SERVICE EXPERTISE
Lorsqu'une collectivité, la SAFER ou un titulaire d'un droit commercial préempte un bien mis en vente, la valeur devient un enjeu central. Nos experts, sous la direction d'un expert MRICS, établissent une valeur vénale argumentée pour éclairer le prix, sécuriser la déclaration d'intention d'aliéner et appuyer chaque partie en cas de désaccord.
En cas de contestation de prix en préemption, la valeur retenue est la valeur vénale du bien appréciée au regard de son usage effectif. À défaut d'accord après la déclaration d'intention d'aliéner, le prix est fixé par le juge de l'expropriation. Une expertise indépendante aux normes RICS objective cette valeur et sécurise la position de chaque partie.
Le droit de préemption permet à un titulaire — collectivité au titre du droit de préemption urbain, SAFER pour le foncier agricole, ou bénéficiaire d'un droit commercial — d'acquérir en priorité un bien mis en vente. Toute cession entrant dans le champ de ce droit est précédée d'une déclaration d'intention d'aliéner, la DIA, qui notifie au titulaire le prix et les conditions de la vente. Ce prix devient alors le point de départ d'une décision : renoncer, acquérir au prix notifié, ou proposer un montant différent en contestant la valeur annoncée par le vendeur.
Dès qu'un désaccord apparaît sur le prix, l'évaluation cesse d'être une formalité pour devenir un enjeu financier majeur. La référence, en droit, est la valeur vénale du bien appréciée au regard de son usage effectif : ce n'est ni un prix d'affichage, ni une estimation grand public, mais une valeur construite selon des méthodes reconnues et documentée dans un rapport motivé. À défaut d'accord entre le titulaire du droit et le vendeur, cette valeur est arbitrée par le juge de l'expropriation, devant lequel la qualité de l'expertise fait la différence.
Réal Group, à travers son pôle Réal Valuation, intervient comme cabinet d'expertise en évaluation dirigé par un expert MRICS pour éclairer chaque partie sur la valeur réelle du bien préempté. Adossés au réseau Groupe ABC — 7 cabinets, 35 experts et près de 1 800 expertises par an sur tout le territoire — nos travaux respectent le Red Book RICS et les normes internationales et européennes. L'objectif n'est jamais de gonfler ou de minorer un prix, mais d'établir une valeur juste, motivée et défendable, que vous soyez vendeur ou collectivité préemptrice.
Partagez votre contexte, l'actif concerné et votre échéance. Nous revenons vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage.
Nature de l'actif, contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : nous cadrons les bons paramètres avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? Notre équipe vous accompagne depuis Bordeaux sur toute la Gironde et partout en France au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
La déclaration d'intention d'aliéner formalise le prix et les conditions de la vente soumise au droit de préemption. Ce montant engage le vendeur et sert de base à la décision du titulaire. Une valeur solidement documentée en amont sécurise la DIA, réduit le risque de contestation et évite qu'un prix mal étayé ne fragilise l'ensemble de l'opération.
Le droit retient la valeur vénale du bien appréciée au regard de son usage effectif. Nos experts la construisent par comparaison, par le rendement ou par d'autres méthodes reconnues selon la nature du bien, en écartant les surcotes d'affichage comme les décotes injustifiées. Le rapport expose clairement les références et le raisonnement suivi.
Lorsque le titulaire du droit et le vendeur ne s'accordent pas sur le prix, et à défaut d'entente amiable, le prix est fixé par le juge de l'expropriation. À ce stade, une expertise indépendante, conforme au Red Book RICS et aux normes internationales, constitue une pièce déterminante pour motiver la position soutenue devant la juridiction.
La préemption de la SAFER porte sur le foncier agricole et obéit à sa propre logique de valeur d'usage. La préemption commerciale vise les fonds et les baux, où s'ajoutent la valeur locative et les composantes du fonds. Chaque régime appelle une méthode d'évaluation adaptée, que nos experts maîtrisent au-delà de la seule valeur vénale immobilière.
Nous examinons le contexte de la cession, le régime de préemption applicable, la déclaration d'intention d'aliéner et les conditions de la vente. Cette phase cadre précisément la mission, l'usage effectif du bien et la nature de la valeur à déterminer.
Nos experts réunissent les éléments juridiques, urbanistiques et de marché, puis procèdent à l'analyse du bien. Comparables, revenus, contraintes d'usage et particularités du foncier ou du fonds sont rassemblés pour fonder une valeur solidement étayée.
Nous appliquons les méthodes reconnues adaptées au bien — comparaison, rendement, ou approche propre au foncier agricole et au commercial — dans le respect du Red Book RICS et des normes internationales et européennes, pour établir la valeur vénale de référence.
Vous recevez un rapport d'expertise motivé, à produire devant les notaires, l'administration et les juridictions. En cas de désaccord persistant, nos experts appuient votre position dans la procédure fixant le prix devant le juge de l'expropriation.
Que vous subissiez une préemption ou l'exerciez, nous établissons la valeur de référence adaptée à chaque configuration.
Une collectivité exerce son droit de préemption urbain sur un bien que vous vendez. Nous établissons la valeur vénale de référence, au regard de l'usage effectif du bien, pour éclairer le prix notifié dans la DIA et objectiver un éventuel écart avec l'offre de la collectivité.
La SAFER préempte une parcelle ou une exploitation agricole. Notre expertise apprécie la valeur du foncier au regard de sa vocation et de son usage effectif, en tenant compte des particularités du marché agricole, pour sécuriser la position du vendeur comme celle de l'organisme préempteur.
En cas d'exercice d'un droit de préemption commercial sur un fonds ou un bail, nous évaluons les composantes en jeu — valeur locative, éléments du fonds, droit au bail — afin de déterminer une valeur cohérente avec le marché, que vous pouvez présenter aux parties concernées.
Vous estimez que le montant proposé par le titulaire du droit ne reflète pas la valeur réelle de votre bien. Nous produisons une expertise indépendante et motivée, destinée à appuyer votre position dans la négociation puis, si nécessaire, devant le juge de l'expropriation.
Collectivité ou établissement public exerçant un droit de préemption, vous devez justifier le prix que vous proposez. Notre rapport, conforme aux standards RICS, documente la valeur vénale au regard de l'usage effectif et sécurise votre décision face au risque de contentieux.
Dans le cadre d'une zone d'aménagement différé ou de la constitution de réserves foncières, l'évaluation des terrains et bâtis concernés conditionne l'équilibre des opérations. Nous établissons des valeurs de référence robustes, documentées et défendables dans la durée.
Une expertise indépendante aux normes RICS, pensée pour tenir face au débat sur la valeur, quelle que soit la partie que vous représentez.
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
Le SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.
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