SERVICE EXPERTISE
Expertise d'entrepôts logistiques (classe A, hauteur libre ≥ 12,5 m, cellules de 6 000 m²) et frigorifiques (positif 0-5°C, négatif -18 à -25°C) sur les pôles Bordeaux Métropole : Bassens-Ambès (port autonome), Cestas-Canéjan-Saint-Jean-d'Illac (dorsale A63), Bruges, Blanquefort, Parempuyre, Villenave-d'Ornon, Cadaujac. ICPE rubrique 1510, bail investisseur 9 ans ferme, DCF avec valeur terminale. Rapport Red Book RICS.
Les entrepôts, plateformes logistiques et locaux d'activité constituent une classe d'actifs à part entière, dont la valeur se construit sur des paramètres spécifiques que ne mobilisent ni le tertiaire classique, ni le commercial. Emplacement routier et multimodal, hauteur sous charpente utile, résistance du sol en tonnes/m², nombre de quais, système sprinkler, classement ICPE, divisibilité, potentiel d'extension : chaque critère peut faire basculer la valeur de 10 à 30 %.
À Bordeaux, le marché logistique se structure autour de plusieurs pôles identifiables. Bassens-Ambès au nord concentre les plateformes liées au port autonome et à l'activité industrielle historique. Cestas-Canéjan-Saint-Jean-d'Illac sur la dorsale A63 accueille les plateformes nationales et régionales grâce à sa position carrefour. Bruges, Blanquefort, Parempuyre complètent l'offre nord. Au sud, Villenave-d'Ornon et Cadaujac hébergent des plateformes XXL. À l'est, Artigues-près-Bordeaux, Tresses et Latresne portent l'activité de proximité. Chaque polarité a ses propres taux de rendement et ses propres populations de preneurs.
Nos expertises couvrent les quatre sous-typologies stratégiques du hub : entrepôt logistique ou frigorifique, plateforme de messagerie, locaux d'activité ou industriels et data center. Chaque rapport intègre le Red Book RICS, les IVS, les EVS et la réglementation ICPE applicable (articles L511-1 et suivants du Code de l'environnement).
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Une expertise rigoureuse d'un entrepôt, d'une plateforme logistique ou d'un local d'activité articule quatre dimensions interdépendantes, dont la combinaison fonde la valeur retenue.
La valeur logistique se joue sur l'accessibilité : distance et temps d'accès aux axes autoroutiers (A10 Paris, A63 Espagne, A62 Toulouse), à la rocade bordelaise et à ses sorties, au port autonome de Bordeaux-Bassens, à l'aéroport fret de Mérignac, à la gare ferroviaire de Bordeaux-Saint-Jean. Analyse des flux de camions compatibles avec la réglementation locale (PTAC, restriction de circulation centre-ville), présence éventuelle d'un embranchement ferré ou d'une connexion fluviale.
La fonctionnalité détermine la population de preneurs potentiels : hauteur libre sous charpente (classe A ≥ 12,5 m vs entrepôts anciens ≤ 8 m), résistance du sol (tonnes/m², critique pour stockage palettier haute densité), portance des planchers, nombre de quais et niveleurs, divisibilité du bâtiment, surface et qualité des bureaux associés, parking VL et PL, local de charge, système sprinkler, chauffage, ventilation, isolation, classe énergétique (BREEAM, HQE, LEED le cas échéant).
Identification du classement ICPE (Installations Classées pour la Protection de l'Environnement, articles L511-1 et suivants du Code de l'environnement) : rubriques 1510 (entrepôts combustibles), 1435 (stations-service), 2662 (polymères), 2663 (pneumatiques), etc. Régime applicable (déclaration, enregistrement, autorisation), servitudes d'utilité publique (plans de prévention des risques), obligations de remise en état en fin d'exploitation (article L512-6-1), coûts potentiels de dépollution à intégrer dans la valeur.
Analyse du bail : durée résiduelle ferme, clauses de sortie anticipée, loyer facial face au marché (€/m²/an en entrepôt logistique classique, activité mixte, frigorifique, data center), mesures d'accompagnement, qualité de signature du locataire (groupe international, PME, 3PL, e-commerçant). Projection du DCF avec probabilité de renouvellement, valeur terminale capitalisée, scénario de relocation en cas de départ, capex de remise en service et impact sur la valeur vénale.
Les deux grandes familles d'actifs — plateforme logistique de grande taille et local d'activité urbain mixte — mobilisent des méthodologies, des bases de comparables et des grilles de lecture distinctes.
