Clause de tontine : principe et valeur de la part

La clause de tontine, ou clause d'accroissement, prévoit que le survivant des acquéreurs est réputé avoir été seul propriétaire du bien depuis l'achat. Fiscalement, la part du premier décédé est réputée transmise à titre gratuit au survivant, pour sa valeur au jour du décès (articles 754 A et 761 du Code général des impôts), sauf pour une habitation principale commune de moins de 76 000 €.

• Tant que les acquéreurs vivent, il n'y a pas d'indivision : aucun ne peut imposer le partage, et chacun garde un droit de jouissance.
• La clause est un contrat aléatoire : si l'aléa manque à la signature, à cause de l'âge ou de la santé, elle peut être traitée comme une libéralité.
• Au décès, un concubin paie 60 % de droits après un abattement de 1 594 € ; l'époux et le partenaire de PACS sont exonérés.
• Pour l'impôt sur la fortune immobilière, le bien est compris dans le patrimoine de chacun au prorata des sommes investies.
• En cas de séparation, aucun partage ne peut être imposé : la sortie se négocie, à partir de la valeur du bien à la date de l'accord.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 10/11/2026.

Insérée dans l'acte d'achat, la clause prévoit qu'au décès du ou des premiers mourants, la part de ceux-ci reviendra, sans indemnité, aux survivants, le dernier vivant étant réputé seul propriétaire de la totalité du bien (BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10, § 260). La Cour de cassation la définit ainsi : « le survivant des acquéreurs est réputé avoir été seul propriétaire depuis l'acquisition » (Cass. 1re civ., avis, 15 juin 2022, n° 22-70.002, § 2).

Selon l'analyse rappelée par l'administration, chaque acquéreur est propriétaire de sa part sous la condition résolutoire de son prédécès, et propriétaire du tout sous la condition suspensive de sa survie (BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10, § 260). L'héritier du premier décédé ne reçoit donc rien de ce bien : « l'acquisition d'un bien avec clause d'accroissement constitue un contrat aléatoire et non une libéralité » (Cass. 1re civ., 14 décembre 2004, n° 02-11.088).

Le régime fiscal de l'article 754 A du Code général des impôts vise les biens acquis par un contrat d'acquisition en commun. L'administration précise qu'il ne s'applique pas à une clause de tontine qui ne serait pas insérée dans un tel contrat (BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10, § 280).

Un contrat est aléatoire « lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d'un événement incertain » (article 1108 du Code civil). Pour la tontine, cet événement est l'ordre des décès : si l'issue est presque certaine dès la signature, l'opération perd sa nature.

Dans une société civile dont les parts étaient mises en tontine, un associé avait financé seul le capital et son état de santé, avec la différence d'âge entre les associés, rendait probable son décès en premier. La Cour de cassation a admis que « l'opération litigieuse, qui ne présentait aucun aléa, constituait une libéralité » (Cass. 1re civ., 10 mai 2007, n° 05-21.011).

Trois éléments ont donc pesé dans cette affaire : l'état de santé à l'époque de l'acte, l'écart d'âge et le financement par un seul. Pour ce dernier point, un écart de financement ne suffit pas toujours : dans l'affaire de 2004, la Cour a censuré la condamnation au rapport d'acquisitions financées par des donations indirectes du mari (Cass. 1re civ., 14 décembre 2004, n° 02-11.088).

Au plan fiscal, les biens recueillis sont « réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires de l'accroissement » (article 754 A du Code général des impôts), pour les contrats conclus après le 5 septembre 1979 (BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10, § 270). Les droits sont liquidés au tarif en vigueur au jour du décès, selon le lien de parenté entre le défunt et le bénéficiaire (BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10, § 280).

Pour l'habitation principale commune à deux acquéreurs, d'une valeur globale inférieure à 76 000 €, l'article 754 A ne s'applique pas : le transfert est soumis aux droits de mutation à titre onéreux, sauf si le bénéficiaire opte pour les droits de mutation par décès (BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10, § 290 et 300). L'époux ou le partenaire de PACS survivant, exonéré de ces derniers, a intérêt à exercer cette option. Le frère ou la sœur peut être exonéré s'il est célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps, âgé de plus de cinquante ans ou atteint d'une infirmité l'empêchant de subvenir par son travail aux nécessités de l'existence, et constamment domicilié avec le défunt pendant les cinq années précédant le décès (article 796-0 ter).

La « valeur de la part » n'a pas le même sens au décès, à l'impôt sur la fortune immobilière ou lors d'une sortie décidée à deux. Voici ce que disent les textes cités, et ce qu'ils ne disent pas.

La part transmise se détermine à partir de l'acte d'achat : votre notaire vérifie la quote-part qu'il prévoit. La déclaration des parties doit être détaillée et estimative (article 761 du Code général des impôts) : au-delà d'un montant élevé ou d'un bien difficile à comparer, un rapport motivé permet de justifier la valeur retenue.

Tant qu'aucun décès n'est survenu, le droit de chaque acquéreur porte sur tout le bien, à condition de survivre aux autres. Son poids économique dépend donc des chances de survie de chacun : c'est un repère utile lorsque l'un rachète les droits de l'autre, ou que les deux vendent et se répartissent le prix.

Ces chiffres ne se substituent pas à l'accord des parties, qui peuvent tenir compte de ce que chacun a payé, de l'occupation du bien ou de leur situation personnelle. Ils montrent seulement pourquoi un partage par moitié peut défavoriser la personne qui a le plus de chances de survivre, et pourquoi la question mérite d'être posée avant de signer.

• Code général des impôts : articles 754 A, 761, 777, 779, 788, 796-0 bis, 796-0 ter et 968 bis.
• Code civil : articles 815, 815-9 et 1108.
• Cour de cassation : Cass. 1re civ., 27 mai 1986, n° 85-10.031 ; Cass. 1re civ., 9 février 1994, n° 92-11.111 ; Cass. 1re civ., 14 décembre 2004, n° 02-11.088 ; Cass. 1re civ., 10 mai 2007, n° 05-21.011 ; Cass. 3e civ., 17 décembre 2013, n° 12-15.453 ; Cass. 1re civ., 3 octobre 2018, n° 17-26.020 ; Cass. 1re civ., avis, 15 juin 2022, n° 22-70.002 ; ch. mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710.
• BOFiP : BOI-ENR-DMTG-10-10-10-10 (§ 260 à 310, clause d'accroissement ou de tontine) ; BOI-PAT-IFI-20-20-30-30 (§ 240 à 270, impôt sur la fortune immobilière).
• INSEE : INSEE, tableau DEC6, table de mortalité en données triennales, France, années 2023 à 2025, résultats provisoires, paru le 15 juin 2026.

Textes lus dans leur version en vigueur le 9 novembre 2026. Les exemples chiffrés reposent sur des valeurs d'hypothèse.