Expert immobilier MRICS
Guillaume Thériez
Fondateur de Réal Valuation, Guillaume est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF).
Réal Valuation · Expertise immobilière
Expertise d'un golf : ce que valent votre foncier, votre parcours et votre exploitation
Un golf vaut ce que son foncier, ses ouvrages et son exploitation peuvent produire, dans le cadre juridique qui les lie. Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS, évalue chacune de ces composantes dans un rapport motivé, et vous adresse un devis gratuit sous 24 h, partout en France.
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L'essentiel
Comment se détermine la valeur d'un golf ?
L'expertise d'un golf détermine, à une date donnée, la valeur du foncier, des ouvrages (parcours, réseau d'arrosage, club-house) et de l'exploitation, selon le régime qui les lie : pleine propriété, bail emphytéotique, bail commercial ou concession publique. L'expert croise le revenu d'exploitation, les ventes comparables et le coût de remplacement des ouvrages.
- Un golf associe un foncier de plusieurs dizaines d'hectares à une exploitation qui vit des abonnements, des green-fees et des saisons.
- Le régime du foncier, propriété, bail emphytéotique, bail commercial ou concession, fixe ce qui se vend, ce qui se finance et pour combien de temps.
- L'expert part d'un excédent brut d'exploitation normatif, capitalisé si l'exploitation est durable, actualisé jusqu'au terme d'un bail ou d'une concession.
- Les cessions de golfs, rares, servent de recoupement ; le coût de remplacement des ouvrages borne la valeur sans jamais suffire seul.
- Le rapport distingue la valeur des murs et du foncier, celle du foncier en usage alternatif et celle de l'exploitation en continuité.
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Foncier, parcours, exploitation : décrivez le golf, le contexte et votre échéance ; un interlocuteur dédié de Réal Valuation vous répond et vous adresse un devis gratuit.
Ce que vous obtenez
Un interlocuteur dédié cadre avec vous la nature du bien, l'usage du rapport et le délai, avant toute commande.
- Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS ; Guillaume Thériez, expert MRICS.
- Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge.
- Un devis gratuit sous 24 h, avec un interlocuteur dédié.
- Des interventions à Bordeaux, en Gironde et partout en France.
Nos appartenances
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L'expert de référence
Guillaume Thériez
Président de Réal GroupAdministrateur du Groupe ABC
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Appartenances, diplôme et enseignement
- DU Expertise Judiciaire, Université de Bordeaux, Faculté de droit et science politique
- Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
- Membre de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI)
- Membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF, ex-CEIF)
- Enseignant en économie immobilière au CNAM Nouvelle-Aquitaine, ICH Bordeaux
Actif d'exploitation et foncier étendu
Une double lecture, foncière et économique
Un golf n'est ni un simple ensemble immobilier ni une pure entreprise de loisirs : c'est un actif hybride, qui associe un foncier de plusieurs dizaines d'hectares — parcours, practice, zones techniques et réserves — à une exploitation dont la rentabilité dépend des abonnements, des green-fees et d'une forte saisonnalité. Toute expertise sérieuse articule donc la valeur du sol et des ouvrages avec celle du fonds et du droit d'exploiter.
La difficulté centrale tient au statut juridique du foncier. Un parcours détenu en pleine propriété, un parcours exploité sous bail emphytéotique ou sous bail commercial, et un parcours confié à un exploitant par une collectivité, dans le cadre d'une concession à durée limitée, n'ont ni la même valeur patrimoniale, ni le même horizon, ni la même liquidité. La durée qui reste à courir sur le bail ou le contrat conditionne directement la valeur de l'exploitation et sa capacité à être financée.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, conduit ces expertises partout en France. Le rapport est motivé, établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition) et les normes de la RICS. Il distingue la valeur vénale des murs et du foncier, la valeur du foncier en usage alternatif et la valeur de l'exploitation en continuité, puis il dit laquelle répond à l'usage prévu : vente, financement, transmission ou discussion avec une collectivité.
Quatre leviers de valeur
Ce qui fait la valeur d'un golf
Le régime du foncier et sa durée
Pleine propriété, bail emphytéotique, bail commercial ou concession publique : le régime fixe ce qui se vend, ce qui se finance et pour combien de temps. Un bail emphytéotique se conclut pour plus de dix-huit ans et quatre-vingt-dix-neuf ans au plus. Sous concession, l'exploitant ne détient qu'un droit d'exploiter jusqu'au terme ; les biens nécessaires au service, dits biens de retour, reviennent en principe à la collectivité.
Le modèle de revenus
Abonnements annuels, green-fees, enseignement, compétitions, location de matériel : la part des revenus récurrents commande la prévisibilité de l'excédent brut d'exploitation. Une base d'abonnés fidèle se capitalise plus favorablement qu'un chiffre d'affaires tiré par le passage touristique et la météo. L'expert reconstitue la fréquentation mois par mois avant de retenir un revenu normatif.
