Expert immobilier MRICS
Guillaume Thériez
Fondateur de Réal Valuation, Guillaume est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF).
Réal Valuation · Expertise immobilière
Juge des loyers commerciaux : fixer le loyer
- Mémoire et saisine du juge
- Commission de conciliation
- Prescription de deux ans
- Expertise ordonnée par le juge
- Notre méthode
Faute d'accord sur le loyer d'un bail commercial renouvelé ou révisé, c'est le juge qui le fixe. Voici les étapes de la procédure, ses délais et la place de l'expert, avant et pendant l'instance. Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS, vous adresse un devis gratuit sous 24 h, partout en France.
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L'essentiel
Qu'est-ce que la fixation judiciaire du loyer commercial ?
La fixation judiciaire du loyer commercial est la procédure par laquelle le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, dit juge des loyers commerciaux, arrête le loyer d'un bail renouvelé ou révisé faute d'accord entre bailleur et preneur. Elle s'ouvre par un échange de mémoires, et l'action se prescrit par deux ans.
- Le juge ne peut être saisi, à peine d'irrecevabilité, qu'un mois après la réception du premier mémoire.
- Les mémoires sont signés par avocat, et les parties sont tenues de constituer avocat devant le juge.
- La commission départementale de conciliation est facultative ; elle est dessaisie si elle n'a pas statué dans les trois mois.
- Pour un renouvellement, la prescription de deux ans court dès la prise d'effet du bail renouvelé.
- La notification du mémoire n'interrompt la prescription que si la contestation est portée devant le juge des loyers commerciaux.
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Ce que vous obtenez
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- Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS ; Guillaume Thériez, expert MRICS.
- Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge.
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Nos appartenances
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L'expert de référence
Guillaume Thériez
Président de Réal GroupAdministrateur du Groupe ABC
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Appartenances, diplôme et enseignement
- DU Expertise Judiciaire, Université de Bordeaux, Faculté de droit et science politique
- Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
- Membre de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI)
- Membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF, ex-CEIF)
- Enseignant en économie immobilière au CNAM Nouvelle-Aquitaine, ICH Bordeaux
Trois moments
Quand le loyer d'un bail commercial passe devant le juge
Le loyer d'un bail commercial se discute à trois moments : au renouvellement, où il doit correspondre à la valeur locative dans la limite du plafonnement, sauf exceptions (articles L145-33 et L145-34 du Code de commerce) ; lors de la révision triennale (article L145-38) ; et lorsque le jeu d'une clause d'échelle mobile fait varier le loyer de plus d'un quart (article L145-39). Faute d'accord, le juge tranche.
Un juge unique, quel que soit le montant du loyer. Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, ou le juge qui le remplace, qui statue sur mémoire (article R145-23 du Code de commerce). Les autres contestations, comme la validité d'un congé, vont devant le tribunal judiciaire, qui peut alors se prononcer accessoirement sur le loyer : la procédure n'est plus la même, et le mémoire n'y interrompt pas la prescription (voir plus bas).
Pour la valeur elle-même, les cinq éléments de la valeur locative, le plafonnement et ses exceptions, voir nos pages sur le loyer de renouvellement et la valeur locative commerciale.
La procédure
De la demande de prix à la décision : les six étapes
Une procédure écrite, qui commence avant la saisine du juge ; ses délais sont réunis plus bas.
1
La demande de prix
Au renouvellement, le bailleur qui veut un autre loyer l'indique dans son congé ou dans sa réponse à la demande du preneur ; à défaut, le nouveau prix n'est dû qu'à compter d'une demande ultérieure (article L145-11). En révision, la demande se fait par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception, et précise, à peine de nullité, le loyer demandé ou offert ; le nouveau prix est dû à la date de la demande (article R145-20).
2
Le mémoire préalable
Chaque partie expose ses prétentions dans un mémoire : identité des parties, adresse de l'immeuble, copie de la demande de prix, prétentions, explications de droit et de fait (articles R145-24 et R145-25). Le mémoire est signé par avocat et notifié à l'autre partie par lettre recommandée avec avis de réception (article R145-26). Le juge ne peut être saisi qu'un mois après la réception du premier mémoire.
