Expert immobilier MRICS
Guillaume Thériez
Fondateur de Réal Valuation, Guillaume est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF).
Réal Valuation · Expertise immobilière
Vendre son bien à sa SCI : à quel prix ?
- Une vraie vente
- Le prix : la valeur vénale
- Trop bas, trop haut : les risques
- Ce qui se documente
- Vendre, apporter ou céder des parts
Vendre son bien à sa propre SCI, c'est vendre à une autre personne : le prix compte, pour l'administration comme pour les associés. Cette page dit ce qu'il détermine, ce qu'un écart déclenche dans un sens ou dans l'autre, et ce que fait l'expert avant l'acte. Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS, vous adresse un devis gratuit sous 24 h, partout en France.
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L'essentiel
Peut-on vendre son bien à sa SCI, et à quel prix ?
Vendre son bien à sa SCI est une vente à part entière : la société a sa personnalité morale, et le prix a intérêt à correspondre à la valeur vénale. Trop bas, il expose à une rectification par l'administration, voire à l'abus de droit ; entre proches, il pose la question d'une libéralité. Une valeur établie avant l'acte permet de fixer le prix en connaissance de cause, et de le justifier.
- La vente se conclut entre deux personnes distinctes : la SCI jouit de la personnalité morale à compter de son immatriculation.
- Le prix sert de base aux droits de mutation de la SCI et à la plus-value du vendeur ; il devient aussi le prix d'acquisition de la société.
- Pour les droits de mutation, un prix inférieur à la valeur vénale peut être rectifié par l'administration, à charge pour elle de prouver l'insuffisance.
- Un prix supérieur à la valeur fait payer plus de droits et de plus-value, et profite au vendeur au détriment des associés.
- Une vente fictive, ou qui détourne les textes dans un but exclusivement ou principalement fiscal, relève de l'abus de droit.
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Ce que vous obtenez
Un interlocuteur dédié cadre avec vous la nature du bien, l'usage du rapport et le délai, avant toute commande.
- Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS ; Guillaume Thériez, expert MRICS.
- Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge.
- Un devis gratuit sous 24 h, avec un interlocuteur dédié.
- Des interventions à Bordeaux, en Gironde et partout en France.
Nos appartenances
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L'expert de référence
Guillaume Thériez
Président de Réal GroupAdministrateur du Groupe ABC
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Appartenances, diplôme et enseignement
- DU Expertise Judiciaire, Université de Bordeaux, Faculté de droit et science politique
- Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
- Membre de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI)
- Membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF, ex-CEIF)
- Enseignant en économie immobilière au CNAM Nouvelle-Aquitaine, ICH Bordeaux
Une vente à part entière
Une vente entre deux personnes distinctes
Une société civile immobilière jouit de la personnalité morale à compter de son immatriculation (article 1842 du Code civil) : même lorsque le vendeur en est l'associé principal, ou que ses enfants en détiennent les parts, la vente se conclut entre deux personnes distinctes. Elle se signe devant notaire ; la SCI paie le prix et, comme tout acheteur, les frais d'actes et autres accessoires à la vente (article 1593 du Code civil), et le vendeur réalise, le cas échéant, une plus-value.
Cette opération porte aussi le nom de « vente à soi-même », ou d'owner buy-out lorsque la SCI finance le prix par un emprunt et que le vendeur dégage ainsi des liquidités. Vendre son bien à sa propre société est possible ; ce qui se discute, c'est le prix et la finalité de l'opération.
Pour l'apport du bien au capital de la SCI, voir notre page apport en nature ; pour la cession des parts, notre page valorisation de parts de SCI.
Le prix
Le bon prix : la valeur vénale, à la date de l'acte
Le prix d'une vente à sa SCI sert notamment de base à trois calculs. C'est pourquoi il a intérêt à correspondre au marché.
Une définition jurisprudentielle. La valeur vénale d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de sa situation de fait et de droit (Cass. com., 27 mars 2019, n° 18-10.933, publié au Bulletin). Pour une vente à sa SCI, elle s'apprécie à la date de l'acte, pour le bien tel qu'il est vendu : libre ou occupé, en pleine propriété ou démembré.
