Mise à prix d'une vente aux enchères immobilière

La mise à prix est le prix de départ des enchères : la fixent le tribunal ou, à compter du 1er janvier 2027, le juge commis qui ordonne une licitation (articles 1273 et 1377 du Code de procédure civile), le créancier poursuivant dans une saisie immobilière (article L322-6 du Code des procédures civiles d'exécution) et le juge-commissaire dans une liquidation judiciaire (article L642-18 du Code de commerce). Elle n'est pas la valeur du bien : une valeur vénale motivée permet de la fixer, de la discuter ou de la contester.

• Dans une licitation judiciaire, le tribunal, et à compter de 2027 le juge commis qui l'ordonne, fixe la mise à prix et peut en prévoir une inférieure à défaut d'enchères.
• Dans une saisie, le créancier la fixe ; le débiteur peut saisir le juge en cas d'insuffisance manifeste, à l'audience d'orientation.
• Dans une liquidation judiciaire, le juge-commissaire la fixe, en accord avec le créancier poursuivant s'il y en a un.
• Pendant dix jours après l'adjudication, toute personne peut faire une surenchère d'au moins un dixième du prix.
• Un bien adjugé se vend fréquemment sous sa valeur vénale, sans pourcentage universel : l'écart se mesure bien par bien.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 04/11/2026.

Trois procédures conduisent le plus souvent un immeuble aux enchères publiques. La licitation met fin à une indivision quand le bien ne peut pas être partagé ; la saisie immobilière fait vendre le bien d'un débiteur pour payer ses créanciers ; la liquidation judiciaire réalise l'actif d'un professionnel indépendant (commerçant, artisan, agriculteur, profession libérale) ou d'une personne morale de droit privé en cessation des paiements (article L640-2 du Code de commerce). Dans les trois cas, le bien est adjugé au plus offrant à partir de la mise à prix, et le prix obtenu dépend autant de cette mise à prix et des conditions de la vente que du marché. La vente judiciaire des immeubles d'un mineur ou d'un majeur en tutelle suit les mêmes articles 1271 à 1281 du Code de procédure civile.

La licitation est la vente aux enchères d'un bien indivis, dont le prix est ensuite réparti entre les indivisaires. Le Code civil la prévoit lorsqu'une chose commune à plusieurs « ne peut être partagée commodément et sans perte » (article 1686 du Code civil). Chaque copropriétaire peut demander que des étrangers soient appelés à la licitation, et ils le sont obligatoirement quand l'un des copropriétaires est mineur (article 1687) ; le mode et les formalités de la vente relèvent du titre des successions et du Code de procédure civile (article 1688).

• La licitation amiable. Les indivisaires d'accord pour vendre font procéder aux enchères devant un notaire, aux conditions qu'ils fixent ensemble, mise à prix comprise. C'est la voie la plus rapide quand personne ne conteste la vente et qu'il reste seulement à faire monter les enchères.
• La licitation judiciaire. Lorsqu'un indivisaire refuse le partage amiable, que les parties ne s'entendent pas sur ses modalités ou son achèvement, ou que le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé (articles 836 et 837), le partage se fait en justice (article 840 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026). Le tribunal ordonne le partage s'il peut avoir lieu, ou la vente par licitation (article 1361 du Code de procédure civile, dans sa rédaction applicable jusqu'au 31 décembre 2026) ; il ordonne alors, « dans les conditions qu'il détermine », la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués (article 1377). Si tous les indivisaires sont capables et présents ou représentés, ils peuvent décider à l'unanimité que l'adjudication aura lieu entre eux ; à défaut, les tiers à l'indivision y sont toujours admis (article 1378).
• La vente autorisée à la demande de deux tiers des droits. Sauf démembrement de la propriété ou indivisaire dans l'un des cas de l'article 836, les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente du bien malgré l'opposition ou le silence des autres, si elle ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits ; cette aliénation s'effectue par licitation, et les sommes retirées ne peuvent être remployées que pour payer les dettes et charges de l'indivision (article 815-5-1 du Code civil).

