Église désacralisée, presbytère : valeur et prix

Un édifice religieux n'a pas de marché de référence : sa valeur se construit à partir de l'usage que le plan local d'urbanisme autorise après reconversion, du coût des travaux et des contraintes de protection, et elle est plafonnée par ce qu'un acquéreur peut tirer du bien une fois transformé. Elle peut être réelle en ville, quand le volume se divise, faible ou nulle ailleurs ; Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, écrit ce raisonnement poste par poste.

• Une église d'avant 1905 appartient le plus souvent à la commune : elle ne se vend qu'après désaffectation, déclassement et délibération.
• Un presbytère communal relève le plus souvent du domaine privé : il se vend par délibération, sans désaffectation ni déclassement.
• La désacralisation est une décision de l'Église ; la désaffectation, un acte administratif : l'une ne remplace pas l'autre.
• Faute de ventes comparables, l'expert retient un bilan de reconversion, le coût de remplacement déprécié, la valeur du terrain ou la valeur d'usage.
• La valeur en l'état peut être nulle ou négative : le rapport le dit alors, et montre quel poste l'écrase.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 04/11/2026.

La commune qui ne peut plus entretenir une église où le culte n'est plus célébré et doit délibérer sur un prix qu'elle devra défendre devant le conseil municipal, le préfet et ses administrés. Le diocèse ou la congrégation qui cède un presbytère, une maison de communauté ou un couvent devenu trop grand, et qui doit rendre compte de la valeur à ses instances. L'acquéreur ou le porteur de projet qui veut savoir ce que le bâtiment vaut en l'état avant de financer une reconversion. Le notaire ou le commissaire aux comptes qui a besoin d'une valeur datée et motivée pour l'acte ou pour le bilan.

Tous se heurtent au même mur : aucune vente comparable, et un bâtiment conçu pour un usage qui a cessé. Cette fiche ne traite ni les démarches de désaffectation, qui relèvent de la commune et du préfet, ni la fiscalité de la vente, qui relève du notaire ou de l'expert-comptable : elle fournit la valeur sur laquelle ils s'appuient.

Les églises d'avant 1905 : le plus souvent la commune, et un édifice du domaine public. Les édifices qui, en vertu de la loi du 18 germinal an X, servent « à l'exercice public des cultes ou au logement de leurs ministres (cathédrales, églises, chapelles, temples, synagogues, archevêchés, évêchés, presbytères, séminaires) » « sont et demeurent propriétés de l'État, des départements, des communes et des établissements publics de coopération intercommunale » (article 12 de la loi du 9 décembre 1905). Les églises servant au culte sont laissées gratuitement à la disposition des établissements publics du culte puis des associations cultuelles (article 13) ; à défaut d'associations cultuelles, elles « continueront, sauf désaffectation dans les cas prévus par la loi du 9 décembre 1905, à être laissés à la disposition des fidèles et des ministres du culte pour la pratique de leur religion » (article 5 de la loi du 2 janvier 1907). Affectée à l'usage direct du public, l'église communale entre dans la définition du domaine public (article L2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques) : elle ne se vend pas tant qu'elle y est. Les édifices des établissements publics des cultes protestant et israélite sont, eux, devenus la propriété d'associations cultuelles (rapport du Sénat n° 345, 2015). Ce régime est celui de la loi de 1905, qui ne s'applique ni dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle (Conseil constitutionnel, décision n° 2012-297 QPC), ni en Guyane, à Mayotte et dans plusieurs collectivités d'outre-mer (même rapport).

Désaffecter, puis déclasser, puis délibérer. La cessation de la jouissance du culte est prononcée « par arrêté préfectoral, sauf recours au Conseil d'État statuant au contentieux », dans cinq cas, dont celui où, « en dehors des cas de force majeure, le culte cesse d'être célébré pendant plus de six mois consécutifs » ; la désaffectation de l'édifice communal « pourra être prononcée par décret en Conseil d'État », ou « par arrêté préfectoral, à la demande du conseil municipal, lorsque la personne physique ou morale ayant qualité pour représenter le culte affectataire aura donné par écrit son consentement » ; « en dehors de ces cas, la désaffectation ne pourra être prononcée que par une loi » (article 13 de la loi du 9 décembre 1905). La désaffectation met fin à l'affectation cultuelle, elle ne fait pas sortir l'édifice du domaine public : un bien « qui n'est plus affecté à un service public ou à l'usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l'intervention de l'acte administratif constatant son déclassement » (article L2141-1). Le déclassement peut être prononcé dès que la désaffectation est décidée, avec effet différé de trois ans au plus, ou six ans si une opération de construction, de restauration ou de réaménagement la conditionne, la vente étant alors « résolue de plein droit si la désaffectation n'est pas intervenue dans ce délai », et la cession supposant une étude d'impact pluriannuelle et une délibération motivée (article L2141-2). Enfin, toute cession d'immeuble « par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal », prise « au vu de l'avis de l'autorité compétente de l'État », réputé donné après un mois (article L2241-1 du Code général des collectivités territoriales). Ce que l'avis du Domaine et l'expertise ont de commun et de différent est sur notre page expertise immobilière pour les administrations et les collectivités.

Désacralisation n'est pas désaffectation. La désacralisation, ou réduction à un usage profane, est une décision de l'Église, prise par l'évêque selon son droit propre ; elle ne change rien à la propriété ni au domaine public. Pour une église catholique, le consentement écrit qu'exige l'article 13 est en pratique celui de l'évêque, et le droit de l'Église parle d'un usage profane « qui ne soit pas inconvenant » : il arrive que l'acte de vente restreigne l'usage futur par une clause. Un usage restreint est une contrainte de valeur, et l'expert la lit dans le projet d'acte.

