Donation de la nue-propriété : valeur et droits

La donation de la nue-propriété est taxée sur une fraction de la valeur vénale du bien au jour de l'acte, fixée par l'âge de l'usufruitier (article 669 du CGI) : 60 % pour un donateur de 68 ans, par exemple. Sur cette base, chaque enfant déduit un abattement de 100 000 € par parent donateur, puis applique le tarif de 5 à 45 %, et il recouvre la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans nouvel impôt.

• La part taxée dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation : 60 % pour un donateur de 61 à 70 ans, 70 % de 71 à 80 ans.
• Le bien se déclare à sa valeur vénale réelle : occupé par le donateur, il est évalué libre de toute occupation, sans décote propre au démembrement.
• Chaque enfant dispose d'un abattement de 100 000 € par parent, renouvelable après quinze ans, avant le tarif progressif de 5 à 45 %.
• Si le donateur décède moins de trois mois après la donation, le bien est réputé faire partie de sa succession, sauf preuve contraire.
• Les émoluments du notaire se calculent sur la pleine propriété, même lorsque seule la nue-propriété est donnée et que l'usufruit est réservé.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 10/11/2026.

Le calcul suit toujours le même ordre : la valeur vénale du bien à la date de l'acte, puis la part de la nue-propriété selon l'âge du donateur, puis, pour chaque enfant, l'abattement et le tarif. Le notaire liquide les droits et les verse à l'administration.

Au même âge, donner la nue-propriété plutôt que la pleine propriété réduit ici les droits de 40 000 € pour les deux enfants. Ce résultat ne vaut que si la valeur de départ est juste : le barème n'y corrige rien, et un bien sous-évalué expose à une rectification de l'administration. Pour un couple dont chacun garde l'usufruit, le barème s'applique à la part de chacun, selon son âge (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 50).

Pour la liquidation des droits, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est une quotité de la valeur de la propriété entière, fixée par l'âge de l'usufruitier (article 669 du CGI, I). Le barème est forfaitaire : il ne tient compte ni de l'état de santé du donateur, ni du rendement du bien.

« Si le donateur est âgé de 68 ans révolus, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien », illustre service-public.fr (fiche F10203, vérifiée le 1er janvier 2026). Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, seuls comptent les usufruits ouverts au jour de la mutation (article 669 du CGI, I).

Les immeubles sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, sur la déclaration détaillée et estimative des parties (article 761 du CGI). Trois règles fixent la base.

• Un logement dont le propriétaire a l'usage est réputé libre de toute occupation à la date de la transmission (article 761 du CGI, deuxième alinéa) : une donation avec réserve d'usufruit ne donne donc pas droit à une décote d'occupation pour le donateur qui reste chez lui.
• Un bien loué s'évalue d'abord occupé, puis le barème s'applique à cette valeur en pleine propriété (BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 90 et 110).
• Aucun abattement n'est propre au démembrement. La détermination forfaitaire des deux droits exclut un abattement supplémentaire résultant du seul démembrement (BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 110), et l'abattement de 20 % sur la résidence principale ne s'applique pas aux donations entre vifs (BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 80).

Si le bien a fait l'objet d'une adjudication dans les deux années qui ont précédé ou suivi l'acte de donation, les droits ne peuvent pas être calculés sur une somme inférieure au prix de cette adjudication, sauf transformations (article 761 du CGI, troisième alinéa).

Les droits se calculent sur la part de chaque bénéficiaire, après abattement : 100 000 € entre chaque parent et chaque enfant (article 779 du CGI, I), 80 724 € entre époux ou partenaires de Pacs, 31 865 € pour un petit-enfant, 5 310 € pour un arrière-petit-enfant, 15 932 € entre frères et sœurs, 7 967 € pour un neveu ou une nièce, et un abattement spécifique de 159 325 € pour une personne handicapée, qui se cumule (service-public.fr, fiche F14203).

Les parties doivent faire connaître les donations antérieures ; leur valeur s'ajoute pour le calcul des droits, sauf celles passées depuis plus de quinze ans (article 784 du CGI). Le paiement incombe au bénéficiaire, sauf si le donateur prend les droits à sa charge, ce qui n'est pas considéré comme un supplément de donation ; pour une donation notariée, il passe par le notaire (service-public.fr, fiche F14205).

Une donation d'immeuble se fait devant notaire : « Tous actes portant donation entre vifs seront passés devant notaires » (article 931 du Code civil). Les frais principaux s'ajoutent aux droits, et les émoluments se calculent sur la valeur en pleine propriété, même pour une donation de la nue-propriété (article A444-67 du Code de commerce).

Le barème fiscal est un forfait par tranche d'âge. La valeur économique est ce que vaut réellement chaque droit, compte tenu de la durée probable de l'usufruit, du revenu du bien et d'un taux d'actualisation. À 72 ans, le barème donne 70 % à la nue-propriété ; avec une durée de 18 ans et un taux de 3 %, retenus pour l'exemple, la nue-propriété vaut 1 ÷ 1,03¹⁸, soit 58,7 % de la pleine propriété. L'écart compte dès qu'un prix ou un partage doit être équilibré.

• Code général des impôts : articles 669, 751, 761, 777, 779, 784, 791, 881 K, 968 et 1133.
• Code civil : articles 621, 843, 860, 912, 913, 931 et 1078. Code de commerce : article A444-67.
• BOFiP : BOI-ENR-DMTG-20-30-10 (donations, assiette) ; BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 (démembrement) ; BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 (IFI, biens démembrés).
• service-public.fr : fiche F10203, fiche F14203, fiche F14205, fiche F1404 et fiche F17701.

Textes lus dans leur version en vigueur le 9 novembre 2026, fiches service-public.fr à la date indiquée sur chacune. Les exemples chiffrés reposent sur des valeurs d'hypothèse.