Vendre une maison sous tutelle : l'estimation exigée

Pour vendre l'immeuble d'un majeur sous tutelle, le tuteur doit obtenir l'autorisation du conseil de famille ou, à défaut, du juge des tutelles, qui en fixe les conditions et, le cas échéant, le prix. Cette autorisation n'est donnée qu'après une mesure d'instruction confiée à un technicien ou l'avis d'au moins deux professionnels qualifiés (article 505 du Code civil).

• En habilitation familiale générale, avec représentation, la personne habilitée vend sans autorisation du juge, sauf notamment pour la résidence principale ou secondaire et en cas d'opposition d'intérêts.
• En curatelle, la personne vend elle-même, assistée de son curateur qui signe à côté d'elle ; l'article 505, qui vise le tuteur, n'impose pas d'estimation.
• Le logement de la personne protégée est conservé aussi longtemps que possible ; sa vente demande l'autorisation du juge ou du conseil de famille.
• Un tuteur qui n'est pas mandataire judiciaire ne peut acheter le bien qu'à titre exceptionnel et sur autorisation ; il est alors réputé en opposition d'intérêts.
• La vente d'un bien indivis à la demande des titulaires des deux tiers des droits est écartée lorsqu'un indivisaire fait l'objet d'un régime de protection.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 04/11/2026.

Une personne majeure en tutelle est représentée par son tuteur dans les actes de la vie civile, et vendre un bien est un acte de disposition, soumis à autorisation (service-public.fr). Les fonctions de juge des tutelles des majeurs sont exercées par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire (article L213-4-2 du Code de l'organisation judiciaire).

En tutelle, un acte de disposition. Vendre un bien modifie le patrimoine de la personne protégée : le tuteur doit solliciter l'autorisation du juge des tutelles et déterminer si l'acte envisagé est dans l'intérêt de la personne (service-public.fr). Le Code civil confie cette autorisation au conseil de famille ou, à défaut, au juge (article 505).

En curatelle, une assistance. La personne en curatelle ne peut faire, sans l'assistance de son curateur, aucun acte qui, en tutelle, requerrait une autorisation ; pour un acte écrit, cette assistance se manifeste par la signature du curateur à côté de la sienne (article 467).

Deux exceptions à l'autorisation. Elle n'est pas exigée en cas de vente forcée sur décision judiciaire, ni en cas de vente amiable sur autorisation du juge (article 505).

Les autres mesures. En habilitation familiale spéciale, le juge définit les actes confiés à la personne habilitée, et la vente d'un bien immobilier peut en faire partie ; avec une mission d'assistance, la personne habilitée accompagne la personne protégée dans les mêmes conditions qu'en curatelle (service-public.fr). Sous sauvegarde de justice, la personne conserve l'exercice de ses droits, mais le juge peut désigner un mandataire spécial pour des actes déterminés, même de disposition (articles 435 et 437 ; service-public.fr). Le mandat de protection future notarié inclut les actes que le tuteur peut accomplir seul ou avec une autorisation, donc la vente ; sous signature privée, il se limite aux actes qu'un tuteur peut faire sans autorisation, et le mandataire saisit le juge pour une vente (articles 490 et 493 ; service-public.fr). Le logement reste soumis à l'article 426.

Conservé aussi longtemps que possible. Le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, résidence principale ou secondaire, sont conservés à sa disposition aussi longtemps qu'il est possible ; le pouvoir d'administrer ne permet que des conventions de jouissance précaire, qui cessent dès son retour (article 426 du Code civil).

Une autorisation, et parfois un avis médical. S'il devient nécessaire, ou s'il est de l'intérêt de la personne, de disposer des droits relatifs à son logement par une vente, une résiliation ou un bail, l'acte est autorisé par le juge, ou par le conseil de famille s'il a été constitué. Si l'acte a pour finalité l'accueil de la personne dans un établissement, l'avis préalable d'un médecin n'exerçant pas dans cet établissement est requis (article 426).

Une règle commune aux mesures. L'article 426 figure parmi les dispositions générales des mesures de protection juridique des majeurs (articles 425 à 427 du Code civil). Dans tous les cas, les souvenirs et les objets personnels restent à la disposition de la personne, le cas échéant par les soins de l'établissement qui l'accueille.

• Code civil : 414-1 (consentement) ; 425 à 427, dont 426 (logement) ; 435 et 437 (sauvegarde de justice) ; 455 (tuteur ad hoc) ; 467 et 469 (curatelle) ; 490 et 493 (mandat de protection future) ; 494-6 (habilitation familiale) ; 505 (autorisation et estimation, version du 2 mars 2022) ; 508 (tuteur acquéreur) ; 815-5-1 et 836 (indivision).
• Code de l'organisation judiciaire : L213-4-2 (juge des contentieux de la protection, juge des tutelles des majeurs). Code de procédure civile : article 232 (technicien commis par le juge).
• service-public.fr : Tutelle d'un majeur ; Curatelle d'une personne majeure ; Habilitation familiale ; Sauvegarde de justice d'un majeur ; Mandat de protection future.

Textes lus dans leur version en vigueur le 22 octobre 2026 ; articles 426, 435, 437, 455, 490, 493, 494-6, 505 et 508 du Code civil et fiches F33367, F2075 et F16670 relus le 3 novembre 2026.