SERVICE EXPERTISE
Expertise indépendante en crédit-bail immobilier pour Natixis Lease, BNP Paribas Lease, Société Générale Leasing Solutions, Arkea Crédit Bail Immobilier et les PME preneurs. Triple évaluation — valeur vénale de l'immeuble, valeur résiduelle du contrat, option d'achat — conforme à la loi du 2 juillet 1966, aux articles L313-7 et suivants du Code monétaire et financier, au Red Book RICS et à la directive Solvabilité II pour les détenteurs institutionnels.
Le crédit-bail immobilier, instauré par la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 et codifié aux articles L313-7 et suivants du Code monétaire et financier, est un contrat complexe qui superpose trois droits économiques distincts : la propriété juridique conservée par le crédit-bailleur pendant toute la durée du contrat, le droit d'usage transféré au preneur contre paiement de redevances, et l'option d'achat exerçable en fin de contrat à un prix déterminé (symbolique ou à valeur résiduelle). Toute expertise pertinente doit articuler ces trois composantes au lieu de se limiter à la seule valeur vénale.
Les moments qui appellent une expertise indépendante sont nombreux. La levée d'option à la fin du contrat impose de vérifier que le prix d'exercice est cohérent avec la valeur vénale réelle de l'immeuble, d'autant que la cession post-levée est fréquente. La cession du contrat en cours de vie, avec accord du crédit-bailleur, nécessite de chiffrer la part économique revenant au cédant — soit la différence entre valeur vénale et valeur résiduelle contractuelle actualisée. Pour le crédit-bailleur, l'audit du bilan et l'actualisation des valeurs à l'actif obéissent au plan comptable bancaire et aux instructions de l'ACPR. Pour les mutuelles qui détiennent des portefeuilles de crédit-bail, l'expertise quinquennale prévue à l'article R343-11 du Code des assurances et la juste valeur Solvabilité II sont des obligations incontournables.
Réal Group intervient aux côtés des crédit-bailleurs institutionnels — Natixis Lease, BNP Paribas Lease, Société Générale Leasing Solutions, Arkea Crédit Bail Immobilier — et des PME preneurs sur l'agglomération bordelaise et la France entière. Nos rapports sont conformes au Red Book RICS, aux International Valuation Standards (IVS) et, pour les détenteurs institutionnels, aux exigences de juste valeur de la directive 2009/138/CE (Solvabilité II) et à la norme IAS 40 sur les immeubles de placement.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Quatre configurations d'intervention, avec des méthodes et des livrables distincts selon que l'on parle côté bailleur, côté preneur, en cours de contrat ou à l'échéance.
À l'approche de l'échéance, le preneur doit décider de lever ou non l'option d'achat. Notre expertise établit la valeur vénale de l'immeuble à la date d'option et la compare au prix contractuel (symbolique ou à valeur résiduelle), afin de sécuriser la décision économique et fiscale. En cas de cession immédiate post-levée, nous produisons également la valeur de marché servant de base au prix de revente.
La cession d'un contrat de crédit-bail en cours de vie nécessite de chiffrer la part économique revenant au preneur cédant : différence entre valeur vénale de l'immeuble et valeur résiduelle contractuelle actualisée (redevances restantes nettes + prix de rachat). Cette valorisation sécurise la transaction vis-à-vis du crédit-bailleur, du cessionnaire et de l'administration fiscale (BOI-BIC-BASE-60) en cas d'opération entre parties liées.
Les sociétés de crédit-bail immobilier sont tenues d'actualiser périodiquement la valeur des immeubles logés à leur actif, conformément au plan comptable bancaire et aux instructions de l'ACPR. Nos expertises alimentent l'audit annuel des commissaires aux comptes, la revalorisation des biens non amortissables et l'évaluation des risques sur les contrats en difficulté ou à l'approche de l'échéance.
Les mutuelles, compagnies d'assurance et institutions de prévoyance qui détiennent des véhicules de crédit-bail immobilier sont soumises aux exigences de juste valeur de la directive 2009/138/CE (Solvabilité II) et à l'expertise quinquennale de l'article R343-11 du Code des assurances. Nous produisons une valorisation en juste valeur (IAS 40) exploitable pour le calcul du SCR immobilier et le reporting QRT.
