cessions d'établissements |
| Risque principal | Départ de l'exploitant et faible capacité de reconversion du bâtiment | Évolution des tarifs et des autorisations, départ de praticiens |
| Ce qui protège | Une durée ferme longue, un loyer soutenable, un bâtiment à niveau | Un portefeuille d'activités équilibré et une équipe médicale stable |
Quand une clinique cède ses murs pour les reprendre à bail, le prix de cession et le loyer se répondent : un loyer élevé gonfle le prix des murs mais fragilise l'exploitation qui devra le payer. L'expert vérifie la cohérence des deux. Voir notre page sur le crédit-bail immobilier et le lease-back et celle sur la capitalisation de l'EBE.
Le bail
Le bail d'une clinique : durée, loyer, monovalence
Les murs d'une clinique sont le plus souvent loués par bail commercial. Sa durée minimale est de neuf ans ; la faculté de congé du preneur à chaque période triennale peut être écartée, notamment dans un bail de plus de neuf ans ou pour un local construit en vue d'une seule utilisation (article L145-4 du Code de commerce). L'expert mesure la durée ferme réellement acquise au bailleur, qui protège la valeur des murs.
Un bâtiment de soins se prête mal à un autre usage : il peut être qualifié de local monovalent. Le loyer du bail renouvelé peut alors être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité (article R145-10 du Code de commerce), c'est-à-dire, en pratique, à partir de ce que l'exploitation peut supporter. Voir notre page sur le loyer d'un local monovalent.
Le bail répartit aussi les travaux : mise aux normes, remplacement des installations techniques, gros entretien. Sur un immeuble de soins, ces postes pèsent lourd ; selon qu'ils incombent au bailleur ou à l'exploitant, la valeur des murs change sensiblement à loyer égal.
Situations d'expertise
Céder, externaliser, financer : quand faire expertiser une clinique
À chaque décision sa base de valeur, pour le bailleur, l'exploitant ou le prêteur.
Cession des murs
L'acquéreur des murs achète un loyer adossé à des autorisations qu'il ne détient pas : l'expertise vérifie que ce loyer est soutenable et chiffre la valeur de repli.
Externalisation des murs
Céder ses murs pour les reprendre à bail libère des fonds, à condition que le loyer reste supportable : l'expertise cale le prix et le loyer l'un sur l'autre.
Reprise de l'exploitation
Le repreneur d'une clinique reprend ses autorisations, ses équipes et ses engagements : la valeur de l'exploitation se distingue alors de celle des murs, s'ils sont aussi à céder. Voir l'évaluation d'un fonds de commerce.
Financement
La banque veut savoir ce que valent les murs si l'exploitant part : l'expertise donne une valeur indépendante, exploitation en place et hors exploitation. Voir l'expertise pour un financement bancaire.
Renouvellement du bail
Le loyer d'un local monovalent se discute à partir de l'exploitation : l'expertise donne à chaque partie une base argumentée. Voir le loyer de renouvellement du bail commercial.
Exploitant en difficulté
Quand une procédure collective s'ouvre ou qu'une activité ferme, les murs valent ce qu'un repreneur en fera, ou ce que permet leur reconversion. Voir l'expertise en redressement judiciaire.
Notre méthode
Notre méthode : des autorisations au rapport
Une clinique se juge sur des documents que l'immobilier classique ignore : décisions d'autorisation, rapport de certification, activité par discipline. Nous les lisons pour ce qu'ils disent de la valeur des murs, sans nous substituer aux conseils médicaux ou juridiques de l'établissement.
1
Définir l'objet
Murs, exploitation ou ensemble ; valeur vénale, valeur locative, valeur de garantie ; date et usage du rapport. Le cadrage arrête la liste des pièces médico-administratives à réunir et leur confidentialité.
2
Lire les autorisations et les comptes
Décisions d'autorisation et leurs échéances, rapport de certification, comptes des derniers exercices, activité par discipline, taux d'occupation : nous reconstituons un résultat normatif et le loyer qu'il peut porter.
3
Visiter le site
Plateau technique, hébergement, circulations, locaux techniques et extérieurs ; état, conformité, travaux à prévoir.
4
Chiffrer et conclure
Capitalisation du loyer, actualisation des flux et références de transactions se recoupent ; nous chiffrons la valeur de repli et testons la sensibilité aux hypothèses clés. Le rapport conclut avec ses limites.
Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge, établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition) et les normes de la RICS, qui sépare la valeur des murs, celle de l'exploitation et la valeur de repli du bâtiment.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, intervient dans toute la France, pour l'investisseur, le groupe exploitant ou le prêteur. Nos honoraires sont arrêtés au devis et ne dépendent pas de la valeur conclue.
Pièces et délais
Les pièces à réunir, de l'autorisation au bâtiment
Les autorisations
Les décisions d'autorisation d'activités de soins et d'équipements matériels lourds, avec leurs échéances.
La conformité
Le dernier rapport de certification et les rapports de la commission de sécurité.
L'activité
Les comptes des derniers exercices et l'activité de l'établissement par discipline.
Le bail
Le bail et ses avenants, l'inventaire des charges et la répartition des travaux.
Le bâtiment
Le titre de propriété, les plans et l'inventaire des installations techniques.
Le projet
Le programme de travaux et, s'il existe, le projet d'établissement ou de regroupement.
Le délai dépend de l'objet de la mission et de la disponibilité des pièces ; il est fixé au cadrage et figure au devis.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code de la santé publique : article L6111-1 (établissements de santé), article L6122-1 (autorisations), article L6122-3 (titulaire et cession), article L6122-8 et article R6122-37 (durée), article L6122-10 (renouvellement), article R6122-25 (activités soumises à autorisation), article L6113-3 (certification).
- Code de la sécurité sociale : article L162-22 (financement selon les activités), article L162-22-2 (médecine, chirurgie, obstétrique, odontologie), article L162-22-3 (tarifs nationaux).
- Code de commerce : article L145-4 (durée du bail commercial) et article R145-10 (loyer des locaux monovalents).
- Charte de l'expertise en évaluation immobilière, 6e édition, § 2.9 (méthodes par les ratios professionnels).
Textes lus dans leur version en vigueur le 3 novembre 2026.
Vos interlocuteurs
Une équipe disponible
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Engagements professionnels
Une expertise reconnue par les institutions qui font la profession
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
RICS
Royal Institution of Chartered SurveyorsLa référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
IFEI
Institut Français de l'Expertise ImmobilièreDepuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
SEEIF (ex-CEIF)
Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de FranceLe SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieVos questions
Questions fréquentes sur l'expertise d'une clinique
Nous commençons par fixer l'objet : les murs, l'exploitation ou l'ensemble. Pour les murs, l'expert reconstitue le résultat avant loyer de l'exploitation, en déduit le loyer qu'elle peut durablement payer et le capitalise à un taux tiré de ventes comparables ; il recoupe par l'actualisation des flux et chiffre la valeur de repli du bâtiment. Les autorisations de soins pèsent sur chacune de ces étapes.
Beaucoup moins : sans autorisation, le bâtiment ne peut plus accueillir les activités pour lesquelles il a été conçu, et sa valeur se ramène à celle d'un immeuble à reconvertir, coût des travaux déduit. C'est pourquoi l'expert vérifie les autorisations, leur titulaire et leurs échéances avant toute conclusion.
Souvent, parce qu'un bâtiment de soins ne peut être affecté à un autre usage sans travaux importants ; la qualification s'apprécie toutefois au cas par cas. Si elle est retenue, le loyer du bail renouvelé peut être fixé selon les usages de la branche d'activité (article R145-10 du Code de commerce), et non par comparaison au mètre carré.
Oui, dès qu'ils n'appartiennent pas à la même personne, ou qu'il est question de les séparer : les murs rapportent un loyer, l'exploitation produit un résultat après loyer, et chacun s'évalue avec sa propre méthode. Lorsqu'ils sont réunis, l'expert peut donner une valeur de l'ensemble, en la décomposant.
Le prix dépend du loyer convenu, et ce loyer doit rester supportable pour l'exploitation pendant toute la durée du bail. L'expert établit la valeur des murs sur un loyer soutenable et signale l'écart lorsque le montage proposé repose sur un loyer plus élevé.
Elle se fait sur devis, après un échange sur l'objet (murs, exploitation ou ensemble), la taille de l'établissement et l'usage du rapport. Nos honoraires sont arrêtés au devis et ne dépendent pas de la valeur conclue. Le devis est gratuit et vous parvient sous 24 h.
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