Les presbytères : le plus souvent la commune, dans son domaine privé. Les presbytères figurent dans la liste de l'article 12 : ils appartiennent le plus souvent aux communes. Laissés à la disposition du culte « pendant cinq années à partir de la promulgation de la présente loi », ils sont revenus à « la libre disposition » des communes (article 14). Depuis, le presbytère communal est loué, prêté, affecté à un service communal ou vide. Quand il n'est affecté ni à un service public ni à l'usage direct du public, il relève du domaine privé de la commune (réponse du ministère de l'Intérieur du 31 mars 1988) et se vend par délibération, au vu de l'avis de l'autorité compétente de l'État au-delà de 2 000 habitants, sans désaffectation ni déclassement ; s'il abrite encore un occupant, le contrat passé avec la commune se lit avant tout chiffrage.

Édifices d'après 1905, couvents, maisons de communauté : des propriétaires privés. Les édifices du culte acquis ou construits depuis 1905 « sont la propriété de personnes privées, généralement des associations cultuelles ou des associations régies par la loi du 1er juillet 1901 » (rapport du Sénat n° 345, 2015) ; pour le culte catholique, ce peut être l'association diocésaine, dont l'avis du Conseil d'État du 13 décembre 1923 constate la conformité des statuts aux lois de 1901 et de 1905 (même rapport). Les associations cultuelles peuvent « posséder et administrer tous immeubles acquis à titre gratuit » (article 19-2 de la loi de 1905). Les congrégations peuvent obtenir « la reconnaissance légale par décret rendu sur avis conforme du Conseil d'État » (article 13 de la loi du 1er juillet 1901) ; un couvent appartient à la congrégation reconnue, ou à la société civile ou à l'association qu'elle a constituée pour porter l'immeuble. Ces propriétaires vendent par décision de leurs organes ; l'aliénation d'immeubles par un établissement congréganiste autorisé ou légalement reconnu « est autorisée par arrêté du préfet » (article 7 du décret n° 2007-807 du 11 mai 2007), et le droit propre de l'Église peut y ajouter ses autorisations internes, que le notaire vérifie. La capacité de ces organismes à recevoir et à céder un immeuble est sur notre page pour les associations, les fondations et les congrégations.

Le même raisonnement ne conduit pas à la même méthode selon ce que le bâtiment peut devenir. Trois situations reviennent.

Deux cas d'école, sans valeur de marché : les parts sont celles d'un exemple ; celles d'un dossier réel viennent de ses devis et de son règlement.

• Loi du 9 décembre 1905 concernant la séparation des Églises et de l'État : article 12 (propriété des édifices du culte et des presbytères), article 13 (mise à disposition, cessation de la jouissance, désaffectation), article 14 (presbytères, retour à la libre disposition des communes), article 19-2 (immeubles des associations cultuelles). Sénat, rapport d'information n° 345 (2014-2015) : propriété des édifices selon leur date et le culte, associations diocésaines, territoires où la loi de 1905 ne s'applique pas. Conseil constitutionnel, décision n° 2012-297 QPC du 21 février 2013. Loi du 2 janvier 1907, article 5. Loi du 1er juillet 1901, article 13 (reconnaissance légale des congrégations). Décret n° 2007-807 du 11 mai 2007, article 7 (aliénation par un établissement congréganiste).
• Code général de la propriété des personnes publiques : articles L2111-1 (domaine public), L2141-1 (déclassement), L2141-2 (déclassement anticipé). Conseil d'État, Section, 19 octobre 1990, n° 90346 : une église hors des lois de 1905 à 1908 ne fait pas « à ce titre » partie du domaine public de la ville. Code général des collectivités territoriales, article L2241-1 (cessions des communes de plus de 2 000 habitants). Réponse du ministère de l'Intérieur à la question écrite n° 09531, JO Sénat du 31 mars 1988 (presbytère communal).
• Code du patrimoine : articles L621-9 (immeuble classé), L621-22 (aliénation d'un immeuble classé d'une collectivité), L621-25 (inscription), L621-27 (immeuble inscrit), L621-29-5 (les effets suivent l'immeuble), L621-29-6 et R621-84 (information de l'acquéreur, notification de la vente), L621-30 et L621-32 (abords). Ministère de la Culture, fiche sur les rôles et responsabilités des acteurs dans les cathédrales (décret du 4 juillet 1912).
• Code de l'urbanisme : articles L421-1 (permis de construire), L421-3 et R*421-28 (permis de démolir), R151-27 (les cinq destinations), R151-28 (sous-destinations), R*421-14 (permis pour un changement de destination avec modification des structures porteuses ou de la façade), R*421-17 (déclaration préalable, version du 22 février 2026). Code de la construction et de l'habitation : article R143-2 (établissements recevant du public).
• Charte de l'expertise en évaluation immobilière, 6e édition, présentée le 4 novembre 2025 (charteexpertiseimmo.org) : chapitre 2, méthodes d'évaluation, dont la comparaison (2.1), le coût de remplacement (2.5) et le bilan promoteur (2.8). Le droit propre de l'Église n'est pas une source de droit français : la réduction d'une église « à un usage profane qui ne soit pas inconvenant » relève de l'évêque diocésain (Code de droit canonique, canon 1222) ; les autorisations internes de vente ne sont pas citées.

Textes lus dans leur version en vigueur le 3 novembre 2026.