Commune emblématique de la rive droite de Bordeaux, Cenon connaît une transformation urbaine profonde portée par le tramway et les projets de renouvellement. Notre cabinet fournit des expertises certifiées RICS qui intègrent cette dynamique et les perspectives d'évolution du marché cenonais.
Vous avez un besoin d'expertise immobilière à Cenon ? Décrivez votre contexte et l'actif concerné. Nous revenons vers vous sous 24 heures.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux pour vos besoins à Cenon et en Gironde au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l'ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l'Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l'investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd'hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d'expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Évaluation d'un portefeuille diversifié (supermarchés, hypermarchés, drives) en formats variés sur l'ensemble du territoire national.
Évaluation du patrimoine immobilier de la MGEN sur 25 départements : centres de santé, centres de soins, résidences et établissements médico-sociaux.
Expertise en contexte de cession : valorisation du foncier, des équipements et des commerces intégrés dans un complexe de loisirs du Sud-Ouest.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieCenon (~24 000 habitants) occupe une position stratégique au sein de la Bordeaux Métropole : commune de la rive droite desservie par le terminus de la ligne A du tramway (stations Cenon-La Gardette et Cenon-Gare), elle est accessible depuis la rive gauche en moins de quinze minutes et depuis la rocade A630 (sortie 25). Ce positionnement entre connectivité et mutation génère une dynamique immobilière complexe. D'un côté, le Plateau Saint-Eulalie fait l'objet d'un programme de renouvellement urbain national (NPNRU) engagé par Bordeaux Métropole et l'ANRU, avec démolitions, reconstructions et requalification du parc social. De l'autre, le secteur Cenon-Gare connaît une restructuration profonde — requalification des abords ferroviaires, nouveaux programmes collectifs — qui crée des valeurs nouvelles, difficilement comparables aux biens existants sans analyse indépendante.
Les quartiers Palmer et La Marègue concentrent un tissu pavillonnaire édifié en grande partie entre les années 1960 et 1980. Ces biens cumulent fréquemment une étiquette DPE défavorable (classements E, F ou G) depuis que le diagnostic de performance énergétique est devenu opposable en application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, et parfois un risque géotechnique lié aux terrains de la rive droite. La valeur de ces biens ne peut être objectivée sans une analyse rigoureuse des comparables de transaction, tenant compte de l'écart de performance énergétique, de l'état général et des éventuelles contraintes urbanistiques liées aux périmètres NPNRU. L'expertise indépendante produit un avis motivé, opposable à l'administration fiscale, aux cohéritiers et aux juridictions compétentes — condition que l'estimation d'agence ne peut garantir.
Le secteur Cenon-Gare, réaménagé autour de la requalification des abords de la gare de Cenon et de la ligne C du tramway (mise en service prévue), accueille des opérations collectives neuves dont les prix promoteurs s'éloignent parfois du marché secondaire environnant. Les acquéreurs souhaitant sécuriser leur achat en VEFA ou vérifier la cohérence du prix demandé par un promoteur bénéficient d'une expertise avant-achat indépendante, réalisée selon les standards du Red Book RICS 2022 : valeur ancrée dans les transactions constatées (données DVF disponibles sur data.gouv.fr), motivée et engageant la responsabilité civile professionnelle de l'expert. Réal Group réalise ces missions à Cenon, pour des particuliers comme pour des bailleurs institutionnels.
Le Plateau Saint-Eulalie abrite un parc de petits immeubles de rapport, de deux à cinq niveaux, dont les valeurs locatives sont directement impactées par les opérations NPNRU en cours (relocalisations, démolitions proches, modification du tissu commercial). L'expertise en valeur locative permet à un propriétaire ou à un bailleur social de fixer des loyers de marché documentés, de répondre à une demande de revalorisation contradictoire d'un locataire, ou de justifier la valeur d'un actif lors d'une cession ou d'un refinancement. Louis Vacher, expert RICS, agréé TEGoVA, fondateur de Réal Group, conduit ces analyses en distinguant les marchés locatifs du parc social rénové, du parc privé et du parc neuf, dont les niveaux de loyers divergent significativement sur la commune.
Le parc immobilier cenonais, en pleine revalorisation, nécessite une expertise actualisée lors des successions. Notre évaluation tient compte des perspectives de valorisation liées aux projets urbains pour fixer une valeur juste et opposable.