3
La commission de conciliation, si une partie la saisit
Pour un litige de plafonnement, de révision triennale, de charges ou de travaux, l'une ou l'autre partie peut saisir la commission départementale de conciliation. Elle s'efforce de concilier et rend un avis ; le juge saisi en parallèle ne statue pas avant cet avis, et elle est dessaisie si elle n'a pas statué dans les trois mois (article L145-35, D145-17 et D145-18).
4
La saisine du juge
Après ce délai d'un mois, la partie la plus diligente remet au greffe son mémoire, avec ses pièces, un plan des locaux et le mémoire reçu de l'autre partie, pour obtenir une date d'audience (article R145-27) ; l'instance se poursuit selon les règles de la procédure à jour fixe, par une assignation qui n'a pas à reprendre ce que le défendeur connaît déjà (article R145-28). Les parties constituent avocat (article R145-29). Le juge peut les convoquer à une audience de règlement amiable (article R145-29-1).
5
Visite, constat ou expertise
Le juge peut se rendre sur les lieux, faire procéder à des constatations matérielles ou, si les divergences portent sur des faits qui ne peuvent être tranchés sans expertise, désigner un expert (article R145-30). Après le dépôt du rapport, les parties échangent de nouveaux mémoires, aux dates notifiées par le greffe (article R145-31).
6
La décision et le nouveau bail
Pendant l'instance, le preneur paie l'ancien loyer ou le loyer provisionnel fixé par le juge. Dans le mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent le nouveau bail, sauf si le preneur renonce au renouvellement ou si le bailleur le refuse, la partie qui s'y oppose supportant tous les frais ; si le bailleur n'envoie pas le projet de bail dans ce délai, ou faute d'accord dans le mois de cet envoi, la décision vaut bail (article L145-57). L'appel se forme dans le délai d'un mois à compter de la notification de la décision (articles 528 et 538 du Code de procédure civile) ; les règles des articles R145-31 et R145-32 y restent applicables (article R145-33).
Depuis le 1er octobre 2026. Le mémoire préalable reste notifié par lettre recommandée avec avis de réception. Une fois le juge saisi, les mémoires sont notifiés selon les règles des notifications entre avocats, ou signifiés au défendeur qui n'a pas constitué avocat (article R145-26, dans sa version issue du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026).
Avant le juge
La commission départementale de conciliation des baux commerciaux
Une étape facultative, qui ne se confond pas avec la commission compétente pour les litiges de location de logement (service-public.fr).
Pour quels litiges
Les litiges nés de l'application de l'article L145-34 (loyer du bail renouvelé et plafonnement) et de l'article L145-38 (révision triennale), ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux, peuvent lui être soumis (article L145-35 du Code de commerce). Sa saisine n'est pas un préalable obligatoire.
Qui la compose
Des bailleurs, des locataires et des personnes qualifiées, répartis en sections de deux bailleurs, deux locataires et une personne qualifiée, nommés par le préfet pour trois ans renouvelables (article D145-12). Chaque section est présidée par sa personne qualifiée (article D145-15).
Comment la saisir
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à son secrétariat. Les parties sont convoquées au moins quinze jours avant la séance, et la commission rend son avis même si elles ne sont ni présentes ni représentées (article D145-17).
Ce qu'elle rend
En cas d'accord, un acte signé des parties. À défaut, un avis qui fait apparaître les points essentiels du désaccord et la proposition motivée de la commission, notifié à chaque partie (article D145-18). Elle est dessaisie si elle n'a pas statué dans les trois mois, et le juge saisi en parallèle attend son avis (article L145-35).
Le délai pour agir
La prescription de deux ans et les autres délais
Deux ans. Toutes les actions exercées en vertu du chapitre du Code de commerce consacré au bail commercial se prescrivent par deux ans (article L145-60).
À compter de la prise d'effet du bail renouvelé. Pour l'action en fixation du loyer du bail renouvelé, le délai court du jour de la prise d'effet du bail renouvelé. La Cour de cassation a ainsi jugé prescrite l'action d'un preneur qui avait notifié son mémoire plus de deux ans après cette date (Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 octobre 2016, n° 15-19.940, publié au Bulletin).
Un mémoire qui interrompt, à une condition. La notification du mémoire préalable interrompt la prescription lorsque la contestation est portée devant le juge des loyers commerciaux. Une notification qui n'est pas suivie de la saisine de ce juge n'interrompt pas le délai, et le mémoire n'a pas cet effet lorsque la fixation du loyer est demandée, à titre accessoire, au tribunal judiciaire saisi d'un autre litige (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-20.009, publié au Bulletin).
