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Flux, desserte, stationnement, enseignes locomotives, travaux d'urbanisme : ce que recouvre l'article R145-6, ce qui constitue une modification notable, et comment on l'établit par la preuve plutôt que par l'impression.
Les facteurs locaux de commercialité désignent, au sens de l'article R145-6 du Code de commerce, ce qui fait la valeur commerciale d'un emplacement : importance de la ville, du quartier et de la rue, lieu d'implantation, répartition des activités voisines, moyens de transport, attrait ou sujétions du site. Leur modification notable au cours du bail expiré est l'un des rares motifs de déplafonnement du loyer.
Dans un contentieux de loyer commercial, presque tout se joue sur une phrase : les facteurs locaux de commercialité ont-ils changé, et de manière notable ? L'article R145-6 du Code de commerce en donne une définition large — l'importance de la ville, du quartier ou de la rue, le lieu d'implantation, la répartition des diverses activités dans le voisinage, les moyens de transport, l'attrait particulier ou les sujétions que présente l'emplacement pour l'activité considérée — et précise que comptent les modifications de ces éléments, durables ou provisoires. Cette largeur est un piège. Elle laisse croire que tout argument est recevable, alors que seul est retenu ce qui est mesuré, daté et comparé à un état antérieur documenté.
L'enjeu est financier et il est asymétrique. Au renouvellement, le principe demeure le plafonnement à la variation de l'ILC ou de l'ILAT ; le déplafonnement du loyer commercial ne peut être obtenu que si l'un des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 a subi une modification notable au cours du bail expiré. Les facteurs locaux sont, en pratique, le motif le plus souvent invoqué et le plus souvent écarté : le plus facile à alléguer, le plus difficile à démontrer. Depuis la loi Pinel, la hausse consécutive au déplafonnement est en outre étalée dans le temps, la variation annuelle ne pouvant excéder 10 % du loyer acquitté l'année précédente : l'effet est lissé, pas supprimé.
C'est donc un sujet de preuve avant d'être un sujet de droit. Une expertise de valeur locative sérieuse ne décrit pas un quartier « en plein essor » : elle oppose deux états datés du même périmètre, documente les flux, la desserte, le stationnement, la vacance et la composition de l'offre commerciale, puis traduit l'écart en euros par mètre carré pondéré. Réal Group conduit cette démonstration à partir de son observatoire des loyers commerciaux — trois artères marchandes suivies, relevés mis à jour chaque mois — et d'une base de 2 094 actifs expertisés depuis 2011, qui fournit la profondeur historique sans laquelle aucune comparaison temporelle n'est possible.
Voir aussi le cas des locaux monovalents.
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Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
L'article R145-6 du Code de commerce énumère les éléments dont dépendent les facteurs locaux de commercialité : l'importance de la ville, du quartier ou de la rue, le lieu d'implantation, la répartition des diverses activités dans le voisinage, les moyens de transport, l'attrait particulier ou les sujétions que présente l'emplacement pour l'activité considérée, ainsi que les modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Deux précisions commandent tout le reste. D'abord, l'appréciation se fait pour le commerce considéré : un facteur favorable à la restauration peut être défavorable à un commerce de gros. Ensuite, le texte vise le voisinage immédiat, pas l'agglomération : une dynamique métropolitaine générale ne fait pas la commercialité d'une rue. C'est la première erreur des mémoires en déplafonnement.
Le flux piéton est le socle. Il se mesure — comptages horodatés sur plusieurs jours types, distinction semaine/samedi, sens de circulation, taux d'arrêt en vitrine — et ne s'apprécie pas au jugé. À côté, la desserte pèse par le nombre de lignes, la fréquence, la distance réelle à pied jusqu'à l'entrée du local et l'existence d'un obstacle de cheminement. Le stationnement est le paramètre le plus sous-estimé : la suppression durable de places de courte durée à proximité affecte les commerces d'achat pondéreux bien plus que la moyenne de la rue. Ces trois séries n'ont de valeur que datées et comparées à un état antérieur documenté ; un relevé unique, si précis soit-il, ne prouve aucune modification.
La répartition des activités voisines s'analyse par le relevé exhaustif des rez-de-chaussée sur un linéaire pertinent : nature de chaque activité, enseigne nationale ou indépendant, local vacant, local transformé en logement ou en bureau. L'arrivée ou le départ d'une enseigne locomotive déplace le flux d'attraction et se répercute par contagion sur les cellules situées entre la locomotive et les autres pôles. La vacance est l'indicateur le plus lisible en défaveur du bailleur : au-delà d'un certain seuil, elle traduit une perte de commercialité que la seule variation d'indice ne compense pas. Notre observatoire des loyers commerciaux — trois artères marchandes suivies, mise à jour mensuelle — sert précisément à dater ces bascules.
Piétonnisation, mise à sens unique, création d'une station de transport, requalification d'un axe, livraison d'un programme mixte, transfert d'un équipement public générateur de flux : la puissance publique déplace la valeur commerciale plus vite que le marché. Ces décisions ont un avantage probatoire décisif — elles sont datées et opposables : délibérations, arrêtés, permis, dates de mise en service. Elles ne suffisent pourtant jamais seules. Un aménagement annoncé n'est pas un aménagement réalisé, et un aménagement réalisé n'est pas un aménagement favorable au commerce exploité. Le raisonnement va toujours de la décision publique à son effet mesuré sur le local, jamais l'inverse.
