Expertise d'un data center : la valeur des murs

L'expertise d'un data center, ou centre de données, évalue un bâtiment conçu pour héberger des serveurs : sa valeur tient d'abord à la puissance électrique disponible, à la redondance de l'alimentation et du refroidissement, et aux contrats qui l'occupent. L'expert sépare l'immobilier, les équipements techniques et l'activité d'hébergement avant de conclure.

• La surface compte peu : la puissance livrable, en mégawatts, et la fiabilité de sa livraison comptent beaucoup.
• Un site déjà raccordé, ou qui dispose d'une capacité réservée, porte une valeur qu'un terrain nu n'a pas.
• L'expert écrit d'abord ce qu'il évalue : la coque et ses infrastructures, ou l'ensemble équipé, hors activité d'hébergement.
• Le chiffre d'affaires d'une colocation ne se capitalise pas comme un loyer : l'expert isole un loyer de marché.
• Dès 1 mégawatt, un centre de données doit valoriser sa chaleur fatale, sauf dérogation ; ses équipements peuvent être classés.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 04/11/2026.

Un data center n'est pas un entrepôt rempli de baies informatiques. Sa raison d'être est d'alimenter et de refroidir des équipements sans interruption : arrivées électriques sécurisées, transformateurs, onduleurs, groupes électrogènes, production de froid, salles techniques. La surface compte peu ; la puissance informatique livrable, exprimée en mégawatts, et la fiabilité avec laquelle elle est délivrée comptent beaucoup. C'est aussi la ressource la plus rare : un site déjà raccordé, ou qui dispose d'une capacité de raccordement réservée, porte une valeur qu'un terrain nu n'a pas.

La difficulté de l'expertise tient à ce mélange. Dans un même ensemble cohabitent un immeuble, des équipements à durée de vie courte, renouvelés au fil des générations de serveurs, et parfois une activité de services vendue à des clients. L'expert commence donc par écrire ce qu'il évalue : la coque et ses infrastructures, ou l'ensemble équipé ; l'activité de services se lit à part. Une valeur sans périmètre écrit ne sert ni au vendeur, ni à l'acquéreur, ni au prêteur.

La frontière entre l'immeuble et ses équipements commande la durée d'amortissement, ce qui revient au bailleur en fin de bail, ce qu'un prêteur accepte en garantie et ce qu'un acquéreur acceptera de payer. L'expert l'écrit dans le rapport : structure, clos et couvert, réseaux et locaux techniques d'un côté ; onduleurs, batteries, groupes électrogènes, production de froid et équipements de salle de l'autre, avec leur âge et leur durée de vie restante.

La seconde frontière sépare l'immobilier de l'activité. Un site de colocation rentable peut reposer sur un bâtiment banal, et un bâtiment remarquable peut abriter une exploitation déficitaire : la valeur des murs ne suit pas mécaniquement celle de l'entreprise qui les occupe. C'est la même logique que pour un hôtel ou une clinique, où les murs se distinguent du fonds ; voir notre page sur l'expertise en immobilier d'entreprise.

Pour les comptes d'une entreprise ou d'un fonds, la valeur retenue dépend enfin du référentiel : valeur de marché, valeur d'usage ou juste valeur. Une salle informatique devenue trop petite, ou trop consommatrice d'énergie, peut ainsi justifier une dépréciation : voir notre page sur le test de dépréciation d'un immeuble et celle sur la juste valeur et la valeur d'usage.

Selon qu'il produit un loyer ou un chiffre d'affaires de services, un même bâtiment appelle deux évaluations différentes.

Pour un investisseur qui achète les murs d'un site exploité, l'expert reconstitue le loyer qu'un exploitant paierait pour la coque et ses infrastructures, en le confrontant à ce que l'exploitation peut supporter. Il ne capitalise jamais le chiffre d'affaires de la colocation comme s'il s'agissait d'un loyer.

Urbanisme. Les locaux qui hébergent des centres de données relèvent de la sous-destination « entrepôt » (arrêté du 10 novembre 2016, article 5, dans sa rédaction en vigueur depuis le 25 mars 2023 ; article R151-28 du Code de l'urbanisme). Certains plans locaux d'urbanisme gardent toutefois leur ancienne rédaction : l'expert vérifie ce que permet le plan applicable, pour une extension comme pour une reconversion, avant d'en tirer une valeur. Depuis le 28 mai 2026, un centre de données d'envergure peut aussi être qualifié par décret de projet d'intérêt national majeur, et l'autorité administrative peut refuser le permis de construire d'un centre de données implanté sur un territoire connaissant des tensions structurelles sur la ressource en eau (article L300-6-2 du Code de l'urbanisme, I bis).

