Séparation de concubins ou PACS : la valeur de la maison

Un couple non marié qui se sépare partage la maison achetée à deux comme une indivision : chacun en possède la part écrite dans l'acte d'achat et, si rien n'est écrit, la moitié (concubins : fiche service-public.fr sur l'union libre ; partenaires de PACS : article 515-5 du Code civil). La valeur à retenir pour la partager est la valeur vénale du bien à la date la plus proche possible du partage (article 829), retenue d'un commun accord ou, quand l'accord manque, sur une expertise.

• La part de chacun est celle de l'acte d'achat, à défaut la moitié : c'est elle qui se partage, quelle que soit la somme réellement payée.
• Ce qu'un indivisaire a payé au-delà de sa part ne change pas sa quote-part, mais peut créer une créance dans les comptes du partage.
• Entre concubins, la créance des mensualités payées par un seul se prescrit par cinq ans à compter de chaque échéance, pas à compter du partage.
• Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, sauf sursis : le partage se fait à l'amiable devant notaire ou, à défaut, en justice.
• Celui qui jouit seul du bien, l'autre ne pouvant plus en profiter, doit une indemnité à l'indivision, sauf convention contraire ; la recherche est limitée à cinq ans.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 04/11/2026.

Pour la valeur, rien ne distingue le concubin du partenaire de PACS : il n'y a pas de régime matrimonial à liquider, seulement un bien en indivision, un prêt souvent commun, parfois un apport inégal, et une question que l'acte d'achat ne tranche pas : combien vaut la maison aujourd'hui. De ce chiffre découlent la somme à verser pour racheter la part de l'autre, le prix à partager si le bien est vendu, et l'indemnité due par celui qui y reste.

La part de chacun est celle de l'acte d'achat, et c'est elle qui se partage, pas ce que chacun a réellement payé. Si la maison est détenue par une société civile, ce sont les parts qui se valorisent et se partagent (valorisation de parts de SCI) ; si l'acte comporte une clause d'accroissement, dite tontine, le notaire en lit les effets avant tout calcul. Pour des concubins, un achat en commun est un bien indivis, par moitié, sauf répartition différente prévue par l'acte ; pour un bien acheté seul, chacun doit pouvoir prouver qu'il lui appartient, par ses relevés de compte ou son prêt par exemple (service-public.fr, conséquences de l'union libre, fiche vérifiée le 27 avril 2026). Aucune disposition légale ne règle la contribution des concubins aux charges de la vie commune (Cour de cassation, 1re chambre civile, 24 septembre 2008, n° 06-11.294). Pour des partenaires de PACS sous le régime légal, chacun conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels et peut prouver par tous les moyens qu'il en a la propriété exclusive ; les biens pour lesquels aucun des deux ne le peut « sont réputés leur appartenir indivisément, à chacun pour moitié » (article 515-5 du Code civil). Si les partenaires ont choisi dans leur convention le régime de l'indivision, les biens acquis pendant le pacte « sont alors réputés indivis par moitié, sans recours de l'un des partenaires contre l'autre au titre d'une contribution inégale » (article 515-5-1). Restent toutefois propres à chacun, notamment, les biens acquis avec des fonds qu'il détenait avant la convention ou qu'il a reçus par donation ou succession, si l'acte d'acquisition le mentionne ; à défaut, le bien est réputé indivis par moitié et ne donne lieu qu'à une créance entre partenaires (article 515-5-2).

Ce que l'un a payé au-delà de sa part ne change pas sa quote-part, mais peut créer une créance. Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état du bien indivis, il lui en est tenu compte selon l'équité, « eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation » ; il lui est pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation du bien, même si elles ne l'ont pas amélioré (article 815-13 du Code civil). Les mensualités du prêt réglées par un seul au-delà de sa part se réclament sur ce terrain, dans les comptes du partage. Attention : pour la Cour de cassation, cette créance se prescrit par cinq ans à compter de chaque échéance payée, pas à compter du partage (1re chambre civile, 14 avril 2021, n° 19-21.313, rendu entre concubins) ; entre partenaires de PACS, la prescription ne court pas pendant le pacte, jusqu'à l'enregistrement de sa dissolution (article 2236 ; service-public.fr, dissoudre un Pacs).

