SERVICE EXPERTISE
Classe A, B ou C, plateforme XXL, site de messagerie ou entrepôt frigorifique : nous déterminons la valeur de votre actif logistique dans un rapport conforme aux normes RICS, opposable à un tiers.
L'expertise d'un entrepôt détermine sa valeur vénale ou locative par trois approches : la capitalisation du loyer de marché, la comparaison au mètre carré pondéré et le coût de remplacement déprécié pour les actifs très spécifiques. Les critères décisifs sont la classe du bâtiment, la hauteur libre, le nombre de quais, le statut ICPE, l'emprise foncière et l'emplacement logistique.
Un entrepôt ne s'évalue pas au mètre carré. Sa valeur se construit d'abord par capitalisation du loyer de marché : on détermine un loyer économique en euros par mètre carré et par an, on le nettoie des charges et des travaux non refacturables, puis on le capitalise à un taux qui traduit la qualité du bâtiment, la solidité du preneur et la durée ferme du bail. La comparaison avec des ventes récentes d'actifs similaires sert de contrôle, et le coût de remplacement déprécié prend le relais pour les actifs trop spécifiques pour avoir un vrai marché : sites sous température dirigée, bâtiments automatisés ou construits sur mesure pour un industriel. Trois approches, une seule valeur retenue, argumentée.
Le loyer facial inscrit dans un bail ne se capitalise jamais tel quel. Franchises, participation du bailleur aux aménagements du preneur, paliers progressifs : ces mesures d'accompagnement se lissent sur la durée ferme pour obtenir le loyer économique, seul revenu réellement acquis au propriétaire. Vient ensuite le passage au revenu net, puisqu'une partie des charges et des travaux, notamment les grosses réparations relevant de l'article 606 du Code civil, ne peut plus être mise à la charge du locataire depuis la loi Pinel. Enfin, la durée ferme résiduelle commande le taux : un bail ferme de neuf ans signé par un logisticien de premier rang et un bail 3/6/9 résiliable dans huit mois ne se capitalisent pas au même rendement.
Reste le bâtiment, son terrain et sa position. Les surfaces se pondèrent : cellules de stockage, mezzanines, bureaux, locaux sociaux et auvents n'ont ni la même utilité ni la même valeur locative unitaire. Le foncier pèse autant que le bâti, car un entrepôt ne couvre en général que 40 à 50 % de son assiette, le solde étant absorbé par les aires de manœuvre, le stationnement poids lourds et les ouvrages de rétention : une emprise trop serrée bride l'exploitation et se paie en décote. L'emplacement fait le reste — desserte autoroutière, position sur la dorsale logistique nord-sud, embranchement ferroviaire ou accès fluvial lorsqu'il existe, profondeur du bassin d'emploi. Et depuis l'objectif de zéro artificialisation nette, le foncier logistique déjà artificialisé se raréfie : les sites bien placés se tiennent, les bâtiments obsolètes décrochent.
Les bâtiments mixtes atelier-bureaux relèvent d'une autre logique : voir l'expertise des locaux d'activité.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La classification du marché n'a rien de cosmétique : elle commande le loyer, le taux et la profondeur du marché locatif. Un entrepôt de classe A répond aux standards des développements récents, avec une hauteur libre sous ferme d'environ 9,30 mètres, un dallage supportant de l'ordre de 5 tonnes par mètre carré, un quai par tranche d'environ 1 000 m², des aires de manœuvre voisines de 32 à 35 mètres, un découpage en cellules coupe-feu et un sprinklage conforme. La classe B reste pleinement exploitable avec des critères en retrait, souvent une hauteur de 7,5 à 9 mètres et moins de quais. La classe C, basse, rarement sprinklée et coûteuse à mettre à niveau, se valorise davantage par son foncier et son potentiel de reconversion que par le revenu qu'elle produit.
