Expertise immobilière pour mandataires judiciaires

Deux valeurs motivées : la valeur vénale, celle d'une vente dans un délai normal de commercialisation, et la valeur de vente forcée, celle d'une vente dans le temps de la procédure. L'administrateur, le mandataire judiciaire ou le liquidateur en a besoin pour choisir la voie de réalisation, arrêter un plan de cession ou demander au juge-commissaire de fixer une mise à prix. Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, rend ces deux valeurs dans un même rapport et explique l'écart qui les sépare.

• Dès l'ouverture de la procédure, un inventaire du patrimoine du débiteur est dressé ; en liquidation, le tribunal désigne, s'il y a lieu, le professionnel chargé de la prisée.
• Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente d'un immeuble ; aucun rapport ne le lie, et le nôtre ne prétend pas le lier.
• La valeur vénale suppose un délai normal de commercialisation ; la valeur de vente forcée tient compte du délai de la procédure et de sa publicité.
• L'écart entre les deux valeurs n'est pas un taux posé d'avance : il est motivé poste par poste, dans le rapport.
• Nous sommes mandatés par l'administrateur, le mandataire judiciaire, le liquidateur, un créancier ou un repreneur : le rapport est une expertise amiable, pas une mesure ordonnée par le juge.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 04/11/2026.

Nous sommes mandatés par l'administrateur judiciaire, le mandataire judiciaire ou le liquidateur, par un créancier hypothécaire qui veut vérifier la mise à prix proposée, ou par un repreneur qui fixe le prix de son offre. Cette mission n'est pas une mesure ordonnée par le tribunal : le rapport est une expertise amiable, commandée par l'un des acteurs de la procédure, et il le dit.

Les administrateurs judiciaires sont « chargés par décision de justice d'administrer les biens d'autrui ou d'exercer des fonctions d'assistance ou de surveillance dans la gestion de ces biens » (article L811-1 du Code de commerce) ; les mandataires judiciaires, « de représenter les créanciers et de procéder à la liquidation d'une entreprise » (article L812-1). Le rapport leur est adressé, et il est écrit pour être lu par ceux à qui ils le transmettent.

La question posée n'est pas celle d'une vente ordinaire. Un immeuble vendu dans une liquidation l'est dans un délai contraint, avec, pour une adjudication, une publicité et des visites que le juge-commissaire fixe (article R642-22), et devant des acquéreurs qui connaissent le contexte. La valeur vénale ne suffit donc pas : le rapport chiffre aussi une valeur de vente forcée et motive l'écart entre les deux.

Pour l'information générale sur les procédures collectives, la valeur en continuité et la valeur en liquidation, voir notre page expertise immobilière en redressement et liquidation judiciaire. Cette page-ci décrit ce que nous rendons à ceux qui conduisent la procédure, à Bordeaux comme dans toute la France.

Chaque étape d'une procédure collective pose sa question de valeur, à un acteur différent. La liquidation, elle, est ouverte au débiteur « en cessation des paiements et dont le redressement est manifestement impossible » (article L640-1).

Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente (article L642-18). Aucun rapport ne le lie, et le nôtre ne prétend pas le lier : le juge « n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien » qu'il a lui-même commis (article 246 du Code de procédure civile). Le rapport lui donne deux valeurs, un écart expliqué et les faits qui le fondent. Il comporte :

• La valeur vénale. Le prix auquel l'immeuble se vendrait dans un délai normal de commercialisation, entre un vendeur et un acquéreur qui ne sont ni l'un ni l'autre contraints. Elle est établie par comparaison avec des ventes de biens semblables, par capitalisation du loyer pour les biens loués, par le compte d'exploitation pour les actifs spécialisés ; les références sont citées.
• La valeur de vente forcée. Ce que l'on peut attendre d'une vente dans le délai de la procédure, avec la publicité de cette vente et devant des acquéreurs qui connaissent le contexte. Pour la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (§ 1.12), ce n'est « pas une base d'évaluation autonome » mais une valeur vénale sous hypothèses particulières, que le rapport énonce : durée, contraintes. Une adjudication n'est pas à elle seule une vente forcée, et il n'existe « pas de décote standard nationalement admise ». L'abattement est donc motivé poste par poste, par le délai de réalisation, l'étroitesse du marché de l'actif, l'état du bien et les travaux, l'occupation, les charges et les impayés qui pèsent sur l'immeuble, et par ce que la purge des inscriptions change pour l'acquéreur : elle suit le paiement du prix et des frais pour une adjudication (article L642-18) ; pour une vente de gré à gré, le liquidateur ne peut rien prélever sur le prix tant que l'acquéreur n'a pas conduit la purge à son terme ou obtenu des créanciers inscrits la dispense d'y procéder (article R643-3 ; article R643-4), et la radiation des inscriptions passe par le juge de l'exécution (article R643-8).
• Le délai de réalisation. Le temps qu'il faut, pour cet actif et ce marché, pour trouver un acquéreur au prix retenu ; c'est lui qui sépare les deux valeurs.
• L'état locatif et les charges. Baux en cours, loyers et impayés, taxes, travaux obligatoires, servitudes : ce que l'acquéreur reprend, et ce qui pèse sur le prix.
• Une conclusion utilisable. Pour une adjudication, une fourchette de mise à prix ; pour une vente de gré à gré, un avis sur l'offre reçue ; pour un plan de cession, la part des immeubles dans le prix. Dans des termes que la requête au juge-commissaire peut reprendre.

Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge.

• Code de commerce, livre VI : articles L622-6 et L622-6-1 (inventaire), L631-1 (redressement judiciaire), L640-1 et L640-2 (liquidation judiciaire), L641-1 (prisée), L642-1, L642-2 et L642-5 (cession de l'entreprise), L642-18 et L642-19 (vente des immeubles et des autres biens), L643-2 (droit de poursuite des créanciers inscrits), R642-22 à R642-37-1 (ventes des immeubles, dont R642-36 pour le gré à gré et R642-37 pour l'indemnité d'occupation), R643-3 et R643-4 (prix, ordre et purge), R643-8 (radiation des inscriptions après la vente).
• Code de commerce, livre VIII : articles L811-1 (administrateurs judiciaires) et L812-1 (mandataires judiciaires).
• Code des procédures civiles d'exécution, article L322-5 (adjudication à l'audience du juge). Code de procédure civile, articles 155, 232, 246, 263 et 276 (mesures d'instruction confiées à un technicien).
• Cour de cassation, chambre mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710, publié au bulletin (portée d'une expertise réalisée à la demande d'une partie). Charte de l'expertise en évaluation immobilière, 6e édition, § 1.12 (prix de vente forcée).
• Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice (JORF du 3 juin 2016).
• Service-public, fiche « Liquidation judiciaire d'une société » (vérifiée le 1er janvier 2025).

Textes lus dans leur version en vigueur le 3 novembre 2026.