Barème IFI : seuil, calcul et décote

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est dû lorsque la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (article 964 du Code général des impôts, CGI). Ce seuil franchi, il se calcule dès 800 000 €, de 0,50 % à 1,50 % selon les tranches, avec une décote entre 1 300 000 € et 1 400 000 € (article 977).

• Le barème porte sur la valeur nette taxable au 1er janvier : il s'applique aux biens détenus à cette date, estimés à leur valeur vénale réelle.
• La résidence principale occupée par son propriétaire bénéficie d'un abattement de 30 % ; un logement détenu par une société civile de gestion immobilière n'y a pas droit.
• Les dettes déductibles existent au 1er janvier et se rattachent aux biens imposables : notamment acquisition, travaux, impositions dues à raison de ces biens.
• Au-delà de 5 millions d'euros d'actifs, la part des dettes qui excède 60 % de leur valeur n'est admise qu'à hauteur de 50 %, sauf justification.
• L'impôt peut encore être réduit par les dons à certains organismes et, pour un redevable domicilié en France, par le plafonnement à 75 % des revenus.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 10/11/2026.

Le tarif figure à l'article 977 du CGI, en vigueur depuis le 1er janvier 2018, sans modification depuis sa création. Il s'applique à l'IFI 2026, sur le patrimoine au 1er janvier 2026. La loi de finances pour 2027 n'étant pas adoptée au 9 novembre 2026, vérifiez ces montants après sa publication pour le patrimoine au 1er janvier 2027.

Un seuil, un point de départ. Vous n'êtes redevable que si la valeur nette de vos actifs est supérieure à 1 300 000 € (article 964 du CGI). Mais une fois ce seuil dépassé, l'imposition commence dès 800 000 € (service-public.fr, fiche F138). Le 1,3 million d'euros est donc une condition d'entrée, et non le point de départ du calcul.

Un exemple simple. Pour une valeur nette taxable de 2 000 000 € : 500 000 € à 0,50 % (2 500 €), puis 700 000 € à 0,70 % (4 900 €), soit 7 400 € d'impôt.

Pour les redevables dont le patrimoine imposable a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €, l'impôt calculé selon le tarif « est réduit d'une somme égale à 17 500 €-1,25 % P, où P est la valeur nette taxable du patrimoine » (article 977 du CGI, 2). Cette décote atténue l'effet de seuil et disparaît à 1 400 000 €.

Cette décote est un mécanisme de calcul de l'impôt. Elle n'a rien à voir avec les décotes appliquées à la valeur d'un bien, par exemple pour un bien occupé : celles-ci se discutent bien par bien, à partir du marché, et se traitent dans la valeur déclarée.

Ces trois cas montrent que l'impôt dépend moins du barème que de la façon dont chaque bien est détenu, occupé et évalué.

Résidence principale. Les dettes afférentes à la résidence principale sont admises pour leur montant total, sans dépasser sa valeur imposable après abattement (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 160). Sans l'abattement de 30 %, la base serait de 2 000 000 € et l'impôt de 7 400 €.

Bien loué. Il est tenu compte des conditions de location pour évaluer un bien (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 20). Évalué à sa valeur libre de 900 000 € au lieu de 765 000 €, le bien porterait la base à 1 740 000 € et l'impôt à 5 580 €, soit 945 € de plus.

SCI. Les titres de sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier sont exclus de l'abattement, « alors même que l'immeuble détenu par la société constituerait la résidence principale du redevable » (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 50). La fraction imposable des parts s'obtient en leur appliquant le rapport entre la valeur des immeubles et celle de l'actif (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, § 80 et 90). Détenu en direct, le même bien, occupé en résidence principale, donnerait une base de 900 000 €, sous le seuil.

L'IFI repose sur une déclaration du redevable : « L'IFI est assis sur une déclaration estimative soumise au contrôle ultérieur de l'administration » (BOI-PAT-IFI-20-30-10, § 10). La valeur vénale est le prix que le bien pourrait obtenir sur le marché au 1er janvier, en tenant compte de ses particularités physiques, juridiques et économiques (BOI-PAT-IFI-20-30-10, § 30). Le BOFiP précise que cette exigence s'oppose à la publication par l'administration « de barèmes, coefficients ou de prix obligatoires » : aucun tarif officiel ne fixe la valeur d'un bien.

Le redevable mentionne la valeur brute et la valeur nette taxable sur sa déclaration de revenus, avec des annexes où il évalue chaque élément (article 982 du CGI). Un immeuble occupé par son propriétaire sans engagement de location ne peut en principe être évalué que comme un immeuble libre (BOI-PAT-IFI-20-30-10, § 70) : l'abattement de 30 % de la résidence principale est l'exception prévue par la loi (BOI-PAT-IFI-20-30-10, § 80).

Pour un bien atypique, loué ou détenu en société, mieux vaut pouvoir expliquer la valeur retenue dès sa déclaration. Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge. Il est établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition) et les normes de la RICS. Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, intervient dans toute la France.

• Code général des impôts : articles 964, 965, 968, 973, 974, 975, 976, 977, 978, 979 et 982.
• BOFiP : BOI-PAT-IFI-40-10 (tarif et décote), BOI-PAT-IFI-20-30-10 (valeur vénale), BOI-PAT-IFI-20-30-20 (résidence principale), BOI-PAT-IFI-20-40-10 (dettes), BOI-PAT-IFI-20-20-20-10 (parts de sociétés), BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 (biens démembrés).
• service-public.fr : calcul de l'IFI, date d'évaluation, personnes et biens concernés, déclaration et paiement.

Textes lus dans leur version en vigueur le 9 novembre 2026, fiches service-public.fr vérifiées par leur éditeur le 6 mars 2026. Barème applicable à l'IFI 2026 (patrimoine au 1er janvier 2026). Les exemples chiffrés reposent sur des valeurs d'hypothèse.