Expertise immobilière pour associations et fondations

À trois moments : quand il reçoit un immeuble par legs ou par donation, pour l'acte du notaire, le reçu fiscal du donateur et l'entrée du bien au bilan ; quand il cède un bien devenu inutile à son objet, pour une délibération sur un prix qu'il doit pouvoir justifier ; quand il rend des comptes. Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, rend cette valeur : une valeur vénale datée, la méthode, les références qui la fondent et une conclusion que la délibération peut reprendre.

• Un immeuble se donne par acte notarié ou se lègue par testament : il ne peut pas être donné de la main à la main.
• Une association déclarée depuis trois ans au moins, dont l'ensemble des activités relève du b du 1 de l'article 200 du Code général des impôts, peut recevoir des libéralités et posséder ces immeubles.
• Le préfet peut s'opposer à une libéralité, sauf au profit d'une association ou d'une fondation reconnue d'utilité publique.
• Le particulier qui donne un immeuble s'appuie sur le reçu de l'organisme ; l'entreprise compte au coût de revient ; l'immeuble donné n'ouvre pas la réduction d'impôt sur la fortune immobilière.
• Pour vendre, une association déclarée déclare le prix en préfecture ; une association ou une fondation reconnue d'utilité publique peut devoir obtenir l'autorisation du préfet, selon ses statuts.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 04/11/2026.

Avant de chiffrer un immeuble, il faut savoir si l'organisme peut le recevoir et le garder. Le texte dépend de sa forme ; voici les principales.

• L'association déclarée. Elle peut acquérir à titre onéreux, posséder et administrer son local et « les immeubles strictement nécessaires à l'accomplissement du but qu'elle se propose ». Celles « déclarées depuis trois ans au moins » dont « l'ensemble des activités est mentionné au b du 1 de l'article 200 du code général des impôts » peuvent en outre « accepter les libéralités entre vifs ou testamentaires » et « posséder et administrer tous immeubles acquis à titre gratuit » (article 6 de la loi du 1er juillet 1901).
• L'association reconnue d'utilité publique. Elle peut faire « tous les actes de la vie civile qui ne sont pas interdits par leurs statuts » et accepter les libéralités (article 11).
• L'association cultuelle. Elle peut recevoir « les libéralités entre vifs ou par testament destinées à l'accomplissement de leur objet ou grevées de charges pieuses ou cultuelles » et « posséder et administrer tous immeubles acquis à titre gratuit » (article 19-2 de la loi du 9 décembre 1905).
• L'association diocésaine. Propre au culte catholique, son action se limite aux frais et à l'entretien du culte, et l'avis du Conseil d'État du 13 décembre 1923 constate la conformité de ses statuts aux lois de 1901 et de 1905 (rapport du Sénat n° 345, 2015).
• La fondation reconnue d'utilité publique. Elle ne « jouit de la capacité juridique » qu'à compter du décret en Conseil d'État qui la reconnaît (article 18 de la loi du 23 juillet 1987).
• La congrégation. Elle peut obtenir « la reconnaissance légale par décret rendu sur avis conforme du Conseil d'État » (article 13 de la loi du 1er juillet 1901) ; l'article 910 du Code civil la nomme parmi les organismes qui reçoivent des libéralités.
• Le fonds de dotation. Il « reçoit et gère, en les capitalisant, des biens et droits de toute nature qui lui sont apportés à titre gratuit et irrévocable » (article 140 de la loi du 4 août 2008).

Les libéralités faites aux fondations, aux congrégations et aux associations qui ont cette capacité « sont acceptées librement par celles-ci », comme, dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, celles faites aux établissements publics du culte et aux associations inscrites de droit local. Le préfet peut y former opposition s'il constate que l'organisme ne satisfait pas aux conditions légales ou « qu'il n'est pas apte à utiliser la libéralité conformément à son objet statutaire », sauf au profit des « associations et fondations reconnues d'utilité publique » et des « associations dont la mission a été reconnue d'utilité publique » (article 910 du Code civil, II). Les libéralités faites aux établissements de santé, aux établissements sociaux et médico-sociaux ou d'utilité publique n'ont d'effet qu'autorisées par arrêté du préfet (même article, I). Pour un fonds de dotation, « l'article 910 du code civil n'est pas applicable à ces libéralités » (article 140).

