SERVICE EXPERTISE
Expertise contradictoire de partie face à une proposition de rectification : IFI, succession, donation, cession. Un rapport d'évaluation indépendant, certifié RICS, opposable à l'administration fiscale et aux juridictions.
En cas de contrôle fiscal, l'administration peut rectifier une valeur déclarée jugée insuffisante (IFI, succession, donation, cession) par une proposition de rectification. Notre expertise indépendante et certifiée RICS analyse ses comparables, produit une valeur vénale motivée et vous assiste jusqu'à la commission départementale de conciliation et le contentieux.
Lorsqu'elle estime qu'une valeur déclarée est insuffisante, l'administration fiscale engage une procédure contradictoire par une proposition de rectification (art. L55 du LPF). Cette insuffisance de prix ou d'évaluation (art. L17 du LPF) peut concerner l'impôt sur la fortune immobilière, les droits de mutation à titre gratuit — succession et donation — ou les droits d'enregistrement d'une cession. Pour la motiver, l'administration compare votre bien à des transactions qu'elle juge similaires, souvent tirées des bases DVF ou Patrim. Le rehaussement se traduit par un supplément de droits, assorti d'intérêts et parfois de pénalités : la valeur retenue devient alors l'enjeu central du dossier.
Face à une évaluation administrative, vous n'êtes pas démuni. La procédure de rectification est contradictoire : vous pouvez répondre, contester les termes de comparaison retenus et opposer une expertise indépendante. C'est le rôle de notre cabinet, certifié RICS et rompu aux missions d'évaluation opposables. Nous analysons la proposition, disséquons chaque comparable — situation, surface, état, date, conditions de la vente — et reconstruisons une valeur vénale conforme aux normes du Red Book, des IVS et des EVS. Le rapport que nous produisons est destiné à convaincre l'administration, la commission départementale de conciliation, puis, si nécessaire, le juge de l'impôt.
Réal Valuation, pôle d'expertise en évaluation de Réal Group, intervient sur l'ensemble du territoire national. Adossés au réseau Groupe ABC — sept cabinets, trente-cinq experts et près de mille huit cents expertises réalisées chaque année — nous mobilisons une connaissance fine des marchés locaux au service d'un raisonnement de valeur rigoureux. Guillaume, expert MRICS de référence, pilote nos missions fiscales et garantit des rapports indépendants, traçables et argumentés. Notre objectif n'est pas de produire un chiffre de circonstance, mais une valeur vénale solidement documentée, capable de résister à l'examen contradictoire comme au contrôle du juge.
Face à un rapport que vous jugez contestable, voir la contre-expertise immobilière.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Nous décryptons l'acte : impôt visé, période de reprise, fondement invoqué (insuffisance de prix ou d'évaluation), méthode et termes de comparaison retenus. Cette lecture technique identifie les points contestables et cadre la stratégie de réponse dans les délais impartis par la procédure contradictoire.
Les termes tirés des bases DVF ou Patrim sont rarement homogènes à votre bien. Nous vérifions leur pertinence — localisation, surface, état, époque, nature juridique, conditions de vente — et écartons ceux qui ne sont pas réellement comparables, afin de démontrer les biais de l'évaluation administrative.
Nous reconstruisons la valeur du bien à la date du fait générateur, par une sélection rigoureuse de références et l'application des méthodes reconnues (comparaison, revenu, coût selon le cas). Le résultat est un rapport motivé, conforme au Red Book RICS et aux normes IVS et EVS, opposable à l'administration.
Notre rapport soutient votre réponse à la proposition, puis, pour l'IFI et les droits de mutation à titre gratuit, la saisine de la commission départementale de conciliation (art. 667 du CGI, 1653 A du LPF). Si le désaccord persiste, il constitue une pièce maîtresse devant le juge de l'impôt.
Nous étudions la proposition de rectification, l'acte ou la déclaration concernée et les comparables invoqués. Nous fixons ensemble la stratégie et le calendrier, dans le respect des délais de réponse de la procédure contradictoire.
Visite ou analyse documentaire approfondie, reconstitution de l'état du bien à la date du fait générateur, sélection de références de marché pertinentes et application des méthodes d'évaluation reconnues.
Nous remettons un rapport conforme au Red Book RICS, aux IVS et aux EVS : valeur vénale motivée, critique argumentée des comparables administratifs, méthodologie traçable, directement utilisable dans votre réponse.
Nous appuyons votre réponse à l'administration, votre saisine de la commission départementale de conciliation puis, le cas échéant, la phase contentieuse devant le juge de l'impôt, aux côtés de votre conseil.
De l'IFI à la requalification, nous intervenons dès la réception de la proposition de rectification, à chaque étape de la procédure.
L'administration juge sous-évalué un bien de votre patrimoine imposable à l'impôt sur la fortune immobilière. Nous produisons une valeur vénale motivée à la date du 1er janvier concerné, en tenant compte des décotes justifiées (occupation, indivision, illiquidité) que la rectification néglige souvent.
Les biens déclarés dans une succession sont rehaussés au titre des droits de mutation à titre gratuit. Nous évaluons chaque actif à la date du décès et documentons l'état réel du bien et les éléments de marché contemporains pour contester un rehaussement fondé sur des comparables inadaptés.
Une donation est remise en cause pour insuffisance de valeur, générant un supplément de droits. Nous établissons la valeur vénale à la date de l'acte et argumentons les caractéristiques propres du bien transmis, afin d'opposer une évaluation indépendante à celle de l'administration.
Lors d'une mutation à titre onéreux, l'administration conteste le prix déclaré au titre de l'insuffisance de prix (art. L17 du LPF). Nous démontrons la cohérence de la valeur vénale avec le marché à la date de la vente et avec les conditions réelles de la transaction.
Un écart de prix peut conduire l'administration à soupçonner une donation déguisée ou un abus de droit. Une expertise en évaluation rigoureuse, établissant la valeur vénale réelle du bien, constitue une pièce déterminante pour objectiver la transaction et écarter la requalification.
Pour l'IFI et les droits de mutation à titre gratuit, la commission départementale de conciliation peut être saisie (art. 667 du CGI, 1653 A du LPF). Nous préparons le dossier, présentons la valeur motivée et vous assistons lors de cette étape amiable, avant tout contentieux.
Un contrôle portant sur une valeur immobilière se gagne sur la rigueur de l'évaluation. Voici ce qui distingue notre intervention.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
Laissez vos coordonnées, un conseiller Réal Group vous recontacte rapidement.