Avis des Domaines : quand est-il obligatoire ?

L'avis du Domaine est l'évaluation que rend l'État avant une opération immobilière d'une personne publique. Il est obligatoire pour toute cession d'une commune de plus de 2 000 habitants, d'un département, d'une région ou d'une intercommunalité, pour une acquisition à partir de 180 000 euros et pour une prise à bail à partir de 24 000 euros de loyer annuel. Il est réputé donné après un mois.

• Une collectivité délibère « au vu de l'avis » : le texte ne l'oblige pas à reprendre l'évaluation, mais une cession soumise à l'avis donne lieu à une délibération motivée.
• Une collectivité ne peut pas céder un bien sous sa valeur à une personne poursuivant des fins d'intérêt privé, sauf motifs d'intérêt général et contreparties suffisantes.
• L'État et ses établissements publics doivent prendre une décision motivée de « passer outre » pour retenir un montant supérieur à l'évaluation domaniale.
• En expropriation, l'avis est demandé avant de notifier les offres au propriétaire ; en préemption, dès que le prix dépasse 180 000 euros.
• L'avis éclaire la personne publique qui consulte : le propriétaire qui traite avec elle fait établir la valeur de son bien par un expert de son choix.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 04/11/2026.

L'avis du Domaine se dit aussi avis des Domaines ou évaluation domaniale ; les textes disent « avis de l'autorité compétente de l'État ». Il est rendu par l'administration des finances publiques, à la demande d'une personne publique, ou d'un organisme que les textes désignent, qui s'apprête à acheter, à vendre ou à prendre à bail un bien immobilier. Depuis 2016, la Direction de l'immobilier de l'État a pris la suite du service France Domaine (décret n° 2016-1234 du 19 septembre 2016) ; les évaluations sont rendues par des pôles d'évaluation domaniale (collectivites-locales.gouv.fr).

L'avis porte sur les conditions financières de l'opération et s'adresse à la personne publique qui consulte. La question de l'expert se pose donc des deux côtés : la collectivité qui veut documenter une valeur au-delà de l'avis, la personne privée qui veut connaître la valeur de son bien avant de négocier avec elle.

Un mois pour répondre. L'avis est réputé donné à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la saisine (article L2241-1 et article L1311-12 du Code général des collectivités territoriales, ou CGCT) ; l'État dispose du même délai, à compter de la réception d'une demande complète (article R1211-5 du Code général de la propriété des personnes publiques, ou CG3P ; article R4111-4 pour les prises à bail). En préemption, passé un mois, il peut être procédé librement à l'acquisition (article R213-21 du Code de l'urbanisme) ; pour les organismes d'HLM, passé un mois à compter d'une demande en état, l'opération peut être réalisée (article R451-10 du Code de la construction et de l'habitation).

Les communes de moins de 2 000 habitants. L'obligation de consulter avant une cession ne vise que les communes de plus de 2 000 habitants, la population retenue étant la population totale (article R2151-2 du CGCT). L'article L2241-1 ajoute que la cession d'immeubles ou de droits réels par une commune, ayant pour objet l'édification ou l'exploitation d'une infrastructure d'accueil d'éléments d'un réseau d'accès radioélectrique, peut être soumise à cet avis. Toutes les communes restent en revanche soumises à la consultation avant une acquisition ou une prise à bail à partir des seuils (article L1311-9). Sous le seuil de 2 000 habitants, une évaluation facultative reste possible à titre dérogatoire, pour un immeuble à usage professionnel ou non bâti, dans la limite de deux demandes par an (Charte de l'évaluation du Domaine, annexe 2).

Qui rend l'avis. Pour les collectivités, l'autorité compétente de l'État est le directeur départemental des finances publiques (article R1311-3 du CGCT). Les évaluations sont confiées aux pôles d'évaluation domaniale des directions des finances publiques (collectivites-locales.gouv.fr), et la demande se dépose en ligne, par le formulaire de consultation du Domaine.

En expropriation, l'expropriant doit demander l'avis du directeur départemental des finances publiques pour l'estimation sommaire et globale du dossier d'enquête, avant de notifier ses offres au propriétaire et avant les accords amiables (article R1211-3 du CG3P). L'offre repose donc sur l'évaluation domaniale. Devant le juge de l'expropriation, le directeur départemental ou régional des finances publiques exerce les fonctions de commissaire du Gouvernement, mais pas un agent qui aurait donné l'avis d'estimation préalable aux offres (article R212-1 du Code de l'expropriation). Notre page sur l'expertise en expropriation détaille les indemnités.

En préemption, le titulaire du droit de préemption recueille l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dès que le prix de la déclaration d'intention d'aliéner, ou celui qu'il envisage de proposer, dépasse le seuil de 180 000 euros (article R213-21 du Code de l'urbanisme). Depuis le 29 juillet 2026, un avis obtenu avant la déclaration, sur le même bien, dans les mêmes conditions et encore en cours de validité, suffit. La même règle vaut lorsque le propriétaire propose lui-même son bien au titulaire du droit (articles L211-5 et L212-3, auxquels renvoie l'article R213-21). À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation (article L213-4). Voir notre page sur l'expertise en cas de préemption.

Dans les deux cas, le propriétaire discute une offre construite à partir d'une évaluation qui n'a pas été faite pour lui. Un rapport d'expertise établi à sa demande lui permet de la confronter, références et méthode à l'appui.

• Code général des collectivités territoriales : L2241-1, L3213-2, L4221-4, L5211-37 et L5722-3 (cessions) ; L1311-9, L1311-10, L1311-11 et L1311-12 (consultation avant acquisition ou prise à bail) ; R1311-3 (autorité compétente) ; R2151-2 (population).
• Arrêté du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d'acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes (seuils).
• Code général de la propriété des personnes publiques : R1211-1 à R1211-8 (consultation par l'État) ; R1211-3 (expropriation) ; R4111-1 à R4111-7 (prises à bail de l'État) ; L3221-1 et L3221-2 (cessions).
• Code de l'urbanisme : R213-21 (préemption, version en vigueur depuis le 29 juillet 2026), L211-5 (proposition du propriétaire) et L213-4 (fixation judiciaire du prix). Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : R212-1.
• Décret n° 86-455 du 14 mars 1986, article 3 (organismes dépendant de l'État). Charte de l'évaluation du Domaine (DGFiP et Association des maires de France, 17 janvier 2017).
• Code de la construction et de l'habitation : L451-5 et R451-10. Loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001, article 23 (concessionnaires, sociétés et organismes liés aux collectivités).
• Conseil d'État : Section, 3 novembre 1997, n° 169473 ; 14 octobre 2015, n° 375577. Décret n° 2016-1234 du 19 septembre 2016 (Direction de l'immobilier de l'État). collectivites-locales.gouv.fr (l'évaluation domaniale).

Textes lus dans leur version en vigueur le 22 octobre 2026 ; articles L1311-10, L2241-1, L3213-2, L4221-4, L5211-37, L5722-3 du CGCT, R1211-1 à R1211-8 et R4111-1 à R4111-7 du CG3P, L3221-1 et L3221-2 du CG3P, L211-5 et R213-21 du Code de l'urbanisme, L451-5 et R451-10 du CCH, article 23 de la loi du 11 décembre 2001, article 3 du décret du 14 mars 1986, arrêté du 5 décembre 2016 et Charte de l'évaluation du Domaine relus le 3 novembre 2026.