Les partenaires de PACS procèdent eux-mêmes à la liquidation de leurs droits et obligations ; à défaut d'accord, le juge statue sur les conséquences patrimoniales de la rupture, et, sauf convention contraire, les créances entre eux sont évaluées selon les règles de l'article 1469, qui compare la dépense faite et le profit subsistant ; elles peuvent être compensées avec les avantages que leur titulaire a retirés de la vie commune (article 515-7). Entre concubins, quand la maison appartient à un seul, celui qui l'a financée ou y a fait des travaux au-delà de sa participation normale aux dépenses de la vie commune peut demander une indemnité égale à la moindre de l'enrichissement et de l'appauvrissement (arrêt du 24 septembre 2008 cité plus haut, rendu sur l'enrichissement sans cause, aujourd'hui article 1303, enrichissement injustifié). Dans les trois cas, la créance dépend de la valeur actuelle du bien, pas seulement de ce qui a été dépensé : au jour du partage pour l'indivision (article 815-13), de la liquidation entre partenaires de PACS (article 1469), du jugement pour l'enrichissement injustifié (article 1303-4). C'est pour cela que la valeur se fixe avant les comptes.

Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, et le partage peut toujours être provoqué, « à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention » (article 815 du Code civil) : l'un des deux peut donc sortir, à l'amiable devant notaire ou, si l'autre refuse le partage amiable ou conteste la manière d'y procéder, en justice (article 840, qui vise expressément, depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, les indivisions des partenaires pacsés et des concubins). Entre deux indivisaires à parts égales, la vente à la demande des titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis (article 815-5-1) ne joue pas : la sortie passe par l'accord ou par le tribunal. Trois issues reviennent le plus souvent, et chacune repose sur un chiffre différent.

Le partage de biens indivis est soumis à un droit d'enregistrement de 2,50 % ; pour les partages consécutifs à la rupture d'un PACS, ce taux est ramené à 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 (article 746 du Code général des impôts). Les partages de biens indivis acquis par des partenaires de PACS ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes (article 748), et leurs licitations au profit d'un membre originaire de l'indivision sont soumises à un droit de 2,50 % (article 750, II), l'article 746 ne ramenant à 1,10 % que les partages. Ces deux articles ne visent pas les biens acquis par des concubins : leurs parts indivises acquises par licitation sont taxées au taux des ventes (article 750, I). L'application de ces taux au rachat de la part relève du notaire qui reçoit l'acte ; l'expert fournit la valeur sur laquelle ils se calculent.

• Code civil, pacte civil de solidarité : articles 515-5 (biens des partenaires, présomption d'indivision par moitié), 515-5-1 (convention d'indivision), 515-5-2 (biens qui restent propres), 515-6 (attribution préférentielle à la dissolution), 515-7 (dissolution et liquidation), 515-11 (ordonnance de protection), 1469 (évaluation des créances entre partenaires, par renvoi de l'article 515-7), 2236 (prescription entre partenaires).
• Code civil, indivision et partage : articles 815, 815-5-1, 815-9, 815-10, 815-13, 829 (date d'évaluation), 831-2 et 832-4 (attribution préférentielle), 840 (partage judiciaire, loi n° 2026-248 du 7 avril 2026) ; 1303 (enrichissement injustifié), 1303-4 (évaluation au jour du jugement) et 1327 (cession de dette). Code de procédure civile : article 1377 (vente par adjudication).
• Code général des impôts : articles 746 (droit de partage), 748 (partages et soultes) et 750 (licitations).
• Cour de cassation : chambre mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710 (expertise réalisée à la demande d'une partie) ; 1re chambre civile, 24 septembre 2008, n° 06-11.294 (enrichissement sans cause entre concubins) ; 14 avril 2021, n° 19-21.313 (prescription de la créance de l'indivisaire qui a remboursé seul l'emprunt) ; 10 janvier 1990, n° 87-10.453 (indemnité d'occupation et cinq ans de l'article 815-10).
• Service-public.fr : Conséquences de l'union libre (concubinage), vérifiée le 27 avril 2026 ; Séparation des concubins, vérifiée le 14 novembre 2025 ; Dissoudre un Pacs, vérifiée le 13 août 2025.

Textes lus dans leur version en vigueur le 22 octobre 2026 ; les articles 515-5, 515-5-1, 515-5-2, 515-6, 515-7, 515-11, 815, 815-5-1, 815-9, 815-10, 815-13, 829, 831-2, 832-4, 840, 1327 et 2236 du Code civil, 746, 748 et 750 du Code général des impôts, l'arrêt de 1990 et les fiches de service-public.fr relus le 3 novembre 2026.