Les deux univers obéissent à des logiques radicalement différentes — population de preneurs, critères techniques, taux de rendement, profondeur de marché. Réal Group entretient une double expertise sectorielle, avec bases de comparables distinctes et grille de lecture adaptée à chaque famille d'actifs.
Clarification du contexte (acquisition, cession, financement, SCPI/OPCI, IFI, contentieux, expropriation), du périmètre technique (murs seuls, murs + équipements, site partiel, plateforme entière) et des valeurs à produire (vénale en l'état, vénale après remise en état, locative de marché, après travaux ou extension). Collecte préalable du bail, des diagnostics, des arrêtés ICPE et des études environnementales.
Visite intégrale du site avec relevé des surfaces GLA (hors œuvre et utile), hauteur libre sous charpente, résistance de sol, nombre et type de quais, système sprinkler, local de charge, bureaux associés. Analyse des accès PL, du parking, de l'aire de manœuvre, de la signalisation. Prise en compte de la servitude éventuelle (embranchement ferré, pipeline, voie navigable).
Examen du bail (durée, loyer facial/économique, clauses ICPE, sortie anticipée, indexation ILAT/ILC), de la qualité de signature du locataire et de la pérennité de l'exploitation. Sélection de transactions comparables récentes sur des actifs logistiques similaires en taille, classe et localisation. Modélisation DCF sur 8 à 10 ans avec valeur terminale capitalisée.
Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, documentant fiche technique, classement ICPE, comparables logistiques, hypothèses DCF, sensibilités (taux actualisation, vacance, capex, probabilité de renouvellement) et valeur retenue. Utilisable par les banques, fonds logistiques, OPCI/SCPI, assureurs, administration fiscale et juridictions. Soutenable en contradictoire.
Panorama des missions que nous conduisons sur les entrepôts, plateformes logistiques et locaux d'activité bordelais, avec les spécificités méthodologiques associées à chaque configuration.
Expertise pré-acquisition d'une plateforme logistique XXL par une foncière spécialisée (Argan, Prologis, Segro, GLP, Blackstone Logistics) ou un OPCI logistique. DCF détaillé, analyse du bail ferme, projection de la valeur terminale, conforme à l'article L214-114 du CMF. Utilisable en conditions suspensives, comité d'investissement ou due diligence de syndication bancaire.
Expertise pré-cession d'une plateforme développée par un promoteur (Goodman, GSE, Panhard, IDEC, Faubourg) avant cession à un investisseur institutionnel, ou cession d'un site par un utilisateur historique dans le cadre d'un sale and leaseback. Valeur de marché en bail triple net, analyse du pricing vs transactions comparables, argumentaire de commercialisation.
Expertise mandatée par la banque ou l'emprunteur en amont d'un crédit d'acquisition, d'un refinancement ou d'un financement de développement logistique. Valeur vénale et valeur hypothécaire selon la politique bancaire, conforme au règlement CRR UE 575/2013. Directement intégrable au dossier de crédit et à la syndication entre prêteurs.
Expertise d'un data center (colocation, hyperscale, edge) ou d'un actif logistique très spécifique (entrepôt pharmaceutique GMP, frigorifique -25°C, automatisé robotisé). Distinction rigoureuse entre valeur immobilière brute et valeur avec équipements techniques. Analyse du locataire (Equinix, Digital Realty, OVH, Orange Business), de la durée et de la qualité de signature.
Expertise dans le cadre d'une procédure d'expropriation (projet d'intérêt général, extension urbaine, aménagement portuaire) ou d'un litige lié à un classement ICPE (fermeture administrative, mise en demeure, contentieux de voisinage). Rapport opposable devant juge de l'expropriation, tribunal administratif et juridictions civiles ou commerciales.
Expertise spécialisée au moment de la cessation d'activité (article L512-6-1 du Code de l'environnement) : chiffrage du coût de dépollution, de la remise en état du site et de la valeur résiduelle des terrains dépollués. Utilisable pour provisionner les comptes de l'exploitant, négocier avec l'administration ou valoriser un site à reconvertir.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne foncières logistiques, OPCI et SCPI spécialisés, promoteurs, utilisateurs historiques, banques et fonds d'investissement sur l'ensemble du marché logistique et d'activité de la métropole bordelaise et de la Gironde. Nous maîtrisons les références techniques et de marché des 4 sous-typologies du hub : entrepôt logistique et frigorifique, plateforme de messagerie, locaux d'activité ou industriels, data center.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
Laissez vos coordonnées, un conseiller Réal Group vous recontacte rapidement.