Real Group intervient régulièrement à Paris pour les grands sièges sociaux, les banques de Place, les mutuelles soumises à expertise quinquennale, les foncières cotées, les SCPI et OPCI à dominante tertiaire ainsi que les retailers prime des quartiers centraux. Cabinet certifié RICS, IFEI et CEIF, le cabinet produit des rapports opposables conformes au Red Book, aux IVS et aux EVS sur les vingt arrondissements parisiens, du QCA au retail prime des Champs-Élysées.
Paris concentre 2,1 millions d'habitants intra-muros, 12,3 millions au sein de l'aire urbaine, et près de 18 millions de mètres carrés de bureaux — soit le premier marché tertiaire d'Europe continentale, devant Londres-Cité, Francfort et Madrid. La capitale française accueille les grands sièges sociaux de groupes cotés et institutionnels, de grands groupes nationaux et l'écrasante majorité des sièges institutionnels de Place : banques systémiques, mutuelles d'assurance, institutions de prévoyance, foncières cotées, SCPI, OPCI et fonds d'investissement internationaux.
Le cabinet Real Group expertise les actifs parisiens sur l'ensemble des vingt arrondissements, avec une forte présence sur le quartier central des affaires (1er, 2e, 8e, 9e, 16e, 17e), le Triangle d'or (8e), Saint-Germain-des-Prés et le 7e arrondissement, Le Marais (3e, 4e), les arrondissements résidentiels prime (7e, 8e, 16e, 17e), ainsi que les arrondissements en mutation (10e, 11e, 12e, 13e, 19e, 20e) où s'opèrent les opérations de redéveloppement urbain. Cette couverture intra-muros se prolonge sur La Défense et la première couronne ouest via la page Île-de-France, garantissant aux donneurs d'ordres une lecture homogène de leurs portefeuilles parisiens et franciliens.
Le marché parisien se caractérise par une stratification fine des valeurs : un actif tertiaire prime du QCA peut afficher un loyer facial supérieur à 1 100 €/m²/an HT-HC, contre 650 à 850 €/m²/an pour un actif équivalent du QCA secondaire, et 480 à 620 €/m²/an dans les arrondissements périphériques. Les taux de capitalisation prime parisiens oscillent entre 3,75 % (QCA, retail prime Champs-Élysées) et 5,25 % (QCA secondaire, tertiaire des arrondissements de l'est). Le retail prime des Champs-Élysées atteint 18 000 à 22 000 €/m²/an HT-HC pour les emplacements numéro 1, valeurs parmi les plus élevées au monde. Cette stratification impose une lecture par micro-zone et par typologie, avec une analyse systématique des références de marché pertinentes.
Partagez le contexte, l'actif concerné et l'échéance. Real Group revient vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage parisien.
Nature de l'actif parisien (siège social QCA, retail prime Champs-Élysées, hôtellerie luxe, immeuble haussmannien), contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : le cabinet cadre avant de vous orienter.
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La capitale impose une lecture par micro-zone, par typologie et par contexte d'investisseur. Real Group déploie une méthodologie multi-méthodes adaptée à chaque dossier institutionnel.
Le quartier central des affaires parisien (8e, 9e, 1er, 2e, 16e, 17e arrondissements) concentre les grands sièges sociaux et de grands groupes nationaux. Les loyers prime y atteignent 950 à 1 100 €/m²/an HT-HC pour les actifs neufs ou restructurés (Madeleine, Étoile, Champs-Élysées, Trocadéro, Vendôme). Les taux de capitalisation prime oscillent entre 3,75 % et 4,25 %. Real Group expertise ces actifs selon la méthode DCF sur 10-15 ans, croisée avec la capitalisation directe et les comparables MSCI / Immostat.
Avenue des Champs-Élysées, rue du Faubourg-Saint-Honoré, avenue Montaigne, rue Saint-Honoré, rue de Rivoli, boulevard Haussmann, rue de Sèvres : ces artères concentrent le retail luxe et premium européen. Loyers prime jusqu'à 22 000 €/m²/an HT-HC pour les emplacements numéro 1 des Champs, 12 000 €/m²/an avenue Montaigne. Real Group expertise pour foncières, acteurs du luxe et bailleurs privés via la capitalisation et l'analyse OCR.