La base des droits de la SCI. Les droits de mutation dus par la SCI se calculent sur le prix exprimé, augmenté des charges en capital et des indemnités stipulées au profit du vendeur (article 683 du Code général des impôts (CGI)).
La base de la plus-value du vendeur. Pour un vendeur particulier, la plus-value éventuelle se calcule à partir du prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte, majoré, le cas échéant, d'une dissimulation établie (article 150 VA du CGI). La résidence principale du vendeur au jour de la cession est exonérée (article 150 U du CGI ; service-public.fr).
Le prix d'acquisition de la SCI. Le prix payé devient aussi le prix d'acquisition de la société : lorsqu'une SCI relevant de l'impôt sur le revenu revendra le bien, sa plus-value partira du prix effectivement acquitté, tel qu'il est stipulé dans l'acte (article 150 VB du CGI). Un prix minoré aujourd'hui alourdit la plus-value de demain.
Exemple purement arithmétique (en unités, sans valeur de marché)
Un bien vaut 100 à la date de l'acte ; son propriétaire le vend 70 à sa SCI. Les droits de mutation se calculent sur 70, et l'administration peut rectifier cette base si elle prouve l'insuffisance du prix. La plus-value éventuelle du vendeur se calcule sur un prix de cession de 70, et non de 100. Une SCI relevant de l'impôt sur le revenu part d'un prix d'acquisition de 70 : si elle revend à 100, l'écart est de 30, là où un achat à 100 n'en aurait laissé aucun, avant les frais et les abattements que la loi prévoit. La décote déplace donc la plus-value vers la société ; elle ne l'efface pas.
Les écarts
Trop bas, trop haut : ce que chaque écart déclenche
Aucun écart n'est neutre : il se reporte sur l'impôt, sur les associés, ou sur les deux.
| Le prix convenu | Ce qui peut se passer | Textes |
|---|---|---|
| Inférieur à la valeur vénale | L'administration peut rectifier le prix servant de base aux droits d'enregistrement et à la taxe de publicité foncière, suivant la procédure de rectification contradictoire ; c'est à elle d'apporter la preuve de l'insuffisance. Le rappel porte intérêt de retard, et une majoration en cas de manquement délibéré. Selon l'administration, seule une dissimulation de prix, et non une insuffisance d'évaluation, entre dans le calcul de la plus-value. | L17 du LPF ; 1727 et 1729 du CGI ; BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 20 |
| Inférieur à la valeur, entre proches | Lorsque les associés de la SCI sont des proches du vendeur, un prix très inférieur à la valeur peut aussi poser la question d'une libéralité à leur profit. | Analyse du notaire ou de l'avocat |
| Inférieur aux cinq douzièmes de la valeur | Le vendeur lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble peut demander la rescision de la vente, dans les deux ans à compter du jour de la vente. | 1674 et 1676 du Code civil |
| Dérisoire | Un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire. | 1169 du Code civil |
| Supérieur à la valeur vénale | La SCI paie des droits sur un prix plus élevé, le vendeur réalise une plus-value plus forte, et l'écart profite au vendeur au détriment des associés. | 683 et 150 VA du CGI |
| Fictif, ou d'abord fiscal | L'administration peut écarter les actes fictifs, et ceux qui, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes à l'encontre de leurs objectifs, n'ont pu être inspirés que par le motif d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales (abus de droit) ; pour les actes passés depuis le 1er janvier 2020, aussi ceux dont c'est le motif principal. | L64 et L64 A du LPF |
Une procédure contradictoire. Lorsque l'administration estime le prix insuffisant, elle le rectifie par une procédure contradictoire et doit prouver l'insuffisance (article L17 du Livre des procédures fiscales) : le débat porte alors sur les termes de comparaison, vente par vente. Voir notre page sur l'insuffisance de prix.
Le dossier
Au-delà du prix : ce qui se documente
Une vente à soi-même se juge sur ses actes autant que sur son prix.