Au-delà de 50 000 m², puis de 100 000 m², un entrepôt change de nature : il ne s'adresse plus qu'à une poignée de preneurs capables de l'absorber. Cette étroitesse se traduit par un risque de relocation élevé, une durée de vacance prospective longue et des coûts de portage significatifs, que l'actualisation des flux permet de modéliser scénario par scénario. Une plateforme découpée en cellules indépendantes et louée à plusieurs preneurs suit la logique inverse : le risque locatif est dilué, la gestion plus lourde, le taux généralement plus serré. S'y ajoute l'automatisation — transstockeurs, convoyeurs, systèmes de tri : l'expertise immobilière ne retient que ce qui est immeuble par nature ou par destination et écarte le matériel d'exploitation, une frontière qui commande aussi la qualification fiscale du site.
La messagerie obéit à une logique inverse de celle de l'entrepôt de stockage. Le bâtiment est traversant, peu profond, souvent de 25 à 40 mètres, bas de plafond, mais percé de portes à niveau sur ses deux faces, avec un ratio de portes par mètre carré sans commune mesure avec un entrepôt classique. Ce qui fait la valeur n'est pas le volume stockable mais la capacité de flux et la localisation : un site de messagerie tire l'essentiel de son prix de sa position péri-urbaine, de son emprise foncière et de ses accès poids lourds. Il s'évalue donc en croisant capitalisation du loyer et valeur du foncier, avec un examen attentif des nuisances et de la compatibilité urbanistique des rotations nocturnes.
Le froid transforme un entrepôt en outil quasi industriel. Température positive de l'ordre de 0 à 4 °C ou négative autour de -18 à -25 °C, doublage isotherme, dallage protégé contre le gel, groupes de production frigorifique, redondance électrique : l'investissement au mètre carré est plusieurs fois celui d'un entrepôt sec et la facture énergétique devient un poste central de l'exploitation. L'évaluation combine alors capitalisation du loyer, lorsqu'un bail existe, et coût de remplacement déprécié, en séparant le clos-couvert des équipements frigorifiques et en tenant compte du calendrier européen de réduction des fluides à fort pouvoir de réchauffement, qui peut imposer le remplacement d'installations encore fonctionnelles.
Nous définissons d'abord la valeur recherchée — vénale, locative, hypothécaire ou comptable —, la date de valeur et le destinataire du rapport : ces trois éléments conditionnent la méthode. Nous réunissons ensuite le dossier : titre de propriété, plans et surfaces, bail et état locatif, arrêtés préfectoraux et récépissés ICPE, dernière vérification du système de sprinklage, diagnostics réglementaires disponibles, taxe foncière et historique des travaux. Une pièce manquante n'arrête pas la mission, mais devient une hypothèse explicite et assumée du rapport.
La visite est menée par l'expert lui-même, jamais déléguée. Nous relevons la hauteur libre sous ferme, la portance déclarée du dallage, le nombre de quais et de portes à niveau, la profondeur des aires de manœuvre et le stationnement poids lourds, le découpage en cellules coupe-feu, le sprinklage, le désenfumage et les rétentions, puis apprécions mezzanines, bureaux et locaux sociaux. Nous notons enfin ce qui limitera demain l'exploitation : accès et gabarit, contraintes horaires, voisinage, embranchement ferroviaire éventuel. Cette lecture est celle de l'évaluateur : nous ne réalisons ni diagnostic technique ni contrôle réglementaire.
Nous constituons un jeu de références locatives et de transactions comparables sur le bassin logistique concerné, retraitées des mesures d'accompagnement afin de raisonner en loyer économique. La capitalisation est conduite à partir d'un taux argumenté, croisée avec une actualisation des flux dès que le bail comporte des échéances proches ou une vacance probable, et complétée par un coût de remplacement déprécié pour les composantes très spécifiques. Chaque méthode est exposée avec ses hypothèses et une analyse de sensibilité.