Rien ne peut être démontré sans dates. On identifie la date de prise d'effet du bail expiré, ou la dernière date à laquelle le loyer a été fixé à la valeur locative, et la date d'effet du renouvellement ou de la révision demandée. Tout élément antérieur à la première borne est inopérant : il a déjà été intégré dans le loyer en vigueur. Cette étape, apparemment triviale, élimine à elle seule une grande partie des arguments habituellement produits dans les mémoires.
Relevé exhaustif des rez-de-chaussée sur un linéaire justifié, aux deux dates : activité, enseigne, vacance, changement de destination. Comptages piétons horodatés sur plusieurs jours types. Inventaire de la desserte et du stationnement. Collecte des actes publics datés : délibérations, arrêtés de circulation, permis de construire, mises en service. Chaque pièce est sourcée et vérifiable par la partie adverse. Les données de notre observatoire des loyers commerciaux fournissent la série de valeurs de marché nécessaire à la comparaison.
Le juge ne fixe pas un loyer à partir d'un constat de flux : il fixe une valeur locative. L'expert convertit donc le faisceau en euros par mètre carré pondéré, en s'appuyant sur des références de transactions locatives comparables, correctement pondérées et redressées des différences de surface, de linéaire de vitrine et de configuration. C'est à ce stade que la modification prend, ou non, un caractère notable : un changement réel mais sans effet chiffrable sur la valeur ne déplafonne pas.
Le rapport expose la méthode avant les conclusions, distingue ce qui est mesuré de ce qui est apprécié, et assume les éléments défavorables à la partie qui l'a mandaté — c'est ce qui lui donne sa force devant le juge des loyers commerciaux. Il est signé par un expert membre de la RICS, sous la responsabilité de Guillaume Thériez, MRICS, et rédigé pour être produit en l'état en expertise judiciaire, en commission départementale de conciliation ou en négociation amiable.
Six situations que nous rencontrons régulièrement en expertise, avec ce qui fait basculer le dossier du côté de la démonstration ou du côté de l'allégation.
C'est le cas d'école, et le plus discuté. La piétonnisation supprime la desserte automobile et le stationnement minute mais augmente le temps de station et le flux de promenade. L'effet n'est ni automatique ni uniforme : il est positif pour l'équipement de la personne, la restauration et les enseignes d'achat plaisir, souvent négatif pour les commerces d'achat pondéreux, les services à rendez-vous et les activités dépendant de la livraison. L'expert ne conclut donc pas depuis l'arrêté municipal : il compare les flux avant et après aménagement, la vacance de l'artère, et le déplacement des valeurs locatives de part et d'autre du périmètre piétonnisé.
L'arrivée d'une enseigne d'attraction, d'un magasin alimentaire de centre-ville ou d'un pôle de restauration modifie le parcours d'achat de toute une portion de rue. Le point à démontrer n'est pas l'ouverture — elle est publique — mais l'effet de report de flux sur le local considéré. Une locomotive installée du mauvais côté d'un carrefour, ou dont l'entrée principale donne sur une autre voie, peut ne rien apporter, voire capter la clientèle. La démonstration repose sur la géométrie réelle du flux : sens de circulation piétonne, positionnement des accès, effet de coupure d'une traversée.
La commercialité se dégrade aussi, et c'est un argument du preneur. Fermeture d'une grande surface d'attraction, transfert d'un marché, départ d'un cinéma ou d'un équipement public générateur de flux : la conséquence se lit dans la vacance commerciale et la baisse de gamme de l'offre. Un taux de locaux vacants qui passe d'un niveau résiduel à un niveau à deux chiffres sur une même artère, associé au remplacement d'enseignes nationales par des activités de report, constitue un faisceau solide. Encore faut-il l'avoir relevé, adresse par adresse, aux deux dates utiles.
Une nouvelle station de tramway, de métro ou un pôle d'échange multimodal relève directement des moyens de transport visés par l'article R145-6. L'effet est réel mais très rapidement décroissant avec la distance et dépendant de la sortie utilisée : un local situé du côté opposé aux flux sortants ne bénéficie pas du même apport. L'analyse combine les comptages de fréquentation publiés par l'exploitant, le relevé des cheminements piétons réels et l'évolution des loyers constatés sur le tronçon desservi, comparés à un tronçon témoin non desservi.
Un chantier long — requalification d'axe, ouvrage souterrain, réfection de réseaux — pose la question de la modification provisoire, que l'article R145-6 vise expressément au même titre que la modification durable. Un chantier de six mois relève de la gêne d'exploitation ; un chantier de trois ans qui recompose durablement les usages, supprime définitivement des places de stationnement et détourne les flux relève des facteurs locaux. La frontière se trace sur la durée résiduelle et le caractère irréversible de l'aménagement final, pas sur la seule pénibilité subie pendant les travaux.
Tertiarisation d'un secteur résidentiel, livraison de plusieurs milliers de mètres carrés de bureaux, transformation d'une friche en programme mixte, ou à l'inverse départ d'administrations : la répartition des diverses activités dans le voisinage est un élément légal à part entière. Le changement de population de jour modifie la clientèle captive, les horaires de chalandise et donc la hiérarchie des activités rentables. La preuve se construit sur les autorisations d'urbanisme délivrées, les livraisons effectives datées et l'évolution mesurée de la composition commerciale de la rue.
Une analyse de commercialité n'a de valeur que si elle résiste à la contradiction. Nos rapports sont conçus pour être discutés par l'expert adverse, produits en justice et compris par un juge des loyers commerciaux qui n'a pas visité la rue.
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