La réalité de la vente
Le prix est payé, la SCI l'a financé, les actes le montrent ; les conditions dans lesquelles le vendeur occupe éventuellement le bien après la vente sont écrites. C'est ce qui distingue une vente d'un acte fictif.
La décision de la société
La SCI achète par la décision de ses organes, dans les conditions de ses statuts. Le procès-verbal, les pouvoirs du gérant et le financement font partie du dossier, avec la valeur retenue.
La date
La valeur s'apprécie au jour de l'acte. Un avis ancien, ou établi pour un autre usage (un financement, une déclaration d'IFI), ne la remplace pas sans être actualisé.
Le bien tel qu'il est vendu
Libre ou occupé, en pleine propriété ou démembré, avec ou sans travaux à prévoir : chaque situation a sa valeur. Voir la décote d'un bien occupé et l'usufruit et la nue-propriété.
Situations d'expertise
Vendre, apporter, céder des parts : ce que fait l'expert
Une valeur motivée, datée du jour de l'acte, que le vendeur, la SCI et le notaire peuvent produire si le prix est discuté.
Avant l'acte
Nous établissons la valeur vénale du bien à la date prévue pour la vente, dans l'état où il sera vendu. Le prix se fixe ensuite en connaissance de cause. Voir la valeur vénale d'un bien immobilier.
Face à une proposition de rectification
Nous analysons les termes de comparaison de l'administration, un par un, et leur opposons des ventes et des corrections documentées. Voir l'expertise face à un contrôle fiscal.
Entre associés et héritiers
Lorsque les associés de la SCI sont les enfants du vendeur, une valeur établie par un tiers permet de vérifier que le prix correspond au marché. Voir l'expertise en succession.
Apporter plutôt que vendre
Dans un apport, la SCI remet des parts sociales en échange du bien, au lieu de payer un prix. La valeur vénale reste la base ; le régime juridique et fiscal diffère. Voir l'apport en nature d'un immeuble.
Céder des parts plutôt que l'immeuble
Lorsque le bien est déjà dans une société, c'est la valeur des parts qui se discute : actif net réévalué, puis décotes motivées. Voir la valorisation de parts de SCI.
Donner plutôt que vendre bas
Transmettre une partie de la valeur aux associés peut passer par une donation déclarée, avec sa propre fiscalité, plutôt que par un prix minoré. Voir l'expertise pour une donation.
Notre méthode
Notre méthode, étape par étape
Une vente à sa propre société n'a pas de contradicteur au moment de l'acte ; elle peut en trouver un plus tard. Nous établissons la valeur comme si l'acquéreur était un tiers, et nous écrivons pourquoi, pour que le prix puisse se défendre le jour où il est discuté.
1
L'opération et sa date
Vente, apport ou cession de parts ; date prévue de l'acte ; bien vendu libre, occupé ou démembré. Nous fixons la base de valeur avant de chiffrer.
2
Visite et pièces
Visite, surfaces, état d'entretien et travaux, règles d'urbanisme, baux éventuels : ce qui fait la valeur du bien tel qu'il est vendu.
3
Les références
Ventes comparables du secteur, datées et ajustées une à une ; pour un bien loué, approche par le revenu en contrôle.
4
Le rapport
Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge, établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition) et les normes de la RICS. Il expose la valeur retenue, les références et les hypothèses, pour que le prix puisse être expliqué au notaire et aux associés.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, dirigé par Guillaume Thériez, expert MRICS, membre du réseau national d'experts Groupe ABC, intervient dans toute la France. Nos honoraires sont arrêtés au devis et ne dépendent pas de la valeur conclue.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code civil : article 1842 (personnalité morale des sociétés, version du 5 juillet 2024) ; article 1169 (contrepartie illusoire ou dérisoire) ; articles 1674 et 1676 (rescision pour lésion) ; article 1593 (frais à la charge de l'acheteur).
- Code général des impôts : article 683 (assiette des droits sur les ventes d'immeubles) ; 150 U, 150 VA et 150 VB (plus-values immobilières ; 150 U et 150 VB en vigueur depuis le 21 février 2026) ; 1727 (intérêt de retard) et 1729 (majorations). BOFiP : BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 20 (prix de cession).
