SERVICE EXPERTISE
Déduire des honoraires d'expert ou déplacer une assiette d'imposition : ce ne sont ni les mêmes leviers, ni les mêmes montants. Revenus fonciers, IFI, plus-value des particuliers, résultat d'entreprise, succession — ce que chaque régime admet réellement, ce qu'il refuse, et où se situe le vrai gain fiscal d'une évaluation.
Oui pour le résultat d'une entreprise, sous conditions pour les revenus fonciers, non pour l'IFI, la plus-value des particuliers et le passif successoral. Les frais d'expertise immobilière peuvent être admis en déduction lorsqu'ils se rattachent à un litige portant sur l'immeuble ou à l'intérêt d'une exploitation. Hors de ces cas, ils restent une charge personnelle : à valider avec votre expert-comptable.
La question « les frais d'expertise immobilière sont-ils déductibles ? » n'a pas de réponse unique, parce qu'elle n'a pas un seul interlocuteur fiscal. Un bailleur au réel, un redevable de l'IFI, un vendeur qui calcule sa plus-value, un héritier qui liquide une succession et une société soumise à l'impôt sur les sociétés ne relèvent pas des mêmes textes. Chaque régime définit ses charges admises par une liste qui lui est propre, et ces listes sont le plus souvent limitatives. La bonne question n'est donc pas « est-ce déductible ? » dans l'absolu, mais « de quelle base, à quel titre, et sur quel justificatif ? ».
Une confusion domine les échanges : celle entre une charge déductible et une valeur d'assiette. Déduire des honoraires, c'est retrancher quelques centaines d'euros d'un revenu imposable. Faire établir la valeur vénale réelle d'un actif, c'est déplacer l'assiette elle-même, parfois de plusieurs dizaines de milliers d'euros. En IFI comme en succession, l'expertise n'est presque jamais une charge admise, et pourtant elle reste l'acte fiscalement le plus rentable, parce que le code général des impôts impose de déclarer une valeur vénale réelle et non un prix affiché. C'est le raisonnement que nous développons sur l'expertise immobilière pour l'IFI, où l'enjeu est l'assiette et non la charge.
Reste le coût lui-même. Une expertise en évaluation est une prestation de services soumise à la TVA au taux normal : un particulier la supporte toutes taxes comprises, une entreprise assujettie récupère la taxe dès lors que l'immeuble sert une activité ouvrant droit à déduction. L'ordre de grandeur des honoraires, détaillé sur notre page dédiée au prix d'une expertise immobilière, reste sans commune mesure avec le redressement qu'une valeur mal établie peut déclencher — c'est tout l'objet d'une expertise immobilière en contrôle fiscal. Réal Group conduit ces missions partout en France depuis 2011, sur des actifs résidentiels, commerciaux et professionnels.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Sous conditions, et jamais par principe. Le régime réel foncier ne déduit pas « les frais » en général : l'article 31 du code général des impôts énumère ses charges. Les frais de gestion y sont forfaitisés à 20 € par local et par an, majorés de quelques postes réels limitativement admis — rémunérations des gardiens et concierges, honoraires versés à un tiers pour la gestion des immeubles, frais de procédure. Des honoraires d'expertise peuvent être admis en déduction lorsqu'ils se rattachent effectivement à un litige portant sur l'immeuble ou sur le bail, au titre de ces frais de procédure ; ce rattachement s'apprécie dossier par dossier et se valide avec votre expert-comptable. Une expertise de pure valorisation patrimoniale, commandée pour connaître la valeur d'un bien ou préparer un arbitrage, ne s'y rattache pas : elle relève du patrimoine, non de la gestion du revenu.
Non. L'impôt sur la fortune immobilière ne se calcule pas sur un revenu dont on retrancherait des charges, mais sur un actif net dont on déduit un passif limitativement défini : emprunts affectés à l'acquisition, à la réparation ou à l'amélioration des biens, impositions dues à raison de ces biens. Des honoraires d'expert n'y figurent pas, et aucune réduction d'impôt ne leur est attachée. La règle tient en une phrase : les honoraires ne se déduisent pas de l'assiette, ils servent à établir la valeur déclarée au 1er janvier, qui est le seul levier réellement significatif. Ce raisonnement — décotes admissibles, pièces à produire, contrôle de la valeur — appartient à notre page expertise immobilière pour l'IFI, où il est traité en entier.
Non, sauf exception. Le prix de cession peut être minoré des frais supportés par le vendeur, mais la liste réglementaire est limitative : commissions d'intermédiaire, diagnostics techniques obligatoires, mainlevée d'hypothèque, honoraires d'architecte, indemnité d'éviction versée au locataire. Une expertise en évaluation n'y figure pas. Du côté du prix d'acquisition, le vendeur majore son prix des frais d'acquisition — réels sur justificatifs ou forfait de 7,5 % — et des travaux, réels ou forfait de 15 % au-delà de cinq ans de détention. Là encore, des honoraires d'estimation ne relèvent d'aucune de ces deux catégories. L'expertise agit ailleurs : elle fixe la valeur d'entrée d'un bien reçu par succession ou donation.