Les palaces parisiens (statut distinctif accordé par Atout France), les hôtels 5 étoiles luxe et 4 étoiles affaires se concentrent sur le Triangle d'or, la place Vendôme, Saint-Germain-des-Prés, le Marais et Opéra-Vendôme. Méthode du résultat opérationnel net (NOI), analyse RevPAR, ADR, taux d'occupation, comparables sectoriels. Real Group intervient pour fonds hôteliers, foncières spécialisées et propriétaires-exploitants.
Paris compte près de 60 % de bâti antérieur à 1948, dont l'écrasante majorité d'immeubles haussmanniens construits entre 1853 et 1900. Real Group expertise les immeubles de rapport haussmanniens institutionnels, les hôtels particuliers prime du Marais (3e, 4e), du 7e, du 8e et du 16e arrondissements, les appartements prime sous toiture et les programmes neufs prime. Cible : foncières patrimoniales, investisseurs patrimoniaux, banques privées, conseils en gestion de patrimoine.
Les foncières cotées et les SCPI/OPCI majeurs détiennent des portefeuilles parisiens significatifs. Real Group expertise pour reporting périodique IFRS 13 / IAS 40, AMF (SCPI/OPCI), comités d'audit, commissaires aux comptes et autorités de tutelle.
Le cabinet Real Group accompagne les institutionnels parisiens dans la valorisation de leurs actifs sur l'ensemble des vingt arrondissements. Chaque mission s'inscrit dans une logique de cadrage préalable rigoureux : identification du donneur d'ordres (banque, mutuelle, foncière, fonds, family office), définition de la finalité du rapport (refinancement, reporting, IFI, contradictoire, M&A), périmètre micro-géographique précis (QCA prime, QCA secondaire, arrondissements résidentiels prime, arrondissements de l'est en mutation), choix de la méthodologie dominante en fonction de la typologie d'actif.
Pour les sièges sociaux du QCA, Real Group mobilise systématiquement la méthode DCF sur 10 à 15 ans, croisée avec la capitalisation directe et la comparaison de transactions récentes. Des comparables sectoriels documentés complètent l'analyse. Pour les actifs hôteliers parisiens, la méthode du résultat opérationnel net (NOI) s'impose, avec analyse approfondie du RevPAR, de l'ADR, du taux d'occupation, du compte d'exploitation prévisionnel et des références transactionnelles documentées par des observatoires et conseils de marché.
Sièges sociaux QCA (1er, 2e, 8e, 9e, 16e, 17e), immeubles haussmanniens restructurés, programmes neufs en VEFA, immeubles certifiés HQE, BREEAM Excellent, LEED Gold, plateformes tertiaires prime. Real Group expertise pour foncières cotées, SCPI/OPCI, fonds internationaux et utilisateurs propriétaires-occupants.
Pieds d'immeuble avenue des Champs-Élysées, rue du Faubourg-Saint-Honoré, avenue Montaigne, rue Saint-Honoré, rue de Rivoli, boulevard Haussmann, rue de Sèvres, boulevard Saint-Germain. Galeries marchandes prime de grands ensembles commerciaux parisiens. Méthode par capitalisation et analyse OCR.
Palaces parisiens (statut distinctif Atout France), hôtels 5 étoiles luxe, 4 étoiles affaires et tourisme. Périmètre Triangle d'or, place Vendôme, Saint-Germain-des-Prés, Marais, Opéra-Vendôme. Méthode du résultat opérationnel net (NOI), analyse RevPAR, ADR, taux d'occupation, comparables sectoriels.
Immeubles de rapport haussmanniens détenus par foncières patrimoniales, mutuelles, fonds privés, investisseurs patrimoniaux. Programmes mixtes habitat-commerce. Méthode par capitalisation des loyers, analyse de la structure locative (résidentiel, commercial, professionnel), retraitement des écarts d'étage et de prestation.
Hôtels particuliers parisiens (Marais, Saint-Germain, 7e, 8e, 16e), demeures patrimoniales avec parc, hôtels particuliers diplomatiques et institutionnels. Real Group expertise pour investisseurs patrimoniaux, banques privées, conseils en gestion de patrimoine, dans le cadre de l'IFI, des successions, des donations et des arbitrages patrimoniaux.
