SERVICE EXPERTISE
Expertise indépendante d'un village vacances : valeur des murs, du fonds et de l'exploitation, saisonnalité, exploitant et bail. RICS, partout en France.
Évaluer un village vacances suppose de dissocier les murs (foncier étendu, bâti, équipements) du fonds et de l'exploitation. On combine trois méthodes : capitalisation de l'EBE et du loyer, comparaison au lit ou à l'hébergement, et coût de reconstruction déprécié. La saisonnalité, l'exploitant (Belambra, VVF, Miléade) et le bail structurent le rendement retenu.
Un village vacances est un actif hybride : un patrimoine immobilier étendu (hébergements collectifs ou individuels, restauration, piscine, animations, foncier souvent vaste en zone touristique) adossé à une exploitation saisonnière dont la performance conditionne largement la valeur. L'évaluer suppose donc de séparer nettement la valeur des murs de celle du fonds et de l'exploitation.
La valeur dépend de la capacité en lits, du taux d'occupation réel sur la saison, de la formule commerciale (club tout compris, demi-pension, pension complète, location sèche) et surtout du montage : exploitation directe par le propriétaire ou bail consenti à un opérateur national tel que Belambra, VVF, Miléade ou Club Med. Le loyer, sa sécurité et sa durée pèsent alors autant que le chiffre d'affaires.
Réal Group réalise ces expertises sur l'ensemble du territoire français, dans le cadre du Red Book RICS. Chaque rapport est motivé, multi-méthodes, que vous pouvez présenter aux banques, à l'administration fiscale et, le cas échéant, aux juridictions.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le nombre de lits, la répartition entre chalets, pavillons, chambres et le confort réel (classement, rénovation, m² par unité) fixent le potentiel de chiffre d'affaires. On raisonne en valeur par lit ou par hébergement, corrigée du taux d'occupation atteint sur la saison utile.
La présence d'un opérateur reconnu (Belambra, VVF, Miléade, Club Med) sécurise le loyer et la fréquentation. La solidité du preneur, la nature du bail (commercial, exploitation), sa durée résiduelle et le niveau de loyer facial déterminent le taux de capitalisation retenu sur les murs.
Un village vacances vit sur quelques semaines de haute saison. L'expert analyse la courbe d'occupation, l'amplitude d'ouverture, le RevPAR et la dépendance à une clientèle (comités d'entreprise, familles, ANCV) pour normaliser un EBE représentatif et non un pic ponctuel.
Le foncier, souvent étendu et bien situé en zone touristique littorale ou montagne, porte une valeur latente : extension de capacité, montée en gamme, résidence de tourisme ou reconversion résidentielle sous réserve du PLU. Ce potentiel est valorisé distinctement de l'exploitation en place.
Définition du périmètre (murs seuls, fonds, ensemble), de la valeur recherchée et de sa date, recueil des baux, comptes d'exploitation, taux d'occupation, plans, classement et diagnostics. Lettre de mission conforme au Red Book RICS.
Inspection des hébergements, des équipements collectifs (restauration, piscine, animations), du foncier et de son potentiel. Analyse de l'exploitation, de la saisonnalité, de la formule commerciale et de la qualité de l'exploitant en place.
Capitalisation de l'EBE et du loyer, comparaison directe au lit ou à l'hébergement sur transactions d'actifs touristiques, et coût de reconstruction déprécié. Croisement des approches pour distinguer valeur des murs et valeur du fonds.
Remise d'un rapport d'expertise motivé, chiffré et traçable, conforme aux normes IVS/EVS et au Red Book RICS, à présenter aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
Nos expertises accompagnent les propriétaires, exploitants, investisseurs et institutions à chaque étape de la vie de l'actif.
Fixer un prix de marché défendable avant une vente ou une acquisition, en distinguant la valeur des murs de celle du fonds de commerce, et en objectivant la rentabilité réelle face à un exploitant ou un fonds d'investissement.
Fournir à l'établissement prêteur une valeur vénale argumentée, conforme aux exigences prudentielles (CRR), pour un financement d'acquisition, un refinancement ou un programme de rénovation des hébergements et équipements.
Sécuriser la valeur d'un village vacances transmis par apport en société, donation ou succession, avec un rapport motivé, à présenter à l'administration fiscale et aux notaires en cas de contrôle.
Déterminer la valeur vénale des murs détenus, directement ou via une société, pour une déclaration d'impôt sur la fortune immobilière robuste et documentée face à un éventuel redressement.
Éclairer une décision de conservation, de rénovation ou de cession au sein d'un portefeuille d'actifs touristiques, en comparant rendement de l'exploitation directe et loyer sécurisé par bail à un opérateur.
Produire une évaluation indépendante dans un litige entre associés, un divorce, un désaccord bailleur-preneur ou une expertise ordonnée par une juridiction, avec une méthodologie traçable et contradictoire.
Nos experts allient certification internationale et connaissance concrète des actifs de tourisme et de loisirs.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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