SERVICE EXPERTISE
Expert MRICS, Réal Group évalue votre résidence de coliving : murs, fonds, bail exploitant, rendement. Rapport motivé banques et fisc, partout en France.
Évaluer une résidence de coliving impose de distinguer les murs et le fonds. On capitalise le loyer du bail commercial exploitant par la méthode par le revenu, on recoupe par comparaison sur le prix/lot et par bilan promoteur, tout en analysant le taux d'occupation, les services inclus et la solidité de l'enseigne. Rapport conforme au Red Book RICS.
Le coliving occupe une position hybride, à mi-chemin entre la résidence étudiante gérée et l'immeuble de rapport résidentiel classique : logements privatifs meublés, espaces mutualisés et services (ménage, wifi, animation, conciergerie) portés par un exploitant professionnel. Cette structuration économique échappe aux repères d'évaluation du logement diffus et appelle une lecture d'actif d'exploitation.
Selon le montage, la valeur se lit sur deux plans distincts : les murs, détenus par un investisseur qui perçoit un loyer via un bail commercial, et le fonds d'exploitation porté par l'opérateur (Colonies, The Babel Community et autres enseignes). L'expert doit isoler ces deux composantes, car elles ne répondent ni aux mêmes acquéreurs, ni aux mêmes taux, ni au même régime fiscal.
Réal Group, cabinet d'expertise dirigé par un expert MRICS, produit une valeur vénale motivée et vérifiable, conforme aux référentiels Red Book RICS, IVS et EVS. Nos expertises couvrent l'ensemble du territoire national, quel que soit le format de la résidence, du petit collectif de dix chambres à la grande unité de plusieurs centaines de lots.
Le logement étudiant géré sous bail commercial obéit à d'autres règles : voir l'expertise d'une résidence étudiante.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La valeur des murs dépend d'abord du loyer contractuel, de sa durée ferme, de la répartition des charges (souvent en bail triple net partiel) et de la surface financière de l'exploitant. La signature d'une enseigne reconnue comme Colonies ou The Babel Community sécurise le flux et resserre le taux de rendement exigé par l'acquéreur.
Le modèle vit du remplissage : un taux d'occupation durablement supérieur à 90 % et une rotation maîtrisée des chambres soutiennent l'EBE de l'exploitant, donc la soutenabilité du loyer. Nous analysons l'historique de remplissage, la durée moyenne de séjour et la saisonnalité pour objectiver le revenu récurrent.
Le prix mensuel par chambre agrège logement, charges et services (ménage, mobilier, animation, coworking). Cette prime de service par rapport au loyer nu se justifie par la valeur d'usage offerte aux jeunes actifs ; l'expert vérifie qu'elle est solvable et non un simple effet d'affichage fragilisant la marge.
Un actif de coliving dont les chambres peuvent être redécoupées en studios autonomes ou reconverties en résidentiel classique porte une valeur alternative qui plafonne le risque à la baisse. Le degré de mutualisation des sanitaires et des cuisines conditionne fortement cette valeur de repli.
Définition du périmètre (murs, fonds ou ensemble), de la finalité et de la date de valeur. Collecte du bail commercial, des comptes d'exploitation, du descriptif des lots, du taux d'occupation et de la grille des loyers all-inclusive.
Inspection de la résidence : nombre et qualité des chambres, ratio d'espaces privatifs et mutualisés, niveau de services, état d'entretien, conformité. Analyse de la solidité de l'exploitant et du positionnement sur sa zone de chalandise.
Application croisée de la méthode par capitalisation du revenu (loyer du bail), de la comparaison par lot et par chambre, et du bilan promoteur ou du compte d'exploitation reconstitué pour la valeur du fonds. Réconciliation des approches.
Remise d'un rapport d'expertise motivé, conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, distinguant clairement valeur des murs et valeur du fonds, à présenter aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
Nos expertises répondent à des enjeux patrimoniaux, financiers et fiscaux précis.
Fixer un prix de marché avant la vente ou l'achat d'une résidence, en distinguant la valeur des murs occupés et celle du fonds d'exploitation, pour sécuriser la négociation entre investisseur bailleur et opérateur.
Fournir à l'établissement prêteur une valeur hypothécaire motivée, conforme aux exigences prudentielles (CRR/Bâle) et au Red Book RICS, condition de l'octroi ou du renouvellement d'un crédit adossé à l'actif.
Évaluer la résidence lors d'un apport en société, d'une réorganisation de holding ou d'une transmission, afin de sécuriser les parités et de justifier les valeurs déclarées auprès des associés et de l'administration.
Établir la valeur vénale au 1er janvier des murs de coliving, en tenant compte de la décote d'occupation liée au bail commercial, pour une déclaration d'impôt sur la fortune immobilière fiable et défendable.
Éclairer une décision d'arbitrage au sein d'un patrimoine géré : conserver, céder ou repositionner la résidence selon son rendement net réel et sa valeur alternative en résidentiel classique.
Produire une expertise indépendante en cas de litige entre bailleur et exploitant, de révision ou de renouvellement du bail commercial, ou de désaccord sur la valeur locative, à produire devant les juridictions.
Un actif hybride exige un expert qui maîtrise à la fois la logique de l'immobilier géré et celle de l'immeuble de rapport.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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