Appartements prime sous toiture, duplex, lofts contemporains, programmes neufs prime (7e, 8e, 16e, Saint-Germain, Marais). Méthode par comparaison enrichie d'une analyse qualitative (vue, exposition, prestations, copropriété, charges). Cible : investisseurs patrimoniaux, banques privées, particuliers fortunés et institutionnels résidentiels.
Cliniques privées MCO (médecine, chirurgie, obstétrique), cliniques SSR, EHPAD et résidences seniors haut de gamme. Méthode par capitalisation du loyer, analyse des autorisations sanitaires, des conventions tripartites et des baux commerciaux longs conclus avec les exploitants du secteur médico-social.
Programmes mixtes habitat-bureau-commerce dans les arrondissements de l'est (10e, 11e, 12e, 13e, 19e, 20e). Opérations de redéveloppement urbain (Bercy, Rive Gauche, Clichy-Batignolles, Paris Nord-Est). Méthode du compte à rebours promoteur, analyse foncière nette, charges foncières et frais financiers.
Le marché parisien combine résilience tertiaire prime, ajustement des taux de capitalisation et bipolarisation entre actifs prime sécurisés et actifs secondaires en repricing.
Le QCA parisien démontre une résilience marquée sur 2024-2025 : faible vacance structurelle (moins de 4 % sur les actifs prime du Triangle d'or), demande institutionnelle soutenue, indexation positive ICC/ILAT. Loyers prime stables à 950-1 100 €/m²/an, taux prime 3,75-4,25 %.
Le retail prime parisien retrouve une dynamique soutenue depuis 2023, portée par le retour des flux touristiques internationaux post-Covid et les Jeux Olympiques 2024. Loyers numéro 1 Champs-Élysées 18 000-22 000 €/m²/an HT-HC. Les maisons de luxe internationales renforcent leurs flagships.
Les Jeux Olympiques 2024 ont consolidé la position de Paris comme première destination hôtelière européenne. RevPAR parisien en hausse de 18 % sur 2024 vs 2023, taux d'occupation moyen supérieur à 78 % sur le segment 4-5 étoiles. Investissement hôtelier 2024 supérieur à 2,8 milliards d'euros à Paris.
Expertise quinquennale obligatoire (article R.343-11 du Code des assurances) pour les mutuelles, institutions de prévoyance et organismes assurantiels parisiens : des assureurs et mutuelles (3 cours du Triangle de l'Arche), des assureurs et mutuelles. Restitution consolidée Solvabilité II et ACPR.
Expertises périodiques (semestrielles ou trimestrielles) pour foncières cotées et pour SCPI/OPCI sous reporting AMF. Documentation IFRS 13 et IAS 40, contradictoire avec commissaires aux comptes.
Évaluation des biens immobiliers entrant dans l'assiette IFI pour les contribuables résidents fiscaux français détenant un patrimoine parisien (hôtels particuliers, appartements prime, immeubles de rapport, parts de SCI). Rapport opposable à la DGFiP, sécurisation au regard du contrôle fiscal et de la jurisprudence IFI.
Le cabinet couvre l'ensemble de l'Île-de-France au-delà de Paris intra-muros. Chaque ville fait l'objet d'une page dédiée avec ses spécificités économiques et son tissu institutionnel.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieChaque expertise menée par Real Group est conduite selon les normes professionnelles de référence. Ces trois corpus garantissent la qualité, la comparabilité et l'opposabilité de nos rapports, condition indispensable pour les banques, les fonds, les mutuelles, les juridictions et l'administration fiscale.
Le standard mondial de l'évaluation immobilière, édité par la RICS. Il définit les exigences obligatoires de toute mission : mandat, indépendance, méthodologie, structure du rapport, et constitue la grille de lecture utilisée par l'ensemble des acteurs financiers internationaux.
Télécharger le Red BookLe référentiel européen complémentaire au Red Book, édité par TEGoVA. Il fait autorité auprès des banques, des assureurs et des autorités prudentielles européennes, et s'impose dans le cadre des dispositifs Solvabilité II, CRR 575/2013 et MCD 2014/17.
Télécharger le Blue BookPilotée par l'IFEI avec les principales organisations professionnelles françaises, la Charte formalise les bonnes pratiques de l'expertise en France. Régulièrement actualisée, elle est la référence partagée par les experts agréés, les juridictions et l'administration fiscale.
Télécharger la CharteTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.