Donation temporaire d'usufruit : valeur et risques

Fiscalement, l'usufruit donné pour une durée fixe vaut 23 % de la valeur du bien en pleine propriété par période de dix ans, sans égard à l'âge de l'usufruitier (article 669, II, du CGI). La donation temporaire d'usufruit est admise lorsqu'elle a une réalité patrimoniale, comme aider un enfant majeur hors du foyer à financer ses études, et peut être écartée pour abus de droit lorsque l'allègement de l'impôt en est le seul motif ou le motif principal.

• Le donateur transmet pour une durée fixée l'usage du bien ou ses loyers ; à l'échéance, la pleine propriété se reconstitue sans nouvel impôt.
• L'usufruitier déclare en principe le bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété ; le donateur, devenu nu-propriétaire, n'a plus à le déclarer.
• L'administration admet la donation à un enfant majeur hors du foyer fiscal lorsqu'elle est justifiée par la volonté de l'aider à financer ses études.
• Une donation à un organisme d'intérêt général échappe à l'abus de droit si elle remplit cinq conditions cumulées, dont une durée d'au moins trois ans.
• Une donation librement révocable, ou un motif seulement fiscal, expose à la remise en cause de l'acte et à une majoration pouvant atteindre 80 %.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 10/11/2026.

L'usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance » (article 578 du Code civil). La donation temporaire le transmet pour un temps déterminé : le donateur reste nu-propriétaire, et le bénéficiaire peut habiter le bien, le louer et encaisser les loyers (articles 582, 584 et 595 du Code civil), en supportant les réparations d'entretien et les charges annuelles (articles 605 et 608 du Code civil).

C'est une vraie donation : le donateur se « dépouille actuellement et irrévocablement » de ce qu'il donne (article 894 du Code civil), devant notaire, et il ne peut pas, en principe, reprendre ce qu'il a donné avant l'échéance. Pour la famille, la donation à un héritier reste en principe rapportable à la succession, sauf si elle est faite expressément hors part successorale (article 843 du Code civil).

Une personne morale ne peut être usufruitière que pour une durée limitée : l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans (article 619 du Code civil). Pour une personne physique, l'usufruit temporaire prend fin à l'échéance ou, si elle survient avant, à son décès (article 617 du Code civil).

La valeur fiscale ne dépend ni de l'âge de l'usufruitier ni du rendement du bien : « L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier » (article 669, II, du CGI). Elle ne peut pas dépasser la valeur de l'usufruit viager de la même personne ; pour une personne morale, elle est au plus de 69 %, soit trente ans (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 70 et 80). Pour une durée qui n'est pas un multiple de dix ans, faites confirmer par votre notaire le nombre de périodes retenu, le texte excluant toute fraction.

La valeur économique, elle, est ce que vaut aujourd'hui le droit de percevoir les revenus du bien pendant cette durée : elle dépend du loyer net réel et d'un taux que l'expert justifie. L'écart entre les deux est la raison d'être d'une expertise lorsque la valeur doit être défendue ou comparée.

Le barème s'applique à la valeur vénale du bien à la date de l'acte, déterminée d'après la déclaration détaillée et estimative des parties (article 761 du CGI). Il faut donc connaître cette valeur avant toute chose, et tenir compte de l'occupation éventuelle par un locataire (BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 90). Les droits se liquident ensuite comme pour toute donation : abattement de 100 000 € entre parent et enfant (article 779 du CGI), renouvelable après quinze ans (article 784 du CGI), puis tarif selon le lien de parenté (article 777 du CGI).

Sauf exceptions, un bien démembré est compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du CGI). Le BOFiP le rappelle : le nu-propriétaire qui ne tire aucun revenu ou avantage immédiat du bien « n'a en contrepartie, rien à déclarer au titre de l'IFI » (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 10). Pendant la durée de l'usufruit, l'impôt n'est donc pas supprimé par principe : il dépend de la situation de l'usufruitier, qui peut lui-même y être assujetti si son patrimoine dépasse le seuil de 1 300 000 €.

Si l'usufruitier est une personne morale, c'est la seule valeur de l'usufruit qui entre dans la valeur des parts ou actions, « sous réserve du droit de contrôle de l'administration » sur le but recherché lors du démembrement (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 40). Enfin, les biens des enfants mineurs dont les parents ont l'administration légale restent dans l'assiette du foyer (article 965 du CGI, 1°) : une donation temporaire à un mineur n'a pas cet effet. Pour le détail du calcul, voir notre page sur le barème de l'IFI.

Le démembrement n'est pas suspect en lui-même. L'administration indique que la nouvelle définition de l'abus de droit, celle de l'article L64 A, « n'est pas de nature à entraîner la remise en cause des transmissions anticipées de patrimoine », notamment avec réserve d'usufruit, sous réserve qu'elles ne soient pas fictives (réponse ministérielle à Mme Procaccia, JO Sénat du 13 juin 2019, p. 3070). Pour la donation temporaire, le BOFiP donne des exemples précis, repris dans ce tableau.

Ce que recherche l'administration. Deux textes coexistent. L'article L64 du Livre des procédures fiscales vise les actes fictifs, ou ceux qui n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que d'éluder ou d'atténuer l'impôt, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale de l'acte ou en a été le principal bénéficiaire (article 1729 du CGI, b). L'article L64 A, applicable aux actes passés depuis le 1er janvier 2020, vise les actes dont l'allègement de l'impôt est le motif principal, sans majoration automatique (BOI-CF-IOR-30-20, § 130).

Ce que montrent les avis du Comité de l'abus de droit fiscal. En 2012, en matière d'impôt de solidarité sur la fortune, pour un usufruit temporaire de cinq ans de parts d'une société donné à cinq enfants, il a relevé une société constamment déficitaire, des donataires peu présents, une gestion restée au donateur, et une date de donation choisie pour produire un effet immédiat. Il note que l'absence de fruits « n'établit pas à elle seule la fictivité », mais retient un but exclusivement fiscal (affaire n° 2012-27). La même année, il a retenu l'abus de droit pour l'usufruit temporaire d'un immeuble apporté à une société civile (affaire n° 2012-29), et la Cour de cassation a confirmé l'abus de droit dans cette affaire (Cass. com., 4 décembre 2019, n° 18-19.969).

• Code général des impôts : articles 669, 761, 777, 779, 784, 795, 965, 968, 978, 1133 et 1729. Livre des procédures fiscales : articles L64 et L64 A.
• Code civil : articles 578, 582, 584, 595, 605, 608, 617, 619, 843, 894, 931 et 953.
• BOFiP : BOI-CF-IOR-30-20 (abus de droit, article L64 A) ; BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 (IFI, biens démembrés et transmission temporaire d'usufruit) ; BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 et BOI-ENR-DG-30 (usufruit à durée fixe) ; BOI-ENR-DMTG-20-30-10 (donations, assiette).
• Comité de l'abus de droit fiscal, rapport annuel 2012, affaires n° 2012-27 et 2012-29. Cass. com., 4 décembre 2019, n° 18-19.969. réponse ministérielle à Mme Procaccia, JO Sénat du 13 juin 2019, p. 3070.

Textes lus dans leur version en vigueur le 9 novembre 2026. Les exemples chiffrés reposent sur des valeurs d'hypothèse.