SERVICE EXPERTISE
Expertise indépendante d'un centre équestre : murs, foncier et exploitation (pension, club, élevage). Rapport RICS opposable au fisc, partout en France.
Évaluer un centre équestre suppose de dissocier trois valeurs : les murs bâtis (boxes, manège, sellerie, club-house), le foncier étendu (carrières, prairies, terres agricoles) et la valeur d'exploitation (pension, enseignement, élevage). On croise coût de reconstruction, comparaison foncière et rendement de l'activité, dans un rapport RICS opposable aux banques et au fisc.
Le centre équestre est un actif hybride, à la fois immobilier bâti spécialisé, foncier agricole étendu et fonds d'exploitation vivant. Une même emprise réunit des boxes, un ou plusieurs manèges couverts, des carrières, une sellerie, un club-house et parfois un logement de fonction, greffés sur des prairies et des terres dont l'usage relève souvent du régime agricole. Aucune de ces composantes ne se valorise selon la même logique, et les confondre conduit à des écarts d'appréciation considérables.
À cette complexité patrimoniale s'ajoute la dimension économique : la valeur d'un club affilié FFE, d'une écurie de propriétaires ou d'un élevage ne se lit pas dans le mètre carré construit, mais dans les effectifs de cavaliers, le taux de remplissage des boxes et la récurrence des pensions. La saisonnalité de l'activité, la dépendance à un enseignant-gérant et la nature réglementée du foncier rendent l'exercice inaccessible à une simple comparaison de biens.
Réal Group conduit ces expertises sur l'ensemble du territoire français, selon les standards Red Book RICS, IVS et EVS. Nos rapports isolent systématiquement la valeur des murs, celle du foncier et celle de l'exploitation, pour produire une conclusion motivée, traçable et opposable aux banques comme à l'administration fiscale.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Le nombre de boxes, leur état et leur conformité (ventilation, portes, aires de couchage) fixent le socle de revenus par la pension. Manège couvert, carrières drainées et éclairées, sellerie, douches et marcheur constituent des ouvrages coûteux à reconstruire, valorisés au coût déprécié plutôt qu'au comparable classique.
Prairies de pâturage, terres de fauche et surfaces de détente pèsent lourd dans l'assiette. Leur valeur dépend du régime (terres agricoles, bail rural, zonage PLU, constructibilité résiduelle) : une même surface vaut très différemment en foncier agricole nu ou en support d'exploitation équestre équipée.
Club affilié avec école d'équitation, écurie de propriétaires, pension au pré ou au box, élevage et compétition génèrent des marges et des risques distincts. La part de chiffre d'affaires récurrent (pensions, forfaits annuels) sécurise davantage la valeur d'exploitation que l'activité de stages ou d'événementiel ponctuel.
L'activité culmine hors été et se creuse pendant les congés ; la trésorerie doit absorber ce cycle. La valeur d'un centre reposant sur un enseignant-gérant unique, ou sur une clientèle de proximité fidélisée, s'apprécie au regard de la transmissibilité réelle du fonds et de la clientèle.
Définition de l'objet (murs, foncier, fonds ou ensemble), de la valeur recherchée (vénale, d'exploitation, liquidative) et du destinataire (banque, notaire, juridiction, administration). Collecte des titres, baux, comptes, effectifs cavaliers, affiliation FFE et documents d'urbanisme.
Inspection détaillée : nombre et état des boxes, manège, carrières, sellerie, réseaux et logement. Relevé des surfaces foncières et de leur usage, vérification du zonage et des servitudes, analyse de l'exploitation (taux de remplissage, saisonnalité, mix d'activité, comptes).
Croisement du coût de reconstruction déprécié pour le bâti spécialisé, de la comparaison de marché pour le foncier, et de la capitalisation des revenus (pension, enseignement) pour la valeur d'exploitation. Réconciliation motivée distinguant murs, terres et fonds.
Remise d'un rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et EVS : hypothèses, méthodes, comparables et conclusion tracée. Document opposable aux banques (CRR), à l'administration fiscale (IFI, succession, donation) et devant les juridictions.
Nos missions couvrent tout le cycle de vie de l'actif, du financement à la transmission comme au contentieux.
Fixer un prix de marché défendable en distinguant la valeur des murs et du foncier de celle du fonds équestre (clientèle, cavaliers, chevaux d'école), pour sécuriser vendeur comme repreneur et fluidifier la négociation.
Produire une valeur d'expertise conforme aux exigences prudentielles (CRR) pour l'octroi d'un prêt d'acquisition, d'un crédit de restructuration des boxes ou d'un investissement dans un nouveau manège couvert.
Établir une valeur vénale motivée pour la transmission familiale d'une exploitation, un apport en société agricole ou l'entrée d'un associé, en isolant terres agricoles, bâti et fonds pour une répartition équitable.
Déterminer la valeur imposable des composantes immobilières (murs, foncier bâti et non bâti), en tenant compte des abattements et décotes applicables aux actifs professionnels et agricoles, pour une déclaration sécurisée.
Éclairer une décision de conservation, de restructuration ou de reconversion (arrêt de l'élevage, développement de la pension, valorisation foncière) par une analyse de la valeur actuelle et du potentiel de chaque composante.
Intervenir en évaluation contradictoire ou d'assistance dans les litiges d'indivision, de divorce, d'expropriation, de bail rural ou de sinistre, avec un rapport motivé et opposable devant les juridictions.
Une signature d'expert reconnue, une méthode sectorielle maîtrisée et un réseau national au service d'évaluations opposables.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
Laissez vos coordonnées, un conseiller Réal Group vous recontacte rapidement.