Vendre sa maison à son fils : à quel prix ?

Le prix est libre (article 544 du Code civil) : aucun texte n'impose le prix du marché entre proches, hors prix dérisoire (article 1169) et lésion de plus de sept douzièmes (article 1674). Mais si le prix paraît inférieur à la valeur vénale, l'administration peut rectifier l'assiette des droits (article L17 du Livre des procédures fiscales) ou taxer l'écart comme une donation, et les autres héritiers peuvent en demander le rapport à la succession (article 843) ou la réduction (article 920).

• Le prix est libre, mais l'administration peut rectifier un prix qui paraît inférieur à la valeur vénale réelle, à charge pour elle de prouver l'insuffisance.
• Aucun texte ne met un écart à l'abri d'une rectification : le débat porte sur la valeur vénale du bien au jour de l'acte.
• Au décès du vendeur, l'enfant qui a acheté en dessous de la valeur peut devoir rapporter l'avantage à la succession, réductible s'il entame la réserve.
• Un prix d'ami voulu se dit dans l'acte : la différence est donnée, avec l'abattement de cent mille euros entre parent et enfant, reconstitué après quinze ans.
• Une expertise datée de quelques semaines avant la signature documente la valeur ; une estimation ancienne ou reconstruite après coup y répond mal.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 04/11/2026.

La question se pose souvent ainsi : « je veux vendre à mon fils, moins cher qu'à un inconnu, est-ce que j'ai le droit ? ». Oui. Ce qui se discute n'est pas le droit de vendre, c'est le sort de la différence. Si elle est voulue, elle relève de la donation, et il vaut mieux la traiter comme telle, dans l'acte. Si elle n'est pas voulue, il faut pouvoir montrer que le prix correspond à la valeur : au notaire qui rédige, à l'administration qui contrôle, aux frères et sœurs qui, au décès, compareront ce que chacun a reçu.

Le risque fiscal a deux visages principaux. Le premier est l'insuffisance de prix : les droits d'enregistrement « sont assis sur les valeurs » (article 666 du Code général des impôts), et l'administration « peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien […] lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis », par la procédure contradictoire de l'article L55, « étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés » (article L17 du Livre des procédures fiscales). Elle peut agir jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'enregistrement, si l'acte révèle suffisamment l'exigibilité de l'impôt (article L180), et jusqu'à la fin de la sixième année à défaut (article L186). Côté vendeur, la plus-value éventuelle se calcule sur « le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte », majoré du montant dissimulé s'il y a dissimulation (article 150 VA du Code général des impôts).

Le second est la donation : l'écart entre la valeur vénale et le prix peut être un avantage sans contrepartie, une « libéralité » au sens de l'article 893 du Code civil, si le vendeur a voulu gratifier l'acquéreur. Si elle prouve la gratuité de l'opération, l'administration peut réclamer l'impôt sur les donations déguisées, « présentées sous la forme d'autres actes ou conventions », comme sur les donations indirectes, conventions qui, « sans aucune simulation, revêtent accessoirement le caractère d'une libéralité » ; il lui appartient de prouver l'intention libérale, le dessaisissement du vendeur et l'acceptation de l'acquéreur (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-10-10, § 100). La cour d'appel de Rennes a ainsi taxé aux droits de donation la vente par une société à son dirigeant, pour 2 744 euros, d'un bien que la commission départementale de conciliation a évalué à 200 000 euros : la venderesse s'était « elle-même irrévocablement dépouillée au profit de celui-ci de la différence de valeur entre la valeur vénale du bien cédé et le prix de cession », l'intention libérale résultant notamment « de la connaissance qu'avait » la venderesse « de la valeur » ; la Cour de cassation a rejeté le pourvoi (Cass. com., 7 mai 2019, n° 17-15.621, inédit). L'administration peut tenir le même raisonnement pour des parents qui connaissent la valeur de leur maison. Si elle soutient que la vente cache une donation, elle doit suivre la procédure de l'abus de droit (article L64 du Livre des procédures fiscales ; Cass. com., 4 mars 2020, n° 17-31.642, inédit), et les droits peuvent alors porter sur toute la valeur, le prix payé n'étant qu'une charge : c'est ce qu'a admis le comité de l'abus de droit fiscal pour une mère qui avait vendu à la société civile de son fils, à un prix payé mais inférieur de 55 % à la valeur retenue (avis n° 2024-12 du comité de l'abus de droit fiscal). L'écart joue aussi dans l'autre sens : pour la doctrine, une charge supérieure à la valeur du bien révèle une donation « en sens inverse », de l'acquéreur au vendeur (BOFiP, même commentaire, § 40), et un prix excessif se lit de la même façon. Si l'acquéreur est une SCI dont vous détenez des parts, voir notre page vendre son bien à sa SCI.