Le rapport est rédigé selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et les normes de la RICS : description de l'actif, contexte réglementaire et ICPE, analyse de marché, méthodes retenues, hypothèses et réserves, conclusion en valeur. Il est remis avec une restitution orale, en présence de vos conseils si vous le souhaitez. Nos experts restent ensuite disponibles pour défendre la valeur retenue devant un prêteur, un commissaire aux comptes, l'administration fiscale ou une juridiction.
Investisseur, industriel propriétaire de son outil, foncière, banque, avocat ou expert-comptable : les demandes d'expertise d'entrepôt naissent presque toujours d'un enjeu qui doit résister à la contradiction. Voici les six situations pour lesquelles nos experts sont le plus souvent mandatés.
Avant de signer, une expertise indépendante fixe une valeur de référence et objective la négociation. Elle sécurise l'acquéreur sur le loyer de marché réel, car un actif loué au-dessus du marché se paie deux fois, et documente pour le vendeur le potentiel de réversion d'un bail ancien. Sur un portefeuille, l'expertise ligne à ligne fait apparaître les sites qui portent la valeur et ceux qui la consomment, ce qui permet d'arbitrer plutôt que de céder en bloc.
Les prêteurs exigent une évaluation externe avant d'engager une dette adossée à un entrepôt. L'expertise établit la valeur vénale à date, mais apporte surtout une lecture prudentielle : durée ferme résiduelle du bail, qualité du preneur, dépenses de maintien en état à prévoir, scénarios de relocation et de vacance. Nous intervenons pour les acquisitions financées, les refinancements et les revues périodiques de garantie, avec un rapport structuré pour un comité de crédit.
Foncières, SCPI, OPCI et groupes propriétaires de leur outil logistique font établir la valeur d'inventaire de leurs actifs par un expert indépendant, puis l'actualisent à chaque clôture. Nous produisons expertises complètes et actualisations conformes aux normes internationales d'évaluation reprises par le Red Book de la RICS et par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, avec une méthodologie stable d'un exercice à l'autre : c'est la condition d'un commentaire de variation lisible par le commissaire aux comptes.
Un entrepôt détenu en direct ou via une société entre dans plusieurs assiettes fiscales. La valeur déclarée doit pouvoir être défendue, et un rapport motivé, méthodologiquement traçable, reste la meilleure protection en cas de rectification. Nous intervenons en amont d'une déclaration comme en défense d'une valeur contestée. Nous alertons aussi sur la qualification d'établissement industriel, qui oriente l'évaluation fiscale vers une méthode comptable assise sur le prix de revient des immobilisations et modifie profondément l'imposition foncière d'un site automatisé.
Quand l'entrepôt est logé dans une SCI ou une filiale, c'est la valeur de l'immeuble qui commande celle des titres. Apport en nature, fusion, sortie d'associé, cession de parts, cession-bail : le commissaire aux apports, l'avocat et l'expert-comptable ont besoin d'une valeur immobilière indépendante, datée et opposable. Nous fournissons la brique immobilière du dossier, avec les retraitements nécessaires lorsque le bail est intragroupe et donc non représentatif des conditions de marché.
Un entrepôt loué génère ses propres contentieux : fixation du loyer de renouvellement, révision, contestation de la valeur locative, indemnisation du preneur lorsque le bailleur reprend le site. L'expertise chiffre la valeur locative de marché à partir de références réellement comparables et pondérées, et non d'un prix moyen régional sans rapport avec le bâtiment, ses quais, sa hauteur et son état d'entretien. Nos experts interviennent en amiable, en arbitrage et en assistance devant les juridictions, aux côtés de l'avocat en charge du dossier.
Réal Valuation est le pôle expertise en évaluation de Réal Group, animé par Guillaume Thériez, membre de la RICS. Nos missions portent sur des actifs professionnels réels, avec une exigence constante : une valeur qui tient devant une banque, un commissaire aux comptes, l'administration fiscale ou un juge. Six engagements résument notre manière de travailler.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
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