- Livre des procédures fiscales : L17 (rectification d'un prix insuffisant) ; L64 et L64 A (abus de droit).
- Cour de cassation, chambre commerciale, 27 mars 2019, n° 18-10.933 (publié au Bulletin) : définition de la valeur vénale.
- service-public.fr : Impôt sur le revenu, plus-value immobilière.
Textes lus dans leur version en vigueur le 21 octobre 2026 ; les articles 683, 150 U, 150 VA, 150 VB, 1727 et 1729 du CGI, L17 du Livre des procédures fiscales, 1674 et 1676 du Code civil, l'arrêt de 2019, le BOFiP et la fiche de service-public.fr relus le 3 novembre 2026.
Vos interlocuteurs
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Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Engagements professionnels
Une expertise reconnue par les institutions qui font la profession
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
RICS
Royal Institution of Chartered SurveyorsLa référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
IFEI
Institut Français de l'Expertise ImmobilièreDepuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
SEEIF (ex-CEIF)
Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de FranceLe SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieVos questions
Questions fréquentes sur la vente à sa SCI
Oui. La SCI jouit de la personnalité morale à compter de son immatriculation (article 1842 du Code civil) : la vente se conclut entre deux personnes distinctes, devant notaire, la société agissant dans les conditions de ses statuts. Elle obéit aux règles de toute vente, et son prix a intérêt à correspondre à la valeur vénale du bien.
À sa valeur vénale, c'est-à-dire au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de sa situation de fait et de droit (Cass. com., 27 mars 2019, n° 18-10.933), appréciée au jour de l'acte et pour le bien tel qu'il est vendu : libre ou occupé, en pleine propriété ou démembré.
L'administration peut rectifier le prix servant de base aux droits d'enregistrement, suivant la procédure contradictoire, à charge pour elle de prouver l'insuffisance (article L17 du Livre des procédures fiscales). Entre proches, l'écart peut aussi poser la question d'une libéralité au profit des associés. Une vente fictive, ou qui détourne les textes de leurs objectifs dans un but exclusivement ou principalement fiscal, relève de l'abus de droit (articles L64 et L64 A).
Comme tout acheteur, la SCI supporte les frais d'actes et accessoires à la vente (article 1593 du Code civil) ; les droits de mutation se calculent sur le prix exprimé, augmenté des charges en capital et des indemnités stipulées au profit du vendeur (article 683 du CGI). Le vendeur supporte, le cas échéant, l'impôt sur la plus-value, calculée à partir du prix stipulé dans l'acte (article 150 VA du CGI) ; la résidence principale au jour de la cession en est exonérée (article 150 U).
Dans une vente, la SCI paie un prix ; dans un apport, elle remet des parts sociales en échange du bien. Les deux supposent une valeur vénale établie, mais leur régime juridique et fiscal diffère : le choix se fait avec votre notaire. Notre page sur l'apport en nature d'un immeuble détaille la place de l'expert dans un apport.
Oui. Il devient le prix d'acquisition de la société : lorsqu'une SCI relevant de l'impôt sur le revenu revendra le bien, sa plus-value partira du prix effectivement acquitté, tel qu'il est stipulé dans l'acte (article 150 VB du CGI). Un prix minoré aujourd'hui alourdit donc la plus-value imposable de demain.
Ce n'est pas une formalité de la vente. Mais lorsque l'administration conteste un prix, c'est à elle de prouver l'insuffisance (article L17 du Livre des procédures fiscales), et le débat porte sur les termes de comparaison. Une valeur vénale motivée, datée du jour de l'acte, est la pièce qui permet d'y répondre, ainsi qu'aux associés.
Un prix inférieur à la valeur vénale expose à la rectification des droits par l'administration (article L17 du Livre des procédures fiscales) ; entre proches, l'écart peut aussi être analysé comme une libéralité au profit des associés, question qui relève de votre notaire ou de votre avocat. Une donation déclarée, avec sa propre fiscalité, est l'autre voie.
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