Expert immobilier tutelle : l'avis de valeur pour le juge

L'autorisation de vendre ou d'apporter en société l'immeuble d'une personne en tutelle « ne peut être donnée qu'après la réalisation d'une mesure d'instruction exécutée par un technicien ou le recueil de l'avis d'au moins deux professionnels qualifiés » (article 505 du Code civil). Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, vous remet un rapport à produire comme l'un de ces avis, à joindre à la requête avec le second : une valeur vénale datée, les ventes qui la fondent, l'état d'occupation du bien et une conclusion que la requête peut reprendre.

• Le tuteur ne peut faire un acte de disposition sans l'autorisation du conseil de famille ou, à défaut, du juge, qui en détermine les stipulations et, le cas échéant, le prix.
• L'article 505 ne nomme pas les professionnels qualifiés et ne fixe pas la forme de leur avis : celui qui autorise apprécie si les avis produits suffisent.
• Un bien occupé ne vaut pas un bien libre : le rapport dit qui occupe le bien, à quel titre, et il chiffre la décote.
• En curatelle, l'acte est signé avec l'assistance du curateur : le rapport lui sert à vérifier, avant de signer, que le prix est celui du marché.
• Nous ne déposons pas la requête, nous ne rédigeons pas l'acte et nous ne vendons pas le bien : le cabinet n'intervient que sur la valeur.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 04/11/2026.

Nous sommes mandatés par le mandataire judiciaire à la protection des majeurs, que le juge désigne « lorsqu'aucun membre de la famille ou aucun proche ne peut assumer la curatelle ou la tutelle » (article 450 du Code civil), qu'il exerce dans un service mandataire, comme une association tutélaire, à titre individuel ou comme préposé d'établissement (article L471-2 du Code de l'action sociale et des familles) ; par le tuteur ou le curateur familial ; par la personne habilitée, le mandataire spécial ou le mandataire de protection future ; ou par le notaire qui prépare l'acte. Sous sauvegarde de justice, le juge peut désigner un mandataire spécial pour « un ou plusieurs actes déterminés, même de disposition » (article 437). Le mandat de protection future notarié « inclut tous les actes patrimoniaux que le tuteur a le pouvoir d'accomplir seul ou avec une autorisation » (article 490) ; sous signature privée, il se limite « aux actes qu'un tuteur peut faire sans autorisation » (article 493). Le rapport dit pour qui, pour quel bien et pour quel acte il a été dressé.

L'autorisation « détermine les stipulations et, le cas échéant, le prix ou la mise à prix pour lequel l'acte est passé » (article 505) : la valeur que nous rendons est l'une de celles sur lesquelles le juge ou le conseil de famille se prononce. L'autorisation vient du conseil de famille ou, à défaut, du juge, et elle « n'est pas exigée en cas de vente forcée sur décision judiciaire ou en cas de vente amiable sur autorisation du juge ». La vente ou l'apport en société d'un immeuble, la disposition des droits relatifs au logement, le partage amiable et la constitution de droits réels sont des actes de disposition (décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008, annexe 1). Le juge des tutelles des majeurs est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire (articles L213-4-1 et L213-4-2 du Code de l'organisation judiciaire). Les règles de la vente elle-même sont sur notre page vente du bien d'un majeur protégé.

Nous intervenons pour les mandataires de la Gironde depuis nos bureaux du centre-ville de Bordeaux, et pour ceux de toute la France. Cette page décrit ce que nous rendons aux mandataires et aux tuteurs, et comment. Les administrateurs et mandataires judiciaires des procédures collectives, qui réalisent les actifs d'une entreprise, ont leur propre page.

L'article 505 fixe qui estime, un technicien ou deux professionnels qualifiés, et quand, avant l'autorisation ; il ne décrit pas le contenu de l'estimation. Voici ce que nous mettons dans le rapport.

• Code civil : articles 426 (logement de la personne protégée), 437 (mandataire spécial), 450 (désignation d'un mandataire judiciaire à la protection des majeurs), 467 (actes faits dans la curatelle), 490 et 493 (mandat de protection future), 494-6 (habilitation familiale), 503 (inventaire) et 505 (autorisation des actes de disposition, estimation préalable).
• Décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008, annexe 1 (actes d'administration et de disposition). Code de l'organisation judiciaire, articles L213-4-1 et L213-4-2 (juge des contentieux de la protection, juge des tutelles des majeurs). Code de procédure civile, article 232 (technicien commis par le juge).
• Code de l'action sociale et des familles, article L471-2 (liste des mandataires judiciaires à la protection des majeurs). Code général des impôts, article 761 (valeur vénale réelle à la date de la transmission).
• service-public.fr : « Tutelle d'un majeur » (vérifiée le 7 juillet 2026), « Curatelle d'une personne majeure » (vérifiée le 29 juillet 2026), « Habilitation familiale » (vérifiée le 19 juin 2026).

Textes lus dans leur version en vigueur le 3 novembre 2026.