Ce qui change au 1er janvier 2027. Le décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026 remplace les articles 1359 à 1378 du Code de procédure civile pour les instances introduites à compter de cette date, et pour certaines instances en cours. Le juge commis aux opérations de partage peut alors lui aussi ordonner la licitation (article 841 du Code civil), « dans les conditions qu'il détermine » (nouveaux articles 1364 et 1377), et sa décision peut être frappée d'appel dans les quinze jours de sa signification (nouvel article 1365). Les articles 1271 à 1281, qui portent la mise à prix, ne sont pas modifiés par ce décret, et le nouvel article 1377 y renvoie toujours.

Qui fixe la mise à prix. Pour les immeubles, la licitation judiciaire suit les règles des articles 1271 à 1281 du Code de procédure civile (article 1377, alinéa 2). Le tribunal « détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre » et les conditions essentielles de la vente ; il peut préciser qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu'il fixe, et, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, faire procéder à leur estimation totale ou partielle (article 1273). En pratique, la mise à prix est proposée par le demandeur dans ses conclusions, et le tribunal s'appuie sur la valeur retenue par l'expert lorsqu'une expertise a été ordonnée ou versée aux débats : c'est avant le jugement que la valeur se discute. Les enchères sont reçues par un notaire commis par le tribunal ou par un juge à l'audience des criées (article 1272) ; dans les dix jours qui suivent l'adjudication définitive, toute personne peut faire une surenchère du dixième (article 1279).

Le droit de substitution de l'indivisaire. Lorsque l'adjudication porte sur tout ou partie des droits d'un indivisaire, et non sur le bien entier, l'avocat ou le notaire doit en informer les autres indivisaires un mois avant la vente ; chacun d'eux peut se substituer à l'acquéreur dans le mois qui suit l'adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire, et le cahier des conditions de vente doit mentionner ce droit (article 815-15 du Code civil). Dans une licitation du bien entier, les indivisaires enchérissent comme les autres, ou réservent l'adjudication entre eux à l'unanimité (article 1378 du Code de procédure civile).

Les droits et les frais. Les parts indivises acquises par licitation « sont assujetties à l'impôt aux taux prévus pour les ventes des mêmes biens » (article 750, I, du Code général des impôts). Mais lorsque la licitation porte sur un bien dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale, issu d'une donation-partage ou acquis par des époux ou des partenaires de PACS, et qu'elle intervient au profit de membres originaires de l'indivision, de leur conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou des ayants droit à titre universel, elle est soumise au droit de partage de 2,50 % (article 750, II ; taux de l'article 746) ; si elle fait cesser l'indivision, « l'imposition est liquidée sur la valeur des biens, sans soustraction de la part de l'acquéreur ». Les frais de la vente, eux, sont réglés par l'adjudicataire en sus du prix : aucun des articles 1271 à 1281 ne le dit, c'est le cahier des conditions de vente qui le prévoit et les détaille, sur le fondement de l'article 1593 du Code civil, comme dans une saisie immobilière.

Une mise à prix fixée sans expertise, ou trop bas, aurait exposé les indivisaires à une adjudication très en dessous de la valeur ; trop haut, à une carence d'enchères et à une nouvelle vente, plusieurs mois plus tard. Pour les cas où la licitation se discute encore, voir nos pages sur l'expertise pour un partage, l'indivision successorale bloquée et le désaccord sur l'estimation d'une maison de succession.

Dans une saisie immobilière, « le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant » (article L322-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Il l'inscrit dans le cahier des conditions de vente, déposé au greffe du juge de l'exécution au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l'assignation du débiteur, et qui contient, à peine de nullité, le titre exécutoire, le décompte des sommes dues, le commandement de payer valant saisie, la désignation de l'immeuble, les conditions de la vente et la mise à prix, et la désignation d'un séquestre (article R322-10). Ce cahier est établi sous la responsabilité du créancier ; il peut être consulté au greffe ou au cabinet de son avocat, et ses stipulations peuvent être contestées par tout intéressé, sous réserve des règles propres à la mise à prix (article R322-11).

