SERVICE EXPERTISE
Expertise de stations-service et stations de lavage partout en France : capitalisation du revenu, volume de carburant, marges des activités annexes, contrat pétrolier (COCO, CODO, DODO), passif environnemental (ICPE, dépollution). Rapports conformes au Red Book RICS, à présenter aux banques, investisseurs, administrations et juridictions.
L'expertise d'une station-service repose sur son exploitation : on capitalise le revenu net — loyer du contrat ou excédent brut d'exploitation — par un taux de rendement de marché, en tenant compte du volume de carburant vendu (en m³ par an), des marges de la boutique, du lavage et de la restauration, de l'emplacement et du trafic, et du contrat pétrolier. La valeur des murs se distingue de celle du fonds, et le passif environnemental (ICPE, cuves, dépollution des sols) pèse fortement sur la valeur.
Une station-service n'est pas un bien immobilier ordinaire : sa valeur ne se déduit pas d'un prix au mètre carré mais du revenu qu'elle produit et de la sécurité de ce revenu. L'expert part du revenu net — loyer du contrat pour un propriétaire de murs, ou excédent brut d'exploitation pour un exploitant — et le capitalise par un taux de rendement tiré de transactions comparables. La méthode par le revenu est recoupée par la comparaison directe avec des cessions de stations similaires.
Le marché français des stations-service est structuré par les grandes marques pétrolières — TotalEnergies, Esso, BP, Avia — et par les enseignes de la grande distribution (Leclerc, Intermarché, Carrefour), qui captent aujourd'hui une part majoritaire des volumes, aux côtés d'un réseau d'indépendants. La valeur d'une station tient d'abord à son emplacement et au trafic, puis au volume de carburant écoulé, aux marges de ses activités annexes et à la nature du contrat qui lie l'exploitant à la marque.
Un enjeu propre à cet actif domine toute évaluation : l'état environnemental du site. Installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE, rubrique 1435), une station-service présente, du fait de ses cuves et des hydrocarbures, un risque de pollution des sols et des nappes. Le coût prévisionnel de dépollution et de remise en état — parfois plusieurs centaines de milliers d'euros — grève directement la valeur vénale, et peut la rendre négative sur un site fortement pollué à reconvertir.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La valeur d'une station se joue d'abord sur son flux : comptage routier, nature de l'axe (autoroute et aires de service, route nationale, entrée d'agglomération, périurbain), visibilité, facilité d'entrée et de sortie, et concurrence immédiate. Un point de report autoroutier ou une entrée de ville à fort trafic n'a pas la même valeur qu'une station de bourg. L'expert analyse la zone de chalandise et la pérennité du flux (contournements, projets routiers).
Le débit annuel de carburant, exprimé en mètres cubes, est l'indicateur central. Mais la marge sur les carburants étant faible et volatile, la rentabilité se déplace vers les activités annexes : boutique, lavage, restauration rapide, GPL, points relais colis. L'expert analyse le mix de revenus, sa résilience et le potentiel de développement des services, déterminants dans un marché du carburant en recul.
Le montage juridique conditionne le revenu à évaluer. COCO (la compagnie détient et exploite), CODO (elle détient, un gérant exploite sous contrat), DODO (un indépendant détient et exploite, souvent lié par un approvisionnement exclusif), mandat ou location-gérance : chaque schéma détermine qui perçoit le loyer, la redevance ou la marge, et donc la méthode de capitalisation retenue.
Une station-service est une installation classée pour la protection de l'environnement (rubrique 1435). Cuves enterrées et hydrocarbures créent un risque de pollution des sols et des nappes. L'expertise intègre le coût prévisionnel de dépollution et de remise en état, les garanties financières exigées et le passif environnemental — qui peut réduire nettement la valeur, voire la rendre négative sur un site à reconvertir.
Clarification du contexte (acquisition, cession, financement, apport, succession, reconversion, dépollution, contentieux), du périmètre à expertiser (murs seuls, murs et fonds, réseau de stations) et des valeurs à produire (vénale, locative, en cas de reconversion), ainsi que du destinataire du rapport (banque, investisseur, notaire, fisc, juge).
Visite de la station et de son environnement commercial : état des cuves, des pistes, de la boutique et du lavage, conformité ICPE, aménagements. Analyse de l'historique d'exploitation et du dossier environnemental (diagnostics de sols, incidents, garanties), déterminant pour chiffrer le passif de dépollution.
Analyse du volume de carburant, des marges annexes et du contrat en place ; capitalisation du revenu net par un taux calé sur des transactions comparables ; provision pour dépollution et remise en état ; le cas échéant, valeur en cas de reconversion (bornes de recharge, autres usages). Sensibilités documentées.
Rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS, documentant hypothèses, comparables, taux retenus, passif environnemental et traçabilité de la valeur. Utilisable par les banques, les investisseurs, l'administration fiscale et les juridictions ; soutenable en contradictoire, en négociation et en arbitrage.
Panorama des missions que nous conduisons sur les stations-service et stations de lavage, avec les spécificités méthodologiques propres à chaque contexte.
Expertise pré-cession ou pré-acquisition d'une station-service, murs et/ou fonds, pour un investisseur, un indépendant reprenant ses murs ou une foncière. Capitalisation du revenu, analyse du contrat et de la réversion, valeur en cas de départ de l'exploitant.
Expertise pour un investisseur, une foncière de commerce ou un family office acquérant une station ou un portefeuille de stations sous contrat. Analyse du bail ou du contrat d'approvisionnement, du volume, de la marge annexe et du passif environnemental.
Expertise mandatée par la banque ou l'emprunteur en amont d'un crédit ou d'un refinancement. Valeur vénale et, selon la politique de la banque, valeur intégrant le risque environnemental. Rapport directement intégrable au dossier de crédit.
Expertise d'apport en nature, de restructuration patrimoniale, de succession ou de donation comprenant une ou plusieurs stations. Rapport motivé, à produire devant notaire, commissaire aux apports et administration fiscale.
Expertise en vue d'une fermeture, d'une reconversion (bornes de recharge, autre usage commercial) ou d'une cession de site pollué. Chiffrage du passif de dépollution, valeur du foncier après remise en état, arbitrage entre exploitation et reconversion.
Expertise de partie en cas de rupture de contrat d'approvisionnement, de litige entre bailleur et exploitant, d'expropriation ou de préjudice environnemental. Rapport contradictoire soutenable devant les juridictions.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation accompagne investisseurs, foncières, exploitants indépendants, réseaux et enseignes de distribution sur l'évaluation de leurs stations-service et actifs d'exploitation, partout en France, en distinguant toujours la valeur des murs de celle du fonds.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
Laissez vos coordonnées, un conseiller Réal Group vous recontacte rapidement.