La date de prise d'effet du bail, celle de la réception du premier mémoire et celle de la saisine du juge forment donc le calendrier à tenir. La saisine de la commission de conciliation, facultative, ne dispense pas de le surveiller avec votre avocat.
| Pour | Le délai | Texte |
|---|---|---|
| Demander la révision du loyer | Trois ans au moins après l'entrée en jouissance ou le point de départ du bail renouvelé ; puis tous les trois ans | L145-38 |
| Saisir le juge | Pas avant un mois à compter de la réception du premier mémoire, à peine d'irrecevabilité | R145-27 |
| Être convoqué devant la commission | Au moins quinze jours avant la séance | D145-17 |
| Obtenir l'avis de la commission | Trois mois : au-delà, elle est dessaisie | L145-35 |
| Agir en fixation du loyer | Deux ans ; pour un renouvellement, à compter de la prise d'effet du bail renouvelé | L145-60 ; Cass. 3e civ., 20 octobre 2016 |
| Faire appel | Un mois, à compter de la notification de la décision | Code de procédure civile, articles 528 et 538 |
| Dresser le nouveau bail, y renoncer ou le refuser | Dans le mois de la signification de la décision définitive ; à défaut de projet de bail envoyé dans ce délai, ou d'accord dans le mois de cet envoi, la décision vaut bail | L145-57 |
Situations d'expertise
La place de l'expert, à chaque étape
Le loyer se fixe sur des faits : surfaces, état des locaux, commercialité, références de marché. L'expert les établit pour la partie qui le consulte, ou pour le juge qui le désigne.
Avant de proposer un loyer
Le montant demandé engage : en révision, il doit figurer dans la demande, à peine de nullité (article R145-20). Chiffrer d'abord la valeur locative, et vérifier si le plafonnement s'applique, évite de demander trop ou trop peu. Voir la valeur locative commerciale.
À l'appui du mémoire
Le mémoire contient les explications de droit et de fait qui justifient les prétentions (article R145-25), et la partie qui saisit le juge y joint ses pièces (article R145-27). Un rapport motivé, avec ses termes de comparaison, en devient la pièce centrale.
Devant la commission
La commission formule une proposition motivée (article D145-18). Un dossier chiffré, appuyé sur des références vérifiables, pèse dans cette discussion et prépare la suite si la conciliation échoue.
Pendant l'expertise ordonnée par le juge
L'expert désigné prend en considération les observations des parties et indique la suite qu'il leur donne (article 276 du Code de procédure civile). Un expert de partie les prépare : références, surfaces, pondération, lecture des cinq éléments de la valeur locative. Voir la contre-expertise immobilière.
Après le dépôt du rapport
Les parties échangent de nouveaux mémoires (article R145-31), et le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien (article 246 du Code de procédure civile) : une analyse du rapport, point par point, garde tout son intérêt.
Au moment de choisir
Après la décision définitive, le preneur peut renoncer au renouvellement et le bailleur le refuser (article L145-57). Le bailleur qui refuse doit en principe une indemnité d'éviction (article L145-14) : comparer le loyer fixé et l'indemnité d'éviction éclaire ce choix.
Notre méthode
Notre méthode, du bail au rapport
Pour le bailleur comme pour le preneur, la valeur locative que nous retenons suit la même règle : les cinq éléments de l'article L145-33 analysés un à un, des références identifiées, des hypothèses écrites, que l'autre partie, la commission ou le juge peuvent discuter.
Le bail et le calendrier
Bail, avenants, historique du loyer, actes et mémoires déjà échangés. Nous relevons les dates qui comptent (prise d'effet, réception des mémoires) et le régime en cause : loyer plafonné, déplafonné, local monovalent ou bureaux.
Visite et mesurage
Visite des locaux, relevé des surfaces et de leur pondération, état d'entretien, destination autorisée, répartition des charges et des travaux entre bailleur et preneur.
Les cinq éléments et les références
Caractéristiques du local, destination, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqués dans le voisinage (article L145-33) : chacun est analysé et appuyé sur des termes de comparaison identifiés.
Le rapport
Il expose le loyer retenu, la méthode, les références et les hypothèses, et répond aux arguments adverses connus. Il se joint au mémoire, se discute devant la commission et sert de base aux observations adressées à l'expert désigné par le juge.
Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge. Il est établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition) et les normes de la RICS.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, dirigé par Guillaume Thériez, expert MRICS, membre du réseau national d'experts Groupe ABC, intervient dans toute la France. Nos honoraires sont arrêtés au devis et ne dépendent pas du loyer obtenu.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code de commerce, partie législative : L145-11 (loyer proposé au renouvellement), L145-14 (refus de renouvellement), L145-33 et L145-34 (valeur locative, plafonnement), L145-35 (commission de conciliation), L145-38 et L145-39 (révision), L145-56 et L145-57 (procédure, nouveau bail), L145-60 (prescription).
- Code de commerce, partie réglementaire : R145-20 (demande de révision) ; R145-23 à R145-33 (procédure), dont R145-26 dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2026 (décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026) et R145-29-1 (audience de règlement amiable, depuis le 1er septembre 2024) ; D145-12 à D145-19 (commission départementale de conciliation).
- Code de procédure civile : article 246, article 269, article 276, article 528 et article 538.
- Cour de cassation, 3e chambre civile : 20 octobre 2016, n° 15-19.940 ; 25 janvier 2023, n° 21-20.009 (arrêts publiés au Bulletin). service-public.fr : service-public.fr (litiges de location d'un logement).
Textes et décisions lus dans leur version en vigueur le 22 octobre 2026 ; articles L145-35, L145-38, L145-57, R145-20, R145-26 à R145-33 et D145-17 du Code de commerce, article 528 du Code de procédure civile et arrêt du 25 janvier 2023 relus le 3 novembre 2026.
Vos interlocuteurs
Une équipe disponible
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Engagements professionnels
Une expertise reconnue par les institutions qui font la profession
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
RICS
Royal Institution of Chartered SurveyorsLa référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
IFEI
Institut Français de l'Expertise ImmobilièreDepuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
SEEIF (ex-CEIF)
Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de FranceLe SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieVos questions
Questions fréquentes sur la fixation judiciaire du loyer
C'est le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, ou le juge qui le remplace. Il tranche, quel que soit le montant du loyer, les contestations relatives au prix du bail révisé ou renouvelé, et statue sur mémoire (article R145-23 du Code de commerce). Les autres litiges du bail, comme la validité d'un congé, relèvent du tribunal judiciaire.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à son secrétariat (article D145-17 du Code de commerce). Elle peut connaître des litiges de plafonnement du loyer renouvelé, de révision triennale, de charges et de travaux (article L145-35). Sa saisine est facultative ; elle concilie les parties ou rend un avis, et elle est dessaisie si elle n'a pas statué dans les trois mois.
Oui. Les mémoires sont signés par les avocats des parties (article R145-26 du Code de commerce), et les parties sont tenues de constituer avocat devant le juge (article R145-29). Depuis le 1er octobre 2026, une fois le juge saisi, les mémoires sont notifiés selon les règles des notifications entre avocats.
Deux ans (article L145-60 du Code de commerce). Pour le loyer du bail renouvelé, le délai court de la prise d'effet du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-19.940). La notification du mémoire l'interrompt, à condition que la contestation soit portée devant le juge des loyers commerciaux (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-20.009).
Le loyer ancien, ou le loyer provisionnel que le juge peut fixer, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur après la fixation définitive du loyer (article L145-57 du Code de commerce).
Pas toujours. Il désigne un expert lorsque les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans expertise ; il peut aussi se rendre sur les lieux ou faire procéder à de simples constatations (article R145-30 du Code de commerce). Il n'est pas lié par les conclusions du technicien (article 246 du Code de procédure civile).
Le juge fixe une provision et désigne la ou les parties qui la consignent au greffe (article 269 du Code de procédure civile). La rémunération définitive de l'expert est fixée en considération de sa mission, et jamais proportionnellement au loyer demandé ou proposé (article R145-32 du Code de commerce).
Oui, dans le mois qui suit la signification de la décision définitive : le preneur peut renoncer au renouvellement et le bailleur peut le refuser, la partie qui manifeste son désaccord supportant tous les frais (article L145-57 du Code de commerce). Le bailleur qui refuse le renouvellement doit en principe une indemnité d'éviction (article L145-14).
Aller plus loin
Bail commercial, loyer et procédure
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