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Évaluation d'une marina : anneaux, concession DPM, redevances, taux d'occupation, droits d'exploitation. Rapport RICS opposable au fisc, partout en France.
Évaluer une marina suppose de distinguer la valeur des murs (terre-pleins, capitainerie, ouvrages) de la valeur du fonds d'exploitation. Cette dernière repose sur la capitalisation de l'EBE tiré des redevances d'anneaux, des services (carénage, avitaillement, gardiennage) et du taux d'occupation, sous contrainte de la concession du domaine public maritime et de sa durée résiduelle.
Une marina n'est pas un actif immobilier ordinaire : le plan d'eau et les terre-pleins relèvent le plus souvent du domaine public maritime, exploités via une concession ou une délégation de service public (DSP). L'exploitant ne détient pas la pleine propriété du sol mais un droit précaire et révocable, dont la durée résiduelle conditionne directement la valeur.
La valeur économique ne se lit ni au mètre carré ni au seul nombre d'anneaux : elle résulte de la capacité de l'exploitation à générer un excédent brut récurrent, à travers les redevances d'amodiation, la location saisonnière, les prestations techniques (carénage, manutention, avitaillement) et la profondeur de la liste d'attente. Chacun de ces flux appelle une analyse propre.
Réal Group conduit ces expertises partout en France, en séparant systématiquement la valeur des murs et ouvrages de celle du fonds d'exploitation, dans un rapport conforme au Red Book RICS, aux normes IVS et EVS, opposable aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La capacité en postes d'amarrage, ventilée par gabarit (longueurs et tirants d'eau), fixe le potentiel de recettes. Un port comptant une forte proportion de grands anneaux, plus rares et mieux valorisés, génère une redevance moyenne par poste nettement supérieure à un port de petite plaisance, à surface d'eau équivalente.
La valeur du fonds dépend étroitement du titre d'occupation : nature (concession, DSP, autorisation d'occupation temporaire), durée restant à courir, conditions de renouvellement et sort des biens de retour en fin de contrat. Une échéance proche sans visibilité de renouvellement décote fortement l'exploitation.
Un taux d'occupation élevé et une liste d'attente longue traduisent une demande captive, un pouvoir de fixation des redevances et un risque locatif faible. Ces indicateurs, comparés au bassin de navigation et à l'offre régionale, ajustent le taux de capitalisation retenu.
Carénage, aire technique, grue et manutention, avitaillement carburant, gardiennage, chantier naval, hivernage à terre : ces activités complètent la recette des anneaux et pèsent sur l'EBE. Leur poids relatif et leur récurrence orientent le choix entre approche par le rendement et approche par les flux.
Définition de la base de valeur (vénale, d'exploitation), du périmètre murs / fonds, de la date de valeur et de la finalité. Collecte du titre domanial, du cahier des charges de la concession, des comptes d'exploitation et de l'inventaire des postes d'amarrage.
Inspection des ouvrages (digues, pontons, capitainerie, aire de carénage), relevé du mix d'anneaux, examen de l'état technique et des besoins de gros entretien. Analyse du taux d'occupation, de la liste d'attente, de la grille de redevances et du chiffre d'affaires des services.
Croisement d'une approche par le rendement (capitalisation de l'EBE au taux du marché), d'une approche par les flux actualisés bornée par la durée résiduelle de la concession, et d'une approche par le coût pour les ouvrages, avec analyse de comparables lorsqu'ils existent.
Remise d'un rapport conforme Red Book RICS, IVS et EVS, distinguant valeur des murs et valeur du fonds, motivant chaque hypothèse et directement opposable aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
Chaque mission appelle une base de valeur et un niveau d'opposabilité adaptés à sa finalité.
Fixer un prix de référence pour la reprise des droits d'exploitation et des actifs, en isolant la valeur des murs et ouvrages de celle du fonds, et en intégrant la durée résiduelle de la concession comme variable pivot de la négociation.
Produire une valeur vénale et une valeur d'exploitation opposables au prêteur, conformes au Red Book RICS et aux exigences prudentielles (CRR), pour appuyer un financement d'acquisition, de travaux d'infrastructure ou de dragage.
Établir une valeur défendable pour un apport en société, une transmission familiale ou un partage, en tenant compte du caractère précaire du titre domanial, qui distingue nettement cet actif d'un bien en pleine propriété.
Déterminer l'assiette imposable des actifs détenus, en excluant la fraction relevant de biens de retour non appropriables et en documentant la décote liée à la nature du droit d'occupation du domaine public.
Éclairer une décision de conservation, de cession ou de renégociation de concession au sein d'un portefeuille d'actifs de loisirs et de tourisme, par une valeur d'usage et une valeur de marché documentées.
Fournir une expertise contradictoire opposable devant les juridictions : litige de résiliation de concession, indemnité d'éviction, désaccord entre associés ou évaluation d'un préjudice d'exploitation.
Une expertise indépendante, méthodique et opposable, portée par des experts certifiés maîtrisant les actifs sous domanialité publique.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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