Les attentes méthodologiques et les livrables diffèrent selon que l'on expertise pour le compte du preneur (locataire avec option d'achat) ou du crédit-bailleur (propriétaire juridique).
Réal Group maîtrise les deux grilles de lecture. Côté preneur, nous sécurisons la décision économique et fiscale à la date d'option ou de cession. Côté bailleur, nous produisons des rapports conformes aux exigences prudentielles et comptables (Solvabilité II, IAS 40, Code des assurances), exploitables par les commissaires aux comptes, les actuaires et les équipes de reporting.
Lecture du contrat de crédit-bail immobilier : durée résiduelle, montant et indexation des redevances, prix de levée d'option, clauses particulières, éventuels avenants. Identification de la partie commanditaire (preneur, crédit-bailleur, acquéreur du contrat) et de l'usage du rapport
Expertise de l'immeuble comme s'il était libre de tout engagement contractuel : méthode par comparaison, par capitalisation des revenus ou par DCF selon la typologie (bureaux, locaux d'activité, commerces). Visite sur site, analyse technique et locative, conformité Red Book RICS
Actualisation des redevances restantes et de la valeur de rachat contractuelle au taux du marché. Détermination de la valeur économique de l'option d'achat par différence avec la valeur vénale. Tests de sensibilité sur le taux d'actualisation et l'échéancier
Livraison d'un rapport articulé autour des trois valeurs (vénale, résiduelle, option), avec recommandations selon l'usage : décision de levée d'option, prix de cession de contrat, juste valeur bilan, calcul SCR Solvabilité II. Conforme au Red Book RICS et aux IVS
Panorama des missions typiques traitées pour crédit-bailleurs, PME preneurs, professions libérales, foncières et détenteurs institutionnels.
Le preneur lève l'option à valeur résiduelle faible puis cède l'immeuble libre sur le marché. L'expertise sécurise la valeur de marché à la date de levée, documente le résultat de cession (plus-value à long terme) et évite toute contestation fiscale sur la différence entre prix d'option et prix de revente.
Un preneur cède son contrat de crédit-bail immobilier à un repreneur avec accord du crédit-bailleur. L'expertise chiffre la part économique cédée (valeur vénale nette de la valeur résiduelle actualisée), conforme à BOI-BIC-BASE-60, et sécurise le prix de cession entre parties liées ou dans le cadre d'une transmission familiale.
Lors d'une renégociation de contrat (extension de durée, révision des redevances, avenant sur le prix de levée), l'expertise indépendante ancre la négociation entre preneur et crédit-bailleur sur des bases documentées, respectant la loi du 2 juillet 1966 et les pratiques de place.
Le crédit-bailleur actualise périodiquement la valeur des immeubles logés à son actif : juste valeur IAS 40, instructions ACPR, plan comptable bancaire. Notre mission alimente l'audit des commissaires aux comptes et la revue des contrats en difficulté (défaut de paiement, procédure collective du preneur).
Une mutuelle ou compagnie d'assurance détenant un portefeuille de crédit-bail immobilier (directement ou via véhicule dédié) doit produire une juste valeur à chaque clôture pour le calcul du SCR immobilier (directive 2009/138/CE) et une expertise quinquennale indépendante (article R343-11 Code des assurances).
PME industrielles, professions libérales (médicales, juridiques, comptables) et foncières patrimoniales privées qui ont financé leurs locaux d'exploitation par crédit-bail immobilier sur l'agglomération bordelaise. Accompagnement sur les décisions d'arbitrage : lever, céder, conserver, restructurer.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation intervient en crédit-bail immobilier pour les principaux bailleurs institutionnels français, les PME preneurs de l'agglomération bordelaise, les professions libérales et les détenteurs institutionnels de portefeuilles de crédit-bail (mutuelles, compagnies d'assurance, foncières). Nos rapports respectent la loi du 2 juillet 1966, les articles L313-7 et suivants du Code monétaire et financier, le Red Book RICS et, pour les détenteurs institutionnels, la directive Solvabilité II et l'article R343-11 du Code des assurances.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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