Oui, sous la condition générale de déductibilité : une charge engagée dans l'intérêt de l'exploitation, effectivement comptabilisée et justifiée. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés, une foncière, une SCI à l'IS, une entreprise individuelle aux BIC ou un loueur en meublé au réel peuvent déduire des honoraires d'expertise commandés pour arrêter les comptes, tester une dépréciation, négocier un loyer, garantir un financement ou soutenir un contentieux. Une nuance compte : engagés en vue d'acquérir un immeuble, ces honoraires suivent le sort des frais d'acquisition d'immobilisation, avec une option entre incorporation au coût d'entrée et déduction immédiate, exercée globalement pour l'exercice. La TVA reste récupérable dans les conditions de droit commun.
Avant d'écrire une ligne, nous demandons à quoi servira le rapport : déclaration IFI, dossier de succession, arrêté des comptes, réponse à l'administration, négociation bancaire, contentieux. La finalité détermine le régime fiscal applicable, donc le sort des honoraires et, plus important encore, la date d'évaluation à retenir — 1er janvier pour l'IFI, jour du décès pour une succession, date de clôture pour des comptes annuels, jour de l'acte pour une donation. Une expertise mal datée est fiscalement inutilisable, quelle que soit la qualité de son analyse.
Nous indiquons ensuite, en amont de la mission, sur quelle base les honoraires pourront ou non s'imputer, et nous rédigeons la facture en conséquence : identification de l'immeuble, objet réel de l'intervention, date d'engagement, mention du litige lorsqu'il en existe un. Une facture libellée « expertise immobilière » sans autre précision ne permet à personne — ni au comptable, ni au vérificateur — de rattacher la charge au bon poste. Ce travail de qualification ne coûte rien et évite la totalité des rejets de forme.
Vient la mission elle-même : visite, relevé, analyse du titre d'occupation et des baux, sélection de références de mutations réellement comparables, application des méthodes admises — comparaison, capitalisation du revenu, bilan promoteur selon la nature de l'actif. Chaque décote retenue est chiffrée et justifiée séparément : occupation, indivision, servitude, état, illiquidité. C'est cette traçabilité qui fait tenir une valeur face à un vérificateur, non le montant final. Nos experts s'appuient sur la base CHRONO Réal Group, soit 2 094 actifs expertisés depuis 2011, partout en France.
Le rapport est signé par Guillaume Thériez, MRICS, qui dirige le pôle expertise de Réal Group. Conforme aux référentiels professionnels de la profession — normes RICS et Charte de l'expertise en évaluation immobilière —, il énonce la date de valeur, la méthode, les références mobilisées, les hypothèses et leurs limites. Il est conçu pour être produit tel quel devant un notaire, un juge, un banquier ou l'administration fiscale : discutable contradictoirement, mais difficile à écarter. C'est cette force probante, et non la déductibilité des honoraires, qui fait la valeur économique de la mission.
Six situations que nous rencontrons en mission, avec la réponse fiscale qui s'y applique — et, quand la voie de la déduction est fermée, le levier qui reste réellement ouvert.
Un propriétaire au régime réel fait expertiser son local à l'occasion d'un contentieux locatif — fixation d'une indemnité, contestation de loyer, désordre imputé au preneur. La dépense peut alors se rattacher aux frais de procédure admis en charge foncière, sous réserve qu'elle soit facturée au bailleur, payée dans l'année et rattachée à un immeuble générant un revenu imposable ; le rattachement se confirme avec l'expert-comptable.
Le même propriétaire fait évaluer son portefeuille pour arbitrer entre vendre et conserver. Aucune procédure, aucune gestion locative : la dépense est patrimoniale et sort du champ de l'article 31 du CGI. Elle reste utile — elle sécurise le prix de mise en vente et alimente le dossier d'un futur contrôle — mais elle ne s'impute sur aucun revenu foncier.
Un redevable détient un immeuble de rapport partiellement occupé, des parts de société civile et un bien indivis. Les honoraires d'expertise ne rejoindront pas son passif déductible : l'IFI n'admet qu'une liste fermée de dettes. Le levier est ailleurs — c'est la valeur retenue au 1er janvier qui commande l'impôt, et elle doit être démontrée pièce en main : voir notre expertise immobilière pour l'IFI.
Un vendeur cède un appartement détenu quinze ans. Il ne pourra pas retrancher du prix de cession les honoraires de l'expert qui a fixé son prix de présentation : la liste des frais admis ne les prévoit pas. Ces honoraires, dont nous publions les ordres de grandeur sur la page prix d'une expertise immobilière, se justifient par la sécurisation du prix, non par un gain d'impôt.
Le passif successoral ne comprend que les dettes existant à la charge du défunt au jour du décès, augmentées des frais funéraires dans une limite légale. Une expertise commandée après l'ouverture de la succession n'est pas une dette du défunt : elle n'est pas déductible de l'actif taxable. Elle reste décisive pour deux raisons : elle fonde la valeur déclarée et elle fixe le prix d'acquisition de la future plus-value des héritiers.
Une proposition de rectification conteste la valeur déclarée d'un bien. Pour un particulier, les honoraires engagés pour y répondre ne s'imputent sur aucun revenu ; pour une entreprise, ils peuvent constituer une charge d'exploitation. Dans les deux cas, l'arbitrage est le même : le coût d'une expertise en contrôle fiscal se compare aux droits rappelés, aux intérêts de retard et aux majorations encourues.
Nous ne vendons pas une déduction fiscale, nous produisons une valeur qui tient. Nos experts certifiés RICS interviennent partout en France sur des dossiers fiscaux, successoraux et contentieux, avec la seule exigence qui compte devant l'administration : une valeur démontrée, datée et traçable.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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