SERVICE EXPERTISE
Expert RICS : évaluation d'une pharmacie (officine), murs, fonds et licence. Méthode par % du CA et multiple d'EBE, rapport opposable, partout en France.
Évaluer une pharmacie combine deux approches : la valorisation du fonds par un pourcentage du chiffre d'affaires TTC (ordre de 70 à 100 %) recoupée par un multiple de l'EBE retraité, et l'évaluation distincte des murs par capitalisation locative. La rareté de la licence (numerus clausus) et l'emplacement pondèrent le résultat, formalisé dans un rapport Red Book RICS opposable.
La pharmacie est un actif atypique : son exploitation repose sur un monopole officinal et une licence délivrée sous numerus clausus, ce qui confère au fonds une rareté juridique sans équivalent dans le commerce de détail. Sa valeur ne se lit pas dans un simple bilan mais dans la structure de son chiffre d'affaires, de sa marge et de sa localisation.
Une évaluation crédible distingue systématiquement trois composantes : les murs (l'immobilier, souvent détenu via une SCI), le fonds de commerce (clientèle, agencement, stock valorisé à part) et la licence elle-même, indissociable du fonds mais déterminante dans la rareté. Confondre ces éléments fausse toute négociation et tout financement.
Réal Group intervient partout en France pour produire une valeur d'expert argumentée, recoupée par plusieurs méthodes et opposable aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les normes IVS et EVS.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le CA TTC et sa décomposition (médicament remboursé à faible marge, parapharmacie et OTC à forte marge, honoraires de dispensation) conditionnent la valeur. Un CA élevé porté par le remboursement se valorise moins qu'un CA diversifié à marge brute supérieure à 32 %. L'EBE retraité reste le juge de paix.
La création d'officine étant gelée par le numerus clausus (un seuil démographique par tranche d'habitants), la licence existante est un droit rare et non reproductible. Cette rareté soutient la valeur du fonds, particulièrement dans les zones où toute ouverture concurrente est réglementairement impossible.
Une officine de centre commercial, de centre-ville passant, de pôle médical ou rurale n'obéit pas au même barème. Le flux, la présence de prescripteurs (cabinets, maison de santé, établissements pour personnes âgées), la concurrence locale et la dépendance à un seul générateur de trafic pondèrent fortement le multiple retenu.
Marge de progression de la parapharmacie, robotisation, adossement à un groupement (référencement, centrale d'achat), report de croissance et pyramide des âges de la patientèle. La facilité de reprise (financement bancaire dédié pharmacie, forme sociétaire SEL) influence directement la liquidité et donc la valeur.
Définition de la valeur recherchée (vénale, de marché, d'apport), du périmètre (murs, fonds, licence, stock), du destinataire (banque, fisc, juge) et du référentiel applicable. Collecte des liasses fiscales, statistiques de CA par famille et titres de propriété.
Visite de l'officine, appréciation de l'emplacement et de la zone de chalandise, analyse de la marge brute, de la masse salariale, du bail ou de la détention des murs, de l'état de l'agencement et du positionnement concurrentiel.
Fonds : pourcentage du CA TTC (barème sectoriel) recoupé par un multiple de l'EBE retraité et l'approche par les transactions comparables. Murs : capitalisation du loyer de marché. Chaque méthode est confrontée pour converger vers une fourchette argumentée.
Remise d'un rapport détaillé conforme au Red Book RICS, IVS et EVS : méthodologie, hypothèses, valeur des murs et du fonds distinguées, sensibilité et conclusion motivée, opposable aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
Chaque mission appelle une valeur d'expert argumentée et opposable au tiers concerné.
Fixer un prix de présentation ou sécuriser une offre d'achat en objectivant la valeur du fonds et, le cas échéant, des murs. Notre rapport distingue le stock (valorisé séparément à l'inventaire) pour éviter tout litige au closing.
Les banques finançant la reprise d'officine exigent une évaluation indépendante. Un rapport conforme au Red Book et aux exigences prudentielles (CRR) sécurise l'octroi du prêt et le calibrage du nantissement du fonds.
Constitution ou évolution d'une SEL/SPFPL, entrée d'un pharmacien adjoint au capital, apport du fonds à une société : la valeur doit être équitable entre associés et sécurisée juridiquement.
Évaluer le fonds, la licence et les murs pour établir l'assiette des droits de mutation et prévenir un redressement. La distinction murs/fonds est ici centrale pour le calcul fiscal.
Les murs de l'officine détenus via une SCI entrent dans l'assiette IFI. Une évaluation motivée de la valeur vénale des seuls murs sécurise la déclaration face à l'administration.
Divorce, sortie de conflit entre associés, expropriation, contentieux fiscal ou bail commercial : nous produisons une évaluation contradictoire, argumentée et défendable devant les juridictions.
Une expertise sectorielle, indépendante et opposable, portée par un réseau national d'évaluateurs certifiés.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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