Cenon fait partie des communes de la rive droite de Bordeaux qui connaissent une transformation urbaine majeure. L'arrivée du tramway (ligne A), la rénovation du quartier Palmer et les projets de requalification des coteaux ont profondément modifié le visage de la commune et son attractivité immobilière.
Le Bas-Cenon, en bord de Garonne, accueille les programmes neufs les plus ambitieux, à proximité de la station de tramway et du parc Palmer. Les coteaux offrent des maisons avec vue sur Bordeaux, dans un cadre verdoyant qui attire une clientèle en quête de caractère. Le Haut-Cenon, plus résidentiel et populaire, conserve un parc de pavillons et de petits collectifs.
Le marché cenonais se caractérise par des prix encore accessibles comparés à la rive gauche, ce qui attire primo-accédants et investisseurs. La dynamique de renouvellement urbain laisse entrevoir une poursuite de la revalorisation, rendant l'expertise immobilière d'autant plus pertinente pour anticiper les évolutions.
En 2025, le prix moyen au m² à Cenon s'établit à environ 3 010 € pour un appartement et 3 370 € pour une maison, en baisse d'environ 2 % sur un an. Le volume de transactions a reculé de près de 24 % entre 2023 et 2024, signe d'un marché en phase de stabilisation après les années de forte hausse sur la rive droite.
Nous intervenons dans tous les quartiers de Cenon : Cenon-Bas (Pont Rouge, Palmer), les coteaux, le Haut-Cenon, la Morlette et le secteur de la gare.
La rive droite connaît une mutation urbaine sans précédent, et Cenon en est l'un des principaux bénéficiaires. Les programmes de réhabilitation, l'arrivée du tramway et la création de nouveaux équipements modifient les valeurs immobilières, ce qui rend l'expertise indépendante particulièrement utile pour toute transaction.
Cenon vit une transformation profonde portée par le renouvellement du quartier Palmer, le projet Joliot-Curie et la desserte tramway A. Chaque opération immobilière doit intégrer ces dynamiques de revalorisation, les écarts entre Cenon-Bas, les coteaux et le Haut-Cenon, et le potentiel encore sous-exploité de la rive droite.
Nous structurons votre projet immobilier à Cenon en tenant compte de la mutation urbaine en cours, des opportunités de primo-accession et des enjeux de valorisation liés aux programmes de renouvellement Palmer et Joliot-Curie.
Nous élaborons une stratégie immobilière adaptée aux réalités cenonaises, en distinguant les micro-marchés du Bas-Cenon dynamique, des coteaux panoramiques et du Haut-Cenon résidentiel plus accessible.
Nos analyses croisent les données de marché cenonaises avec l'impact des projets urbains en cours pour produire des scénarios de valorisation réalistes, documentés et utiles à la décision.
Chaque expertise menée par Real Group est conduite selon les normes professionnelles de référence. Ces trois corpus garantissent la qualité, la comparabilité et l'opposabilité de nos rapports, condition indispensable pour les banques, les fonds, les mutuelles, les juridictions et l'administration fiscale.
Le standard mondial de l'évaluation immobilière, édité par la RICS. Il définit les exigences obligatoires de toute mission : mandat, indépendance, méthodologie, structure du rapport, et constitue la grille de lecture utilisée par l'ensemble des acteurs financiers internationaux.
Télécharger le Red BookLe référentiel européen complémentaire au Red Book, édité par TEGoVA. Il fait autorité auprès des banques, des assureurs et des autorités prudentielles européennes, et s'impose dans le cadre des dispositifs Solvabilité II, CRR 575/2013 et MCD 2014/17.
Télécharger le Blue BookPilotée par l'IFEI avec les principales organisations professionnelles françaises, la Charte formalise les bonnes pratiques de l'expertise en France. Régulièrement actualisée, elle est la référence partagée par les experts agréés, les juridictions et l'administration fiscale.
Télécharger la CharteAvant le devis ou la mission, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Amandine accompagne le pôle Expertise avec un profil juridique et immobilier solide, renforcé par une formation spécialisée en droit de l'immobilier et en estimations de biens, ainsi qu'une expérience acquise au sein de structures immobilières et du GIE Groupe ABC.
Nathan accompagne le pôle Expertise dans l'analyse des dossiers, la structuration des informations marché et la préparation des éléments utiles aux missions d'évaluation menées par l'équipe.
Jihane pilote la coordination administrative, commerciale et comptable du service, tout en assurant la relation avec les prestataires et la bonne circulation des informations entre les équipes et les clients.
Transaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.