Nous intervenons pour les associations et les œuvres de la Gironde depuis nos bureaux du centre-ville de Bordeaux, et pour celles de toute la France. Les églises, presbytères et couvents ont leur fiche ; les collectivités, qui achètent et vendent sous l'avis du Domaine, ont leur propre page.

Recevoir, céder, exploiter, rendre compte : à chaque moment, quelqu'un d'autre que le trésorier lira la valeur.

Vendre : une déclaration ou une autorisation. L'association déclarée porte l'aliénation de ses immeubles dans une déclaration en préfecture, avec « l'indication des prix d'acquisition ou d'aliénation » (article 3 du décret du 16 août 1901). Lorsque ses statuts le prévoient, l'association ou la fondation reconnue d'utilité publique obtient, pour les opérations portant sur les droits réels immobiliers, une autorisation du préfet, « réputée accordée si le préfet n'y a pas fait opposition dans les deux mois » (article 8 du décret n° 2007-807 du 11 mai 2007) ; le dossier comprend l'avis de France Domaine pour une association (fiche « Association reconnue d'utilité publique ») et « l'évaluation de la valeur du bien à aliéner » pour une fondation (démarche du ministère de l'Intérieur). L'aliénation d'immeubles par un établissement congréganiste autorisé ou légalement reconnu « est autorisée par arrêté du préfet » (article 7).

Les biens sans comparables. Une église, un couvent, un foyer, une école n'ont pas de marché de référence. Trois voies : le coût de remplacement déprécié (reconstruire l'équivalent, moins l'usure et l'obsolescence), la valeur de reconversion (ce qu'un acquéreur paierait pour transformer le bien, travaux et aléas déduits), le bilan d'exploitation (ce que l'activité abritée peut payer en loyer). Le rapport dit laquelle il retient et pourquoi.

• Loi du 1er juillet 1901 : articles 6 (capacité des associations déclarées), 11 (associations reconnues d'utilité publique) et 13 (reconnaissance légale des congrégations par décret). Loi du 9 décembre 1905, article 19-2 (libéralités et immeubles des associations cultuelles). Sénat, rapport d'information n° 345 (2014-2015) (associations diocésaines). Réponse à la question écrite n° 00194, JO Sénat du 8 septembre 1988.
• Loi n° 87-571 du 23 juillet 1987 : articles 18 (fondation reconnue d'utilité publique), 18-1 (dotation initiale) et 18-2 (legs à une fondation à créer). Loi n° 2008-776 du 4 août 2008, article 140 (fonds de dotation). Décret du 16 août 1901, article 3 (déclaration des aliénations). Décret n° 2007-807 du 11 mai 2007, articles 7 et 8 (autorisation du préfet). Démarche « Autorisation des actes de disposition des fondations reconnues d'utilité publique », ministère de l'Intérieur. Code civil, articles 894 (donation entre vifs), 900-1 (clauses d'inaliénabilité) et 910 (libéralités ; opposition du préfet).
• Code général des impôts : articles 200 (réduction d'impôt des particuliers), 238 bis (mécénat des entreprises), 978 (réduction d'IFI), 795 (exonérations de droits de mutation à titre gratuit), 761 (immeubles estimés à leur valeur vénale réelle) et 1740 A (amende pour reçu irrégulier). Doctrine : BOI-IR-RICI-250-30, § 20 et § 180.
• Règlement ANC n° 2018-06, article 121-2 (biens reçus à titre gratuit, recueil en vigueur au 1er janvier 2026). service-public.fr : « Association reconnue d'utilité publique (ARUP) » (vérifiée le 11 février 2026), « Impôt sur le revenu - Dons aux associations et organismes d'intérêt général » (vérifiée le 15 avril 2026).

Textes lus dans leur version en vigueur le 3 novembre 2026.