SERVICE EXPERTISE
Expertise en évaluation d'une salle de sport (fitness) : murs et fonds de commerce, abonnés, churn, équipements, bail. Rapport motivé aux normes RICS, partout en France.
Évaluer une salle de sport suppose de dissocier les murs (valeur locative, rendement) du fonds d'exploitation, valorisé par capitalisation de l'EBE et par un multiple du chiffre d'affaires récurrent. L'expert analyse le nombre d'abonnés actifs, le taux de churn, le parc d'équipements amorti, le bail commercial et l'emplacement, dans un rapport conforme au Red Book RICS.
Une salle de sport est un actif hybride : un local commercial de grande surface qui abrite une exploitation dont la valeur repose sur un revenu d'abonnement récurrent. Confondre la valeur des murs et celle du fonds fausse toute négociation, tout financement et tout partage patrimonial. L'expert dissocie systématiquement ces deux composantes selon un référentiel reconnu.
La rentabilité d'un club dépend de variables sectorielles précises : nombre d'abonnés actifs, taux de résiliation mensuel, panier moyen, taux de pénétration de la zone de chalandise, densité concurrentielle et positionnement low-cost ou premium. Un parc d'équipements récent mais lourdement financé ne crée pas de valeur nette : il faut retraiter les amortissements et les engagements de crédit-bail.
Réal Group conduit ces expertises partout en France, selon les standards RICS (Red Book), IVS et EVS. Chaque rapport distingue murs et fonds, s'appuie sur des comparables sectoriels et sur les agrégats d'exploitation réels, et peut être présenté aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le cœur de valeur d'un club est son revenu récurrent. L'expert analyse le nombre d'abonnés actifs, la répartition engagement/sans-engagement, le panier moyen mensuel et surtout le taux de churn (résiliation), qui conditionne la durée de vie d'un abonné et la valeur actualisée du revenu. Un churn maîtrisé de 4 à 6 % par mois distingue un club sain d'une exploitation en érosion.
L'appartenance à un réseau (Basic-Fit, Fitness Park, On Air, Keepcool) ou l'exploitation en indépendant modifie la valeur : notoriété, flux de prospects mutualisé, redevances de franchise, normes d'équipement. Le modèle low-cost (fort volume, panier bas, automatisation) et le modèle premium (services, coaching, panier élevé) ne se capitalisent pas aux mêmes multiples.
Cardio, musculation guidée, poids libres, cours collectifs, matériel connecté : l'expert établit une valeur d'usage du parc, retraitée de son état, de sa vétusté et du mode de financement (achat, crédit-bail, location financière). Un matériel récent grevé de loyers financiers ne constitue pas un actif net ; les engagements hors bilan sont réintégrés dans l'analyse.
La surface exploitable, la configuration du plateau, l'accessibilité, le stationnement et le nombre d'habitants dans la zone de chalandise déterminent le potentiel d'abonnés et donc le chiffre d'affaires atteignable. Le taux de pénétration observé, rapporté à la densité concurrentielle locale, mesure la marge de progression ou la saturation du bassin.
Définition de l'objet (murs, fonds ou ensemble), de la valeur recherchée (vénale, locative, de marché) et de la finalité. Collecte des baux, bilans, comptes d'exploitation, états d'équipements, fichier abonnés et données de churn. La lettre de mission fixe le périmètre et le référentiel applicable.
Visite du site : surface réelle, état du plateau et des équipements, conformité, accessibilité, concurrence de proximité. Analyse de la zone de chalandise, du taux de pénétration, de la structure des abonnements, du panier moyen et du churn, et retraitement de l'EBE (loyers financiers, rémunérations, produits non récurrents).
Croisement des approches : capitalisation de l'EBE retraité et multiple du chiffre d'affaires récurrent pour le fonds ; méthode par le rendement et par comparaison pour les murs. Les résultats sont confrontés et pondérés, avec un test de cohérence sur les comparables sectoriels et les transactions observées.
Remise d'un rapport détaillé, motivé et conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, distinguant clairement valeur des murs et valeur du fonds. Le document peut être présenté aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions, avec l'ensemble des hypothèses et sources tracées.
Nos expertises couvrent l'ensemble du cycle de vie d'une salle de sport, de l'acquisition au contentieux.
Fixer un prix de cession défendable pour le fonds de commerce, ou sécuriser une acquisition en vérifiant la réalité des abonnés actifs, du churn et de l'EBE retraité. L'expertise indépendante évite de payer un multiple gonflé par des abonnements dormants ou des produits non récurrents.
Un établissement prêteur exige une valeur d'expertise argumentée pour un prêt d'acquisition, une reprise ou un investissement d'équipement. Le rapport, conforme au Red Book et compatible avec les exigences prudentielles (CRR), distingue la garantie sur les murs de la valeur du fonds d'exploitation.
Apport du fonds ou des murs à une société d'exploitation ou à une foncière, réorganisation de groupe, entrée d'un associé : la valeur retenue engage les parties et l'administration. L'expertise indépendante fiabilise la parité et prévient tout redressement pour valeur minorée.
La transmission d'une salle de sport, murs et/ou fonds, impose une valeur vénale justifiée pour le calcul des droits. Un rapport motivé, appuyé sur des comparables et sur les agrégats d'exploitation, protège les héritiers en cas de contrôle et sécurise le partage entre indivisaires.
Seuls les murs (l'actif immobilier) entrent dans l'assiette de l'IFI, à l'exclusion du fonds et des équipements d'exploitation. L'expert isole la composante immobilière et en établit la valeur vénale, avec la traçabilité nécessaire face à l'administration fiscale.
Arbitrage patrimonial entre conservation et cession, litige entre associés, désaccord sur le loyer lors du renouvellement du bail, expertise judiciaire : Réal Group produit une évaluation contradictoire et motivée, recevable devant les juridictions et robuste au débat d'experts.
Une expertise indépendante, conforme aux standards internationaux et adossée à la puissance d'analyse d'un groupe.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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