Pourquoi la mise à prix est basse, et comment la contester. Le créancier a intérêt à une mise à prix basse : elle attire les enchérisseurs et, « à défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant » (article L322-6). Le débiteur, lui, perd son bien pour ce prix. C'est pourquoi la loi lui ouvre un recours : « en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix », il peut saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix « en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché ». La contestation se présente au juge de l'exécution, qui, à l'audience d'orientation, vérifie les conditions de la saisie, statue sur les contestations et demandes incidentes et décide de la suite de la procédure, vente amiable ou vente forcée (article R322-15). Elle repose sur une preuve de la valeur : un rapport daté, des ventes comparables, l'état réel du bien. Une mise à prix relevée par le juge a toutefois une limite : si personne n'enchérit, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant (article R322-47), et le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale (article L322-6).

La vente amiable sur autorisation du juge. Le débiteur peut demander, avant l'audience ou à l'audience, à vendre lui-même son bien. Le juge qui l'autorise « fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché », et une audience de rappel dans un délai de quatre mois au plus, prolongeable de trois mois sur présentation d'un engagement écrit d'acquisition (article R322-21) ; le débiteur doit rendre compte de ses diligences, et le créancier peut faire constater sa carence pour reprendre la vente forcée (article R322-22). Cette vente « produit les effets d'une vente volontaire » (article L322-3). Depuis le 1er janvier 2022, une vente de gré à gré reste possible par accord du débiteur, du créancier poursuivant et des créanciers inscrits, après l'orientation en vente forcée et jusqu'à l'ouverture des enchères (article L322-1). Là encore, tout se joue sur le prix minimal que fixe le juge : trop haut, aucun acquéreur ne se présente dans les quatre mois ; trop bas, le débiteur brade.

La vente forcée. « L'adjudication de l'immeuble a lieu aux enchères publiques à l'audience du juge » (article L322-5), fixée dans un délai de deux à quatre mois, avec des modalités de visite déterminées par le juge (article R322-26). Sous réserve des incapacités tenant à ses fonctions, toute personne peut enchérir si elle justifie de garanties de paiement (article L322-7) ; l'adjudicataire verse le prix et paie les frais de la vente (article L322-9). Dans les dix jours de l'adjudication, toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente, par acte d'avocat déposé au greffe (articles R322-50 et R322-51 ; service-public.fr, saisie immobilière).

Pour la banque ou le créancier, la question se pose avant la saisie : quelle valeur retenir pour la garantie, et que vaut le bien s'il faut le réaliser ? Voir l'expertise pour garantie hypothécaire.

Quand l'immeuble appartient à un débiteur en liquidation judiciaire, sa vente suit les règles de la saisie immobilière (articles L322-5 à L322-12 du Code des procédures civiles d'exécution), à l'exception des articles L322-6 et L322-9 : ce n'est plus un créancier qui fixe la mise à prix, « le juge-commissaire fixe la mise à prix » et les conditions essentielles de la vente (article L642-18 du Code de commerce). Si une saisie immobilière était en cours à l'ouverture de la procédure, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant. Lorsque la consistance des biens ou les offres reçues le permettent, le juge-commissaire peut préférer une adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe, ou autoriser une vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine.

L'ordonnance du juge-commissaire fixe « la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente », ainsi que les modalités de publicité et de visite ; s'il existe un créancier poursuivant, la mise à prix est déterminée en accord avec lui, et le juge peut prévoir une mise à prix inférieure à défaut d'enchères (article R642-22). Le recours contre cette ordonnance est formé devant la cour d'appel (article R642-37-1). Le cahier des conditions de vente, établi par le poursuivant ou le notaire commis, reprend l'ordonnance, la désignation de l'immeuble, la mise à prix, les conditions de la vente et les modalités de paiement (article R642-25).