Le risque civil se joue au décès du vendeur. « Tout héritier […] doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu'il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement » (article 843) : l'enfant qui a acheté en dessous de la valeur peut devoir, au partage, rapporter l'avantage, sauf s'il lui a été fait « expressément hors part successorale », et l'avantage qui dépasse la quotité disponible, la moitié des biens avec un enfant, le tiers avec deux, le quart avec trois ou plus (article 913), est réductible (article 920). Voir notre page sur le rapport des donations et la valeur à retenir.

Entre parents et enfants, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi contre un arrêt qui estimait que la sous-évaluation systématique de cessions consenties à une fille et à son mari, et le caractère occulte des avantages, démontraient « la volonté manifeste » des parents de la gratifier : la fille a dû rapporter à la succession la différence entre le prix et la valeur réelle à la date de chaque cession (Cass. 1re civ., 21 octobre 2015, n° 14-24.926, publié au bulletin). Pour des terres vendues par un père à son fils, elle a précisé que seule une libéralité est rapportable, ce qui « suppose un appauvrissement du disposant dans l'intention de gratifier son héritier », et que la minoration du prix s'apprécie « au regard de la valeur réelle des terres au jour de leur vente, considération prise de l'existence d'un bail, peu important que celui-ci ait été consenti à cet héritier » (Cass. 1re civ., 26 mars 2025, n° 22-23.937, publié au bulletin). Aucun de ces arrêts ne dit si l'avantage né d'un prix minoré se réévalue au partage, comme un bien donné, évalué « à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation » (article 860), ou s'il se rapporte pour la différence constatée à la vente : le notaire ou le juge tranche, à partir de la valeur à la date de la vente. Lorsque la vente à un enfant se fait à charge de rente viagère, à fonds perdus ou avec réserve d'usufruit, la valeur du bien en pleine propriété « est imputée sur la quotité disponible », à la demande des autres enfants « qui n'ont pas consenti à ces aliénations » (article 918). Au plan fiscal, si le vendeur garde l'usufruit et que l'enfant achète la nue-propriété, le bien est réputé faire partie de la succession de l'usufruitier, « jusqu'à preuve contraire », et les droits payés par le nu-propriétaire s'imputent sur ceux de la succession (article 751 du Code général des impôts).

Le risque familial n'a pas d'article. C'est celui d'une vente que les frères et sœurs découvrent après coup, à un prix qu'ils jugent bas, et qui devient le sujet de la succession vingt ans plus tard. Un prix démontré au jour de la vente, par un expert qui ne doit rien ni au vendeur ni à l'acquéreur, donne à ce débat une base écrite avant qu'il s'ouvre.

Vouloir avantager son enfant est légitime, et le droit l'organise : entre parent et enfant, chaque parent dispose, pour chaque enfant, d'un abattement de cent mille euros (article 779, I, du Code général des impôts), reconstitué quinze ans après la donation précédente (article 784), au-delà duquel les droits suivent un barème progressif de 5 % à 45 % selon la part nette taxable (article 777 ; fiche « Droits de donation » de service-public.fr, vérifiée le 15 janvier 2026). Pour un frère, une sœur, un neveu ou un ami, l'abattement est plus faible ou nul et le tarif plus élevé : le notaire chiffre chaque cas. Voici trois façons courantes de faire un prix d'ami ; toutes passent par un acte qui dit ce qu'il fait.

