SERVICE EXPERTISE
Expertise d'un bowling sous la direction d'un expert MRICS : murs et fonds, poids du bar-restauration, méthode des flux, rapports motivés pour les banques et le fisc, partout en France.
Évaluer un bowling suppose de dissocier les murs (approche par capitalisation du loyer de marché) de l'exploitation. Le fonds se valorise surtout par la méthode des flux (EBE, multiple), le poids du bar-restauration pesant plus que les seules pistes. On croise avec le chiffre d'affaires par piste et un test de rentabilité par le coût de reconstitution.
Un bowling est un actif hybride : équipement de loisir capitalistique (pistes, systèmes de quilles automatiques, scoring) adossé à une exploitation dont le revenu provient aujourd'hui majoritairement du bar et de la restauration. Cette double nature interdit toute évaluation forfaitaire au nombre de pistes et impose une lecture financière fine.
L'expert distingue systématiquement la valeur des murs — approche par le rendement d'un loyer de marché — de celle du fonds de commerce et de l'exploitation, valorisée par les flux futurs (EBE, multiple sectoriel). Ces deux valeurs ne s'additionnent pas mécaniquement et répondent à des logiques et des acquéreurs différents.
Réal Group conduit ces missions selon les standards Red Book RICS, IVS et EVS, avec des rapports motivés, à présenter aux banques, à l'administration fiscale et aux juridictions, partout en France.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La capacité (souvent 6 à 24 pistes) fixe le potentiel de chiffre d'affaires, mais l'âge des équipements — quilleurs automatiques, systèmes de scoring, revêtements synthétiques — pèse sur le CAPEX de remise à niveau et donc sur la décote appliquée aux flux.
Le F&B représente fréquemment 50 à 70 % du revenu et concentre la marge. L'expert isole cette contribution, son ticket moyen et son taux de marge, car elle détermine davantage la valeur du fonds que l'activité pistes elle-même.
Implantation en zone commerciale périphérique (parking, flux, enseignes locomotives) ou en centre-ville : le foncier, l'accessibilité et la densité de population dans un rayon de 20 minutes conditionnent la fréquentation et la valeur des murs.
Laser game, réalité virtuelle, billard, arcade et karaoké renforcent la résilience du modèle face à la concurrence d'autres loisirs indoor. Un actif mono-activité subit une décote de risque supérieure à un pôle multi-loisirs familial.
Définition de la valeur recherchée (marché, vénale, liquidation), du périmètre murs/fonds, de la date de valeur et de l'usage du rapport ; collecte des baux, bilans, comptes d'exploitation et inventaire des équipements.
Inspection des pistes, du F&B et des espaces annexes, relevé de l'état des équipements, analyse de la fréquentation, du CA par piste, du mix revenus et de la zone de chalandise concurrentielle.
Croisement de la méthode des flux (EBE, multiple sectoriel loisir), de la capitalisation du loyer de marché pour les murs, et d'un test par le coût de reconstitution des équipements ; réconciliation argumentée des valeurs.
Remise d'un rapport détaillé conforme Red Book RICS / IVS / EVS, motivé et traçable, à présenter aux banques, à l'administration fiscale et aux tribunaux.
Chaque mission appelle une méthode et un niveau de motivation adaptés.
Déterminer une valeur de marché du fonds et/ou des murs avant négociation, en objectivant l'EBE retraité et le multiple applicable à un actif de loisir.
Fournir un rapport conforme aux exigences prudentielles (CRR) pour garantir un prêt d'acquisition, de rachat de murs ou de rénovation lourde des équipements.
Valoriser le bowling au sein d'une holding ou lors d'une transmission, en documentant la valeur argumentée, à présenter au fisc pour une donation ou une succession.
Estimer la valeur vénale des murs détenus directement ou via une société, pour une assiette IFI défendable en cas de contrôle.
Aider un exploitant ou un investisseur à décider entre conservation, cession des murs, externalisation en sale and leaseback ou repositionnement de l'offre loisir.
Produire une expertise indépendante en cas de conflit entre associés, de rupture de bail commercial, d'indemnité d'éviction ou de litige assurantiel après sinistre.
Nos expertises reposent sur des certifications reconnues et une méthode sectorielle éprouvée.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
Laissez vos coordonnées, un conseiller Réal Group vous recontacte rapidement.