SERVICE EXPERTISE
Réal Group, expert RICS, évalue votre discothèque : murs, fonds de commerce, licence IV, insonorisation et reconversion. Rapport opposable, partout en France.
Évaluer une discothèque impose de dissocier les murs (valeur locative, emplacement, insonorisation) du fonds de commerce, souvent dominant. On croise la méthode par le chiffre d'affaires (barème 40 à 100 % du CA HT selon licence IV et fréquentation), la rentabilité (EBE capitalisé) et la valeur des murs, en intégrant le risque de déclin et le potentiel de reconversion.
La discothèque est un actif hybride où la valeur ne se lit pas dans les mètres carrés mais dans une licence, une clientèle et une exploitation. Le fonds de commerce y prime généralement sur les murs, ce qui exige une analyse fine du chiffre d'affaires, de la marge et de la pérennité de la fréquentation nocturne.
L'expert doit maîtriser un environnement réglementaire dense : licence de débit de boissons IV, arrêté préfectoral d'ouverture nocturne, étude d'impact des nuisances sonores, sécurité incendie (établissement recevant du public de type P ou L) et conformité de l'insonorisation. Chaque contrainte pèse directement sur la valeur et sur la transmissibilité de l'actif.
Réal Group conduit cette évaluation selon les standards Red Book RICS, IVS et EVS, en croisant méthode par le chiffre d'affaires, capitalisation de l'EBE et valeur vénale des murs. Le rapport produit est opposable aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions, partout en France.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La licence IV et l'arrêté préfectoral fixant l'heure de fermeture (souvent 5h ou 7h) conditionnent l'essentiel de la valeur du fonds. Une autorisation d'ouverture tardive, transférable et sans procédure administrative en cours, constitue un actif immatériel rare qui justifie un barème de valorisation supérieur.
Le nombre d'entrées, le panier moyen bar et la répartition semaine/week-end déterminent le CA. L'expert retraite la saisonnalité (activité estivale littorale, creux hivernaux), la part promoteurs événementiels et la récurrence de clientèle, pour distinguer un CA structurel d'un pic conjoncturel non capitalisable.
L'étude d'impact des nuisances sonores (isolement acoustique, limiteur de pression sonore obligatoire), la conformité ERP type P/L et les prescriptions incendie représentent un capital technique. Des travaux de mise aux normes non réalisés se déduisent de la valeur, parfois pour plusieurs centaines de milliers d'euros.
Un emplacement isolé limite les nuisances mais éloigne la clientèle ; un site péri-urbain avec grand parking et surface au sol importante ouvre, en cas de déclin de l'exploitation, un potentiel de reconversion (salle événementielle, commerce, entrepôt) qui soutient la valeur des murs indépendamment du fonds.
Définition de la finalité (cession, financement, fiscalité, contentieux), du périmètre murs et/ou fonds, et de la base de valeur retenue. Collecte des liasses fiscales sur trois exercices, des licences, arrêtés préfectoraux, baux et contrats d'exploitation.
Inspection sur site : état de l'insonorisation et du limiteur sonore, conformité ERP et sécurité incendie, agencement, matériel scénique, capacité d'accueil et parking. Analyse de la fréquentation, de la saisonnalité et du positionnement concurrentiel local.
Application croisée de la méthode par le chiffre d'affaires (barème sectoriel selon licence et emplacement), de la capitalisation de l'EBE, de la valeur vénale des murs par comparaison et rendement, et test de la valeur de reconversion pour retenir une fourchette cohérente.
Remise d'un rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et EVS, détaillant hypothèses, méthodes, décotes et conclusions de valeur, opposable aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions.
Chaque mission appelle une méthodologie et un niveau d'opposabilité adaptés.
Fixer un prix de cession défendable du fonds de commerce en isolant la valeur de la licence, du matériel son et lumière, de l'agencement et de la clientèle, face à un marché de repreneurs étroit et à une activité en déclin structurel.
Produire une valeur vénale des murs et une valorisation du fonds conformes aux exigences prudentielles (CRR), permettant à l'établissement prêteur d'asseoir une hypothèque ou un nantissement de fonds de commerce sur une base robuste.
Déterminer une valeur d'apport en société ou une base successorale/donation opposable à l'administration fiscale, en documentant précisément la décote liée au risque d'exploitation et à l'illiquidité de cet actif atypique.
Isoler la valeur des murs, seule composante immobilière taxable, de celle du fonds et de l'exploitation, afin d'établir une assiette IFI juste et documentée en cas de détention directe ou via société patrimoniale.
Éclairer une décision de maintien, cession ou reconversion en comparant la valeur d'exploitation en continuité à la valeur des murs libérés, intégrant le potentiel de changement de destination et les coûts de transformation.
Fournir un rapport d'expertise contradictoire et argumenté dans le cadre d'un litige entre associés, d'une révision de loyer commercial, d'une procédure collective ou d'un désaccord de valorisation, recevable devant les juridictions.
Une expertise indépendante, sectorielle et opposable, adossée à la force d'un réseau national.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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