Partenaire indépendant des mutuelles, unions mutualistes et filiales d'œuvre sociale pour l'évaluation de leur patrimoine immobilier : siège, placements financiers, résidences seniors, EHPAD, centres de santé. Rapports conformes au Red Book RICS, à Solvabilité II et à la gouvernance mutualiste paritaire.
Les mutuelles françaises, régies par le Code de la mutualité, détiennent souvent un patrimoine immobilier singulier par son histoire et sa composition. Aux côtés de placements financiers classiques, on y trouve fréquemment un siège historique acquis au XIXᵉ ou au début du XXᵉ siècle, des résidences mutualistes pour les adhérents, des centres de santé ou des maisons médicales, des EHPAD ou résidences seniors exploités via une filiale d'œuvre sociale, ainsi que du foncier dédié à la construction de nouveaux services.
Ce patrimoine pose une double exigence d'expertise. D'une part, une exigence prudentielle : les mutuelles, soumises au régime Solvabilité II depuis 2016, doivent valoriser leurs actifs en fair value selon des normes reconnues (Red Book RICS, IVS, EVS) et justifier les valorisations retenues auprès de l'ACPR. D'autre part, une exigence de gouvernance : les arbitrages patrimoniaux doivent être approuvés par le conseil d'administration paritaire et sécurisés par un rapport d'expertise indépendant et opposable.
Réal Group intervient aux côtés des mutuelles de toutes tailles — mutuelles santé nationales, mutuelles régionales, mutuelles d'entreprise, unions et fédérations mutualistes, filiales d'œuvre sociale. Nos rapports respectent les standards internationaux et sont conçus pour être exploitables par la direction financière, le conseil d'administration, les commissaires aux comptes et les autorités de tutelle.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologiePartagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
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Les textes qui encadrent la valorisation des actifs immobiliers détenus par une mutuelle, son union ou sa filiale d'œuvre sociale.
Les mutuelles sont régies par le livre II du Code de la mutualité, qui encadre la gouvernance paritaire, les règles de placement et les pouvoirs du conseil d'administration en matière d'arbitrage patrimonial. Les décisions majeures (cession, acquisition, apport) doivent être prises sur la base d'éléments d'évaluation objectifs et traçables, l'expertise externe en est un pilier.
Depuis 2016, les mutuelles sont soumises au régime Solvabilité II au même titre que les assureurs (directive 2009/138/CE). Cela impose une valorisation fair value des placements immobiliers, un calcul de SCR incluant le sous-module Property Risk et une justification documentée des valeurs retenues auprès de l'ACPR.
Les résidences mutualistes, centres de santé, EHPAD et maisons médicales sont souvent détenus via des SCI ou des sociétés ad hoc (union technique, filiale d'œuvre sociale). Leur valorisation combine la valeur immobilière, la valeur de l'autorisation d'exploitation et la valeur d'exploitation, avec des décotes ou surcotes spécifiques selon la gouvernance et la convention tripartite le cas échéant.
Les évaluations immobilières alimentent les comptes sociaux et consolidés de la mutuelle. Elles sont revues par le commissaire aux comptes dans le cadre de sa mission de certification. Un rapport d'expertise détaillé, argumenté et traçable facilite la revue du commissaire et sécurise la gouvernance du conseil d'administration.
Le patrimoine d'une mutuelle se partage entre actifs de placement classiques et actifs d'œuvre sociale, qui appellent des méthodologies et des référentiels distincts.
Réal Group a l'habitude de travailler sur les deux catégories d'actifs. Notre approche distingue clairement les méthodologies, tout en veillant à la cohérence d'ensemble du rapport pour la direction financière et le conseil d'administration de la mutuelle.
Clarification du contexte (placements, œuvre sociale, arbitrage, cession), du format attendu par le conseil d'administration et de la prise en compte des contraintes de gouvernance mutualiste (délais de convocation, commissions préparatoires)
Visite de chaque actif, revue des autorisations d'exploitation (agréments ARS, conventions tripartites), analyse des baux et des comptes d'exploitation pour les actifs gérés. Collecte des éléments nécessaires pour les actifs atypiques (résidences mutualistes, centres de santé)
Mise en œuvre des méthodes conformes au Red Book RICS : capitalisation des revenus et comparaison pour les placements classiques, méthodes sectorielles spécifiques pour les actifs d'œuvre sociale (benchmark sectoriel ARS, valorisation conjointe immobilier + exploitation)
Livraison d'un rapport détaillé, exploitable par la direction financière, la commission financière, le conseil d'administration et les commissaires aux comptes. Traçabilité des hypothèses et des sources, conforme aux exigences de gouvernance mutualiste et de reporting ACPR
Panorama des missions les plus fréquentes que nous traitons pour les mutuelles, unions mutualistes et filiales d'œuvre sociale.
De nombreuses mutuelles détiennent un siège historique en centre-ville, parfois classé ou dans un secteur protégé. L'expertise intègre la contrainte patrimoniale et architecturale, la possibilité d'une reconversion ou d'une cession-bail, et la valeur sentimentale ou symbolique rattachée à l'adresse historique de la mutuelle.
Évaluation des résidences seniors, EHPAD et maisons de retraite détenus par la mutuelle ou son union technique. Prise en compte du nombre de lits agréés, de la convention tripartite ARS, du taux d'occupation et des perspectives de renouvellement de l'autorisation d'exploitation.
Expertise des centres de santé, maisons médicales pluridisciplinaires et cliniques mutualistes, combinant valorisation immobilière classique et analyse de l'exploitation. Les spécificités conventionnelles (CPAM, conventions médicales) sont intégrées dans la valorisation.
Valorisation des immeubles tertiaires, commerces et immeubles de rapport détenus en direct ou via une SCI mutualiste, dans le cadre du reporting Solvabilité II annuel. Livraison coordonnée avec la direction financière de la mutuelle.
Lorsque la mutuelle décide d'arbitrer son patrimoine (cession d'un siège, désinvestissement d'une résidence, apport à une union), l'expertise sécurise la décision du conseil d'administration et donne la base objective pour la négociation avec les repreneurs ou partenaires.
Pour un projet de construction de résidence seniors, de nouveau centre de santé ou de restructuration d'un siège, l'expertise évalue le foncier, la valeur en l'état futur d'achèvement (VEFA) et les scénarios de valorisation post-livraison, pour éclairer la décision d'engagement financier.
Cabinet d'expertise immobilière indépendant fondé en 2011, Réal Group — Réal Valuation intervient aux côtés des mutuelles de toutes tailles, unions mutualistes, fédérations spécialisées et filiales d'œuvre sociale. Nos rapports respectent le Red Book RICS, les IVS et les EVS, et sont conçus pour la gouvernance paritaire spécifique au monde mutualiste.
Avant le devis ou la mission, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Amandine accompagne le pôle Expertise avec un profil juridique et immobilier solide, renforcé par une formation spécialisée en droit de l'immobilier et en estimations de biens, ainsi qu'une expérience acquise au sein de structures immobilières et du GIE Groupe ABC.
Nathan accompagne le pôle Expertise dans l'analyse des dossiers, la structuration des informations marché et la préparation des éléments utiles aux missions d'évaluation menées par l'équipe.
Jihane pilote la coordination administrative, commerciale et comptable du service, tout en assurant la relation avec les prestataires et la bonne circulation des informations entre les équipes et les clients.
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