Installations classées. La nomenclature ne comporte pas de rubrique « centre de données », mais les équipements d'un site peuvent y entrer selon leur puissance ou les quantités en jeu : groupes électrogènes (combustion, rubrique 2910, ou 3110 à partir de 50 mégawatts de puissance thermique), stockage de gazole (4734), refroidissement évaporatif (2921), fluides frigorigènes (1185), charge de batteries (2925) (article L511-1 du Code de l'environnement ; nomenclature annexée à l'article R511-9). Le régime qui en découle — déclaration, enregistrement ou autorisation — conditionne le délai et le coût d'une extension.

Énergie. Le Code de l'énergie consacre un chapitre aux centres de données. À partir de 500 kilowatts de puissance installée dans les salles, les informations administratives, environnementales et énergétiques de l'exploitation sont transmises et rendues publiques (article L236-1). À partir de 1 mégawatt, le centre doit valoriser sa chaleur fatale (article L236-2), sauf dérogation lorsqu'une analyse coûts-avantages démontre que le seuil réglementaire ne peut être atteint ; il reste alors tenu de valoriser la part qui peut l'être (articles R237-4 et R237-6). Pour un site dont le permis a été demandé avant le 1er janvier 2026 et qui ne valorise pas sa chaleur, cette analyse doit parvenir à l'autorité au plus tard le 1er octobre 2027 (article R237-5).

Les bâtiments tertiaires d'au moins 1 000 m² de surface de plancher doivent réduire leur consommation d'énergie finale (article L174-1 du Code de la construction et de l'habitation ; article R174-22) : c'est le décret tertiaire. Un arrêté du 28 novembre 2023 y fixe des objectifs en valeur absolue, notamment pour les salles serveurs et les centres d'exploitation informatique. L'électricité consommée au-delà d'un gigawattheure par an peut, de son côté, bénéficier d'un tarif réduit d'accise, sous conditions cumulatives, notamment un système de management de l'énergie et, au choix, la valorisation de la chaleur fatale dans un réseau de chaleur ou de froid ou le respect d'un indicateur d'efficacité dans l'utilisation de la puissance (article L312-70 du Code des impositions sur les biens et services). Le respect de ces règles se lit dans les charges d'exploitation, donc dans la valeur.

• le bail ou les contrats de colocation, leurs avenants et l'état des revenus ;
• les contrats de raccordement et de fourniture d'électricité, les puissances souscrites et réservées ;
• les schémas électriques et frigorifiques, la liste des équipements avec leur âge et les rapports de maintenance ;
• les certifications éventuelles et l'historique des indicateurs d'efficacité énergétique ;
• les décisions administratives (installations classées, urbanisme) et les plans ;
• le titre de propriété ou le bail à construction, et les servitudes de réseaux.

Le délai dépend du périmètre et de la disponibilité des documents techniques ; il est fixé au cadrage et figure au devis.

• Code de l'environnement : article L511-1 (installations classées), article R511-9 (nomenclature), article L512-1 (autorisation), article L512-7 (enregistrement), article L512-8 (déclaration).
• Code de la construction et de l'habitation : article L174-1 et article R174-22 (réduction des consommations des bâtiments tertiaires) ; arrêté du 28 novembre 2023 modifiant l'arrêté du 10 avril 2020 (objectifs en valeur absolue).
• Urbanisme : arrêté du 10 novembre 2016, article 5 (sous-destination « entrepôt ») ; article R151-28 du Code de l'urbanisme ; article L300-6-2 (projet d'intérêt national majeur, permis de construire).
• Code de l'énergie : article L236-1 (transmission et publication des données), article L236-2 (chaleur fatale), articles R237-4, R237-5 et R237-6 (seuil, analyse, dérogation).
• Fiscalité de l'énergie : article L312-70 du Code des impositions sur les biens et services (tarif réduit d'accise des centres de stockage de données).

Textes lus dans leur version en vigueur le 3 novembre 2026.