Expert immobilier MRICS
Guillaume Thériez
Fondateur de Réal Valuation, Guillaume est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF).
Réal Valuation · Expertise immobilière
Vendre une partie de son terrain : quelle valeur ?
- La division parcellaire, étape par étape
- Avant, après : la différence
- La surélévation en copropriété
- À qui vendre
- Notre méthode
Un grand jardin en zone constructible, un toit qu'il est permis de surélever : un potentiel inutilisé peut se vendre. Cette page suit les étapes d'une division parcellaire, les règles de la surélévation en copropriété, et mesure ce que l'opération rapporte vraiment. Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS, vous adresse un devis gratuit sous 24 h, partout en France.
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L'essentiel
Que valent des droits à construire ?
Vendre ses droits à construire, c'est en pratique détacher une partie de son terrain pour qu'elle soit bâtie, ou céder le droit de surélever un immeuble. Leur valeur ne se lit pas dans le seul prix du lot : elle se mesure par la différence entre la valeur du bien avant et après l'opération, frais et contraintes déduits.
- Un certificat d'urbanisme opérationnel indique si le terrain peut accueillir l'opération, et protège les règles existant à sa date pendant dix-huit mois, sauf pour la sécurité ou la salubrité publique.
- La division qui crée un lot à bâtir est un lotissement : permis d'aménager s'il prévoit des équipements communs à plusieurs lots, déclaration préalable sinon.
- Le prix du lot n'est pas le gain : il faut en retrancher ce que perd la maison qui reste et les frais de l'opération.
- Vendu sans la maison, ou comme terrain à bâtir, le lot détaché d'une résidence principale ne profite pas de son exonération de plus-value.
- En copropriété, le droit de surélever se vend sur décision de l'assemblée générale, et ouvre un droit de priorité aux copropriétaires des locaux situés dessous.
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- Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS ; Guillaume Thériez, expert MRICS.
- Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge.
- Un devis gratuit sous 24 h, avec un interlocuteur dédié.
- Des interventions à Bordeaux, en Gironde et partout en France.
Nos appartenances
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L'expert de référence
Guillaume Thériez
Président de Réal GroupAdministrateur du Groupe ABC
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Appartenances, diplôme et enseignement
- DU Expertise Judiciaire, Université de Bordeaux, Faculté de droit et science politique
- Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
- Membre de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI)
- Membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF, ex-CEIF)
- Enseignant en économie immobilière au CNAM Nouvelle-Aquitaine, ICH Bordeaux
Le potentiel
Un potentiel inutilisé peut se vendre
Un terrain vaut d'abord par ce que les règles d'urbanisme permettent d'y construire. Lorsqu'une partie de ce potentiel n'est pas utilisée, un grand jardin en zone constructible ou un immeuble que le règlement autorise à surélever, elle peut être vendue : à un voisin, à un particulier qui fera construire, à un promoteur.
L'opération a pourtant un coût et des effets : un découpage à autoriser, un accès et des réseaux à créer, une maison qui perd une partie de son jardin, une copropriété qui doit voter à une majorité renforcée. La valeur des droits à construire se raisonne donc sur l'ensemble : ce que vaut le lot ou le droit vendu, ce que perd le bien qui reste, ce que coûte l'opération.
Pour l'évaluation d'un terrain entier, voir notre page terrain à bâtir ; pour un foncier cédé à un opérateur, notre page expertise foncière et notre guide du bilan promoteur.
La division parcellaire
Vendre une partie de son terrain : les étapes
Avant le prix, cinq questions : peut-on construire, comment découper, quelle autorisation, la commune préempte-t-elle, quel impôt.
| Étape | Ce qu'il faut vérifier ou obtenir | Textes |
|---|---|---|
| 1. La constructibilité | Les règles d'urbanisme applicables au futur lot. Un certificat d'urbanisme opérationnel indique si le terrain peut accueillir l'opération ; si une demande est déposée dans les dix-huit mois, les règles existant à sa date ne peuvent pas être remises en cause, sauf pour la sécurité ou la salubrité publique. | L410-1 |
| 2. Le découpage | Surface du lot, accès, raccordement aux réseaux, limites : le plan de division se prépare avec un géomètre-expert, avant toute promesse. Si l'acquéreur entend y construire un logement, la promesse ou le contrat mentionne si le descriptif du terrain résulte d'un bornage ; pour un lot de lotissement, il doit en résulter. Sur les sols argileux des zones définies par arrêté, le vendeur d'un terrain constructible fournit une étude géotechnique préalable, sauf là où l'urbanisme exclut les maisons individuelles. | L115-4 ; L132-4 et L132-5 du CCH |
| 3. L'autorisation | La division d'une unité foncière destinée à créer des lots à bâtir est un lotissement. Permis d'aménager si l'opération prévoit des voies, espaces ou équipements communs à plusieurs lots, à la charge du lotisseur ; déclaration préalable dans les autres cas. Certaines divisions n'en relèvent pas, comme le détachement d'un terrain destiné à être rattaché à une propriété contiguë. | L442-1, R*421-19, R*421-23, R*442-1 |
| 4. Le droit de préemption | Dans une zone soumise au droit de préemption, la vente est précédée, à peine de nullité, d'une déclaration à la mairie qui indique le prix et les conditions ; le silence du titulaire pendant deux mois vaut renonciation. | L213-2 |
| 5. La vente et l'impôt | Les dépendances d'une résidence principale ne sont exonérées que cédées en même temps qu'elle. Vendu comme terrain à bâtir, le lot n'en est pas une, selon l'administration. Un terrain nu rendu constructible par son classement peut aussi supporter, sous conditions, la taxe de l'article 1605 nonies du CGI et, si la commune ou l'intercommunalité l'a instituée, celle de l'article 1529. | 150 U du CGI ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 340 ; 1605 nonies et 1529 du CGI |
Un calendrier à tenir. Dans un lotissement soumis à permis d'aménager, aucune promesse de vente ne peut être consentie et aucun acompte accepté avant la délivrance du permis (article L442-4). Dans les autres cas, l'acquéreur d'un lot à bâtir veut savoir ce qu'il pourra construire : une promesse signée avant l'autorisation de diviser, ou sans certificat d'urbanisme, reporte sur le prix une incertitude que le vendeur peut lever en amont.