Le parcours, l'eau et le matériel
Greens, drainage, réseau d'arrosage et accès à l'eau forment l'essentiel du capital technique. Un réseau vétuste, un approvisionnement en eau fragile ou un parc de matériel en fin de vie appellent des dépenses qu'un acquéreur déduira de son prix. L'expertise les chiffre à partir des devis et des plans d'entretien.
Les annexes et le règlement d'urbanisme
Club-house, restaurant, boutique, practice couvert ou hébergement sont des centres de profit qui pèsent sur l'excédent brut consolidé ; ils s'évaluent selon qu'ils sont exploités en propre ou concédés. Le règlement d'urbanisme borne, lui, toute valorisation alternative du foncier : un parcours situé en zone naturelle ne se convertit pas en lotissement.
Nos méthodes
Les méthodes employées pour un golf
Le golf appartient aux actifs d'exploitation, comme le camping ou l'hôtel : la valeur des murs n'a de sens que rapportée à ce que l'exploitation peut payer. C'est cette lecture croisée que nous appliquons, avec un expert identifié du cadrage à la remise du rapport.
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Le compte d'exploitation normatif
Nous partons des comptes des trois derniers exercices et nous les retraitons : rémunération normale de l'exploitant, loyer ou redevance ramenés à leur niveau de marché, charges exceptionnelles écartées, entretien lissé. Il en sort un excédent brut d'exploitation soutenable, celui qu'un repreneur raisonnable peut attendre, et non le meilleur ou le pire exercice.
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Capitaliser ou actualiser
Si l'exploitation est durable, en pleine propriété, l'excédent normatif se capitalise à un taux qui traduit le risque du site. Si le droit d'exploiter s'éteint à une date connue, bail ou concession, les flux sont actualisés jusqu'au terme, retour des biens compris : un contrat qui finit dans six ans ne vaut pas un golf détenu en propre.
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Comparer, quand le marché parle
Les cessions de golfs sont rares et souvent confidentielles : elles servent de recoupement, jamais de méthode unique. La comparaison retrouve en revanche toute sa place pour le foncier en usage alternatif, terres agricoles ou espaces naturels, et pour les bâtiments annexes qui ont un marché propre, comme un restaurant ou des logements.
4
Le coût de remplacement des ouvrages
Pour les ouvrages sans marché propre — terrassements, drainage, arrosage, greens, bâtiments —, l'expert estime le coût de reconstitution à neuf, puis la dépréciation liée à l'âge et à l'usure. Cette approche borne la valeur sans jamais suffire seule : un parcours coûteux mais peu fréquenté ne vaut pas ce qu'il a coûté.
Réal Valuation applique ainsi aux golfs une méthode taillée pour les actifs d'exploitation, et ses honoraires sont fixés avant la mission, indépendants de la valeur conclue.
Pièces et délais
Ce qu'il faut réunir pour l'expertise d'un golf
La qualité du dossier fait la précision de la valeur. Les pièces utiles, à adapter au périmètre évalué (murs, foncier, exploitation) :
- titres de propriété et plans cadastraux, ou bail emphytéotique, bail commercial ou contrat de concession, avec leurs avenants ;
- comptes annuels des trois derniers exercices et détail des recettes par activité : abonnements, green-fees, enseignement, restauration, boutique ;
- grille tarifaire, nombre d'abonnés par catégorie et fréquentation mensuelle, sans données nominatives ;
- contrats d'exploitation des annexes et contrats de location ou de crédit du matériel d'entretien ;
- conditions d'accès à l'eau (forage, autorisation de prélèvement, contrat de fourniture) et plan d'entretien du réseau d'arrosage ;
- extrait du règlement d'urbanisme applicable au terrain, diagnostics et devis des travaux envisagés.
Le délai court à partir de la réception de ces pièces. Il dépend de la visite du parcours et des bâtiments, du nombre d'activités annexes et de la base de valeur demandée ; il est fixé au cadrage et inscrit dans la lettre de mission.
Contextes d'intervention
Dans quels contextes faire expertiser un golf ?
Chaque situation appelle une base de valeur et un périmètre différents, à fixer avant d'ouvrir le dossier.
Cession ou acquisition
Vente des murs, du fonds ou des titres de la société d'exploitation : chaque périmètre a sa valeur. L'expertise fonde le prix, sépare ce qui relève de l'immobilier et de l'exploitation, et chiffre les travaux qu'un repreneur intégrera dans son offre.
Financement bancaire
Pour un prêt d'acquisition ou de travaux, le prêteur demande une valeur établie par un expert indépendant. Le rapport distingue la valeur du seul actif immobilier, qui garantit le prêt, et la valeur en continuité d'exploitation, qui dépend de la gestion. Voir notre expertise pour un financement bancaire.
Fin ou renouvellement d'une concession ou d'un bail
À l'approche du terme, la collectivité, l'exploitant sortant et le candidat repreneur ont besoin d'une base commune : valeur des biens de retour, valeur non amortie des investissements, conditions d'un nouveau contrat. En cas de fin anticipée, le Conseil d'État prévoit l'indemnisation de la valeur non amortie des biens de retour (Assemblée, 21 décembre 2012, Commune de Douai).
Succession, donation, partage
Les droits de succession et de donation se calculent sur la valeur vénale réelle des immeubles à la date de la transmission (article 761 du CGI). Pour une société familiale propriétaire d'un golf, l'expertise du foncier et de l'exploitation éclaire aussi la valeur des titres et l'équilibre entre héritiers. Voir notre expertise en succession.
Impôt sur la fortune immobilière
Selon la façon dont le golf est détenu, son foncier et ses bâtiments peuvent entrer dans l'assiette de l'IFI. La valeur à retenir est celle du 1er janvier, déterminée selon les règles des droits de succession (articles 964 et 973 du CGI). L'expertise établit la valeur de la part immobilière ; votre conseil la rattache au bon régime.
Contentieux
Désaccord entre associés, sinistre, expropriation ou litige avec la collectivité : un rapport motivé, versé aux débats et discuté contradictoirement, donne une base chiffrée à la négociation comme au débat devant le juge.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code rural et de la pêche maritime, article L451-1 : durée du bail emphytéotique.
- Code de la commande publique, article L3114-7 : durée limitée des contrats de concession.
- Conseil d'État, Assemblée, 21 décembre 2012, Commune de Douai, n° 342788 : régime des biens de retour.
- Code général des impôts, article 761 : évaluation des immeubles pour les droits de succession et de donation.
- Code général des impôts, articles 964 et 973 : impôt sur la fortune immobilière.
- Cour de cassation, chambre mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710 : portée d'une expertise réalisée à la demande d'une partie.
Textes lus dans leur version en vigueur le 21 octobre 2026.
Vos interlocuteurs
Une équipe disponible
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Engagements professionnels
Une expertise reconnue par les institutions qui font la profession
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
RICS
Royal Institution of Chartered SurveyorsLa référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
IFEI
Institut Français de l'Expertise ImmobilièreDepuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
SEEIF (ex-CEIF)
Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de FranceLe SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieVos questions
Vos questions sur l'évaluation d'un golf
On fixe d'abord le périmètre : le foncier et les ouvrages, l'exploitation, ou l'ensemble. On retraite ensuite les comptes pour obtenir un excédent brut d'exploitation normatif, que l'on capitalise si l'exploitation est durable ou que l'on actualise jusqu'au terme du bail ou de la concession. Les cessions comparables, rares, servent de recoupement, et le coût de remplacement des ouvrages borne le résultat. Le rapport explique les écarts entre méthodes plutôt que d'en faire la moyenne.
Les deux, mais séparément, car ils n'intéressent pas les mêmes personnes. La valeur des murs et du foncier dépend du régime de propriété et de ce qu'un exploitant peut payer pour les occuper ; celle de l'exploitation dépend du revenu durable : abonnements, green-fees, annexes. Un golf détenu en pleine propriété et exploité en propre cumule les deux ; un golf exploité en concession ne transmet qu'un droit d'exploiter limité dans le temps. Le rapport précise toujours la valeur qu'il produit.
Fortement. En pleine propriété, le foncier garde sa valeur patrimoniale. Sous bail emphytéotique, conclu pour plus de dix-huit ans et quatre-vingt-dix-neuf ans au plus (article L451-1 du Code rural), la valeur de l'exploitation dépend de la durée qui reste à courir. En concession, l'exploitant ne détient qu'un droit temporaire, et les biens de retour reviennent en principe gratuitement à la collectivité à l'échéance (Conseil d'État, 21 décembre 2012, Commune de Douai).
Un golf qui s'appuie sur une base solide d'abonnés dégage un revenu récurrent, que le marché capitalise plus favorablement. Une forte dépendance aux green-fees et au tourisme rend l'excédent brut volatil et justifie une prime de risque. L'expert analyse la fréquentation mois par mois, le renouvellement des abonnements et l'effet des saisons avant de retenir un revenu normatif.
Oui. Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge. Il ne s'impose pas pour autant : une expertise amiable n'a pas la force d'une expertise judiciaire ; le juge ne peut pas refuser de l'examiner si elle a été régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, mais il ne peut pas fonder sa décision exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties (Cass., ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710). Ce qui lui donne son poids, c'est sa motivation : un rapport établi selon la Charte de l'expertise et les normes de la RICS, qui justifie la valeur retenue et permet de la défendre.
Le titre ou le contrat qui fonde l'exploitation (propriété, bail emphytéotique, bail commercial, concession), les comptes des trois derniers exercices avec le détail des recettes par activité, la grille tarifaire et la fréquentation, les contrats des annexes et du matériel, les conditions d'accès à l'eau et l'extrait du règlement d'urbanisme. La liste exacte est arrêtée au cadrage, selon le périmètre évalué.
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