Le liquidateur a besoin d'une valeur pour proposer une mise à prix, choisir entre adjudication et gré à gré, et répondre au débiteur et aux contrôleurs ; le débiteur et les créanciers en ont besoin pour la discuter. Sur l'évaluation d'un fonds, de murs ou d'un actif d'exploitation dans la procédure collective, voir notre page expertise immobilière en redressement et liquidation judiciaire.

L'expert établit d'abord la valeur vénale du bien, par comparaison avec les ventes du secteur et, pour un bien de rapport, par le revenu. Il en déduit ensuite une valeur en vente forcée : celle que le bien peut raisonnablement atteindre si la vente intervient dans les conditions et les délais d'une adjudication. L'abattement est motivé bien par bien : liquidité du marché local, nature du bien, état et occupation, délai de la procédure, frais à la charge de l'acquéreur, publicité de la vente. Il n'existe aucun pourcentage universel de décote : un appartement courant dans un marché actif, en centre-ville de Bordeaux par exemple, peut s'adjuger près de sa valeur ; un bien atypique, occupé ou situé dans un marché étroit peut en être loin. Les deux valeurs figurent dans le rapport, chacune avec sa justification.

• Code civil : articles 815-5-1 (vente à la demande de deux tiers des droits indivis), 815-15 (substitution de l'indivisaire), 840 et 841 (partage judiciaire, loi n° 2026-248 du 7 avril 2026), 1593 (frais à la charge de l'acheteur), 1649 (ventes par autorité de justice), 1686, 1687 et 1688 (licitation).
• Code de procédure civile : articles 1361 (rédaction applicable jusqu'au 31 décembre 2026), 1377 et 1378 (partage judiciaire et licitation) ; 1272, 1273, 1279 et 1271 à 1281 (vente judiciaire des immeubles, applicable à la licitation par renvoi de l'article 1377). Décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026 portant réforme de la procédure de partage judiciaire, en vigueur le 1er janvier 2027 (article 4 ; nouveaux articles 1364, 1365, 1377 et 1378).
• Code des procédures civiles d'exécution : articles L322-1, L322-3, L322-5, L322-6, L322-7, L322-9 et L322-12 (vente amiable, adjudication, mise à prix, enchères, paiement, défaillance) ; R311-5 et R311-7 (contestations, appel) ; R322-4, R322-10, R322-11, R322-15, R322-19, R322-21, R322-22, R322-26, R322-40, R322-41, R322-47, R322-50 et R322-51 (assignation, cahier des conditions de vente, audience d'orientation, vente amiable, adjudication, surenchère).
• Code de commerce : articles L640-2 (personnes soumises à la liquidation judiciaire), L642-18, R642-22, R642-25 et R642-37-1 (vente des immeubles du débiteur en liquidation judiciaire, recours).
• Code général des impôts : articles 746 (droit de partage) et 750 (licitations). Service-public.fr : fiche « Saisie immobilière », vérifiée le 25 avril 2025.

Textes lus dans leur version en vigueur le 22 octobre 2026 ; le décret du 18 octobre 2026, les articles 815-5-1, 815-15, 840, 841, 1593, 1649 et 1686 du Code civil, 1361, 1377, 1378 et 1271 à 1281 du Code de procédure civile, L322-1, L322-3, L322-5, L322-6, L322-7, L322-9, L322-12, R311-5, R311-7, R322-4, R322-10, R322-11, R322-15, R322-19, R322-21, R322-22, R322-26, R322-40, R322-41, R322-47, R322-50 et R322-51 du Code des procédures civiles d'exécution, L640-2, L642-18, R642-22, R642-25 et R642-37-1 du Code de commerce, 746 et 750 du Code général des impôts et la fiche de service-public.fr relus le 3 novembre 2026.