Ce qu'il faut éviter est connu : le prix affiché payé en partie seulement, le prêt familial jamais remboursé, le dessous-de-table. Ils transforment un avantage avouable en dissimulation de prix, dont la convention est nulle (article 1202 du Code civil), ou en acte fictif que l'administration écarte comme abus de droit (article L64 du Livre des procédures fiscales), avec une majoration de 80 % (article 1729, b et c, du Code général des impôts), ramenée à 40 % pour l'abus de droit lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable en a eu l'initiative principale ou en a été le principal bénéficiaire. La même vente, écrite comme une donation partielle, ne laisse rien à découvrir au décès.

Le même écart de prix peut rester muet, être écrit dans l'acte ou se révéler inexistant. Les trois issues qui suivent partent du même cas.

Les parts sont celles d'un cas d'école ; celles d'un dossier réel viennent du bien, de son état et de son marché à la date de l'acte.

• Code civil : articles 215 (logement de la famille), 544 (droit de propriété), 621 (vente de l'usufruit et de la nue-propriété), 720 (ouverture de la succession), 843 (rapport des donations directes ou indirectes), 860 (valeur rapportée), 893 (libéralité), 894 (donation entre vifs), 900-1 (clause d'inaliénabilité), 913 (quotité disponible), 918 (vente à un successible en ligne directe à charge de rente viagère, à fonds perdus ou avec réserve d'usufruit), 920 (réduction des libéralités), 931 (forme notariée des donations), 951 (droit de retour), 1169 (contrepartie illusoire ou dérisoire), 1202 (nullité de la dissimulation de prix), 1424 (immeubles de la communauté), 1674, 1675 et 1676 (rescision pour lésion).
• Code général des impôts : articles 150 VA (prix de cession pour la plus-value), 666 (droits assis sur les valeurs), 751 (présomption de propriété de l'usufruitier), 777 (barème des droits de mutation à titre gratuit), 779 (abattements), 784 (rappel des donations de moins de quinze ans), 1727 (intérêt de retard), 1729 (majorations pour manquement délibéré, abus de droit, dissimulation de prix). Livre des procédures fiscales : articles L17 (rectification pour insuffisance de prix), L55 (procédure de rectification contradictoire), L64 (abus de droit), L180 et L186 (délais de reprise).
• Cour de cassation : chambre commerciale, 7 mai 2019, n° 17-15.621, inédit (vente à 2 744 euros d'un bien évalué à 200 000 euros, retenue comme donation indirecte par la cour d'appel : pourvoi rejeté) ; première chambre civile, 21 octobre 2015, n° 14-24.926, publié au bulletin (cessions de parents à leur fille à prix sous-évalués : avantage rapportable) ; 26 mars 2025, n° 22-23.937, publié au bulletin (valeur réelle au jour de la vente, bail compris) ; chambre commerciale, 4 mars 2020, n° 17-31.642, inédit (rectification annulée : l'administration s'était placée sur le terrain de l'abus de droit sans en suivre la procédure). Comité de l'abus de droit fiscal : avis n° 2024-12 du comité de l'abus de droit fiscal, séance du 26 septembre 2024 (vente à prix minoré regardée comme une donation avec charge, libéralité pour le tout, majoration de 80 %).
• Service-public.fr : fiche « Droits de donation : calcul et paiement », vérifiée le 15 janvier 2026 (abattement entre parent et enfant, période de quinze ans, barème en ligne directe). Doctrine administrative : BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-10-10, version du 2 mai 2019, § 30 et 40 (donations avec charges) et § 100 (donations déguisées et donations indirectes).

Textes lus dans leur version en vigueur le 23 octobre 2026 ; les articles 215, 621, 720, 843, 860, 893, 894, 900-1, 913, 918, 920, 931, 951, 1169, 1202, 1424, 1674, 1675 et 1676 du Code civil, 150 VA, 666, 751, 777, 779, 784, 1727 et 1729 du Code général des impôts, L17, L55, L64, L180 et L186 du Livre des procédures fiscales, les arrêts de 2015, 2019, 2020 et 2025, l'avis du comité, la fiche de service-public.fr et le BOFiP relus le 3 novembre 2026.