La valeur
Avant, après : la valeur se lit dans la différence
Le prix du lot n'est pas le gain du propriétaire.
| La propriété, avant et après la division | Base 100 |
|---|---|
| Maison et terrain, avant la division | 100 |
| Maison après la division (jardin réduit, vis-à-vis, accès partagé) | 86 |
| Lot à bâtir détaché, desservi | 22 |
| Frais de l'opération (géomètre, étude de sol, desserte, autorisation) | − 3 |
| Gain de l'opération pour le propriétaire (86 + 22 − 3 − 100) | 5 |
Ce que montre l'exemple
Le lot se vend 22 et la maison perd 14 : l'opération rapporte 5, avant impôt. Selon la parcelle, la différence peut être nulle, voire négative.
Ce que vaut le lot. Un lot à bâtir se compare d'abord aux ventes de terrains à bâtir du secteur, de surface et de constructibilité voisines, après les frais de desserte. Lorsque les droits à construire sont importants, un bilan promoteur, ou compte à rebours, sert de recoupement : la valeur du programme que le lot permet, moins les coûts, la marge et les frais.
Ce que perd ce qui reste. La maison conserve sa surface habitable, mais elle perd du jardin, parfois sa vue ou son intimité, et partage un accès.
Le tout, avec son potentiel. Une propriété divisible peut aussi se vendre entière : sa valeur vénale intègre alors ce que paierait un acquéreur pour le potentiel, sans que le vendeur ait à porter le découpage. L'expert compare les deux scénarios.
La surélévation
Surélever un immeuble en copropriété : qui décide, et pour quelle valeur
Dans le silence des titres, le droit de surélever appartient à la collectivité des copropriétaires : sa vente se décide en assemblée générale et ouvre un droit de priorité.
Un droit accessoire aux parties communes
Dans le silence ou la contradiction des titres, le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun, ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, est réputé droit accessoire aux parties communes, comme le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins communs (article 3 de la loi du 10 juillet 1965).
Une décision de l'assemblée
La surélévation réalisée par le syndicat, comme la vente du droit de surélever, se décide à la majorité de l'article 26. Dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain, la vente du droit se décide à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; si l'immeuble compte plusieurs bâtiments, une assemblée spéciale du bâtiment concerné confirme la décision (article 35 de la loi du 10 juillet 1965).
Un droit de priorité
Les copropriétaires des locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d'un droit de priorité lors de la vente des locaux créés ou de la cession du droit de surélever. La notification du syndic, avec le prix et les conditions, vaut offre de vente pendant deux mois (article 35 de la loi du 10 juillet 1965).
La valeur du droit
Elle se raisonne comme un compte à rebours : la valeur des surfaces créées à la date de l'évaluation, mesurées en surface de plancher (article R111-22 du Code de l'urbanisme), moins le coût de construire en hauteur (structure, réseaux, accès), les honoraires, les frais financiers, la marge de l'opérateur et les frais. Le résultat se confronte aux cessions comparables lorsqu'il en existe.
Situations d'expertise
Vendre un potentiel : les situations
À qui l'on vend change la façon dont le potentiel se paie.
À un voisin
Un détachement destiné à être rattaché à une propriété contiguë ne constitue pas un lotissement (article R*442-1). Le voisin paie une extension de son terrain ; la valeur se mesure par ce qu'elle lui apporte et par ce qu'elle retire au vendeur.
À un particulier qui fera construire
Le lot se compare aux terrains à bâtir du secteur. Les servitudes, l'accès et la desserte pèsent sur le prix, et se chiffrent avant la promesse. Voir l'expertise d'un terrain à bâtir.
À un promoteur
Le prix proposé résulte de son bilan : programme, prix de sortie, coûts, marge. Chaque hypothèse se vérifie, ligne par ligne, avant de signer. Voir l'expertise foncière.
Dans une succession ou un partage
Un terrain divisible s'évalue, dans une déclaration de succession comme dans un partage, en tenant compte de ce que le marché paierait pour son potentiel. Voir l'expertise en succession et l'expertise en partage.
Face à une préemption
Lorsque la commune préempte un lot ou une propriété divisible, le prix se discute références en main. À défaut d'accord amiable, il est fixé par la juridiction de l'expropriation, selon ses règles ; en cas de préemption partielle, il tient compte de la dépréciation de ce qui reste (article L213-4). Voir l'expertise en cas de préemption.
En copropriété
Le droit de surélever se cède, à un opérateur par exemple, sur décision de l'assemblée générale. Le syndic notifie le prix et les