SERVICE EXPERTISE
Expertise indépendante d'un golf : murs, foncier (60-80 ha) et exploitation, méthodes RICS/IVS, rapport opposable aux banques et au fisc, partout en France.
Évaluer un golf suppose de dissocier la valeur des murs et du foncier (60 à 80 ha, greens, réseaux d'arrosage, club-house) de la valeur d'exploitation. On combine méthode par le rendement (EBE capitalisé, multiple 4 à 7×), comparaison de transactions et coût de remplacement déprécié. Le statut du foncier (pleine propriété, bail, DSP municipale), le mix abonnés/green-fees et la saisonnalité déterminent la valeur, sous Red Book RICS et IVS.
Un golf n'est ni un simple ensemble immobilier ni une pure entreprise de loisirs : c'est un actif hybride qui combine un foncier considérable — 40 à 45 ha pour un 18 trous, souvent 60 à 80 ha avec le practice, les zones techniques et les réserves — et une exploitation dont la rentabilité dépend d'un modèle d'abonnés et de green-fees fortement saisonnier. Toute expertise sérieuse doit donc articuler la valeur des murs et du sol avec celle du fonds de commerce et du droit d'exploiter.
La difficulté centrale tient au statut juridique du foncier. Un parcours détenu en pleine propriété, un parcours exploité sous bail emphytéotique ou commercial, et un parcours géré dans le cadre d'une délégation de service public municipale n'ont ni la même valeur patrimoniale, ni le même horizon d'amortissement, ni la même liquidité. La durée résiduelle du bail ou de la DSP conditionne directement la valeur de l'exploitation et son financement.
Réal Group conduit ces missions partout en France selon les standards du Red Book RICS et des normes IVS. Nos rapports sont construits pour être opposables aux banques (financement, ratios prudentiels CRR), à l'administration fiscale (IFI, succession, donation) et aux juridictions, avec une distinction rigoureuse entre valeur vénale des murs, valeur du foncier nu et valeur de l'exploitation en continuité.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
60 à 80 ha rarement valorisables en pleine terre agricole : la valeur dépend du régime (propriété, bail emphytéotique, DSP municipale), de la durée résiduelle et du potentiel résiduel (immobilier, hôtellerie, réserves). Un parcours sous DSP n'a quasiment pas de valeur foncière cessible, seule l'exploitation se valorise.
La structure du chiffre d'affaires — part d'abonnés fidélisés (revenu récurrent) contre green-fees (revenu volatil et saisonnier) — pilote la prévisibilité de l'EBE. Un golf à forte base d'abonnés se capitalise à un multiple supérieur ; un golf dépendant du tourisme et des passages subit une décote de risque.
Les greens, le réseau d'arrosage automatique, les forages et la ressource en eau représentent l'essentiel du capital technique. Un système d'arrosage vétuste ou une ressource en eau fragilisée génère un capex différé de plusieurs centaines de milliers d'euros qui vient directement en déduction de la valeur.
Club-house, restauration, pro-shop, practice couvert et académie sont des centres de profit qui améliorent le rendement au-delà des seuls droits de jeu. Leur qualité, leur surface et leur exploitation (en propre ou concédée) sont évaluées séparément car elles pèsent fortement sur l'EBE consolidé.
Définition de la base de valeur (vénale, d'exploitation, foncière), de la date de valeur et du périmètre : murs, foncier, fonds. Collecte des titres, du bail ou de la convention de DSP, des bilans, du fichier abonnés et de l'historique des green-fees.
Reconnaissance du parcours (9/18/27 trous), des greens, du réseau d'arrosage et de la ressource en eau, du club-house, du practice, du pro-shop et de la restauration. Analyse de la saisonnalité, de la fréquentation et de l'état d'entretien réel.
Croisement de la capitalisation de l'EBE (multiples sectoriels 4 à 7×), de la comparaison de transactions de golfs et du coût de remplacement déprécié pour le foncier et les ouvrages, avec réconciliation entre valeur des murs et valeur d'exploitation.
Remise d'un rapport d'expertise conforme au Red Book RICS et aux normes IVS/EVS, motivé et documenté, opposable aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions, avec conclusions de valeur clairement distinguées.
Chaque mission appelle une base de valeur et un livrable adaptés à sa finalité.
Sécuriser un prix lors d'une transmission de golf : valorisation croisée des murs, du foncier et du fonds, analyse du mix abonnés/green-fees et audit des capex parcours, pour fonder la négociation entre vendeur et repreneur.
Produire une valeur vénale opposable pour un prêt d'acquisition ou de restructuration. Le rapport, conforme au Red Book et aux exigences prudentielles (CRR), distingue valeur en continuité d'exploitation et valeur à dire d'expert du seul actif immobilier.
Établir une valeur d'apport en société, une répartition entre associés ou une valeur successorale du golf, en tenant compte du régime du foncier et de la valeur d'exploitation transmissible.
Déterminer la valeur des actifs immobiliers du golf entrant dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, en isolant le foncier et les murs de la composante professionnelle exonérée le cas échéant.
Éclairer une décision de conservation, de repositionnement ou de reconversion partielle (immobilier, hôtellerie, énergie) d'un golf sous-exploité, par une analyse de la valeur foncière latente face à la valeur d'exploitation actuelle.
Fournir une évaluation motivée et contradictoire dans un litige (indemnité d'éviction, fin de bail ou de DSP, désaccord entre associés, sinistre), recevable devant les juridictions et défendable à l'audience.
Une expertise sectorielle rare, menée par des experts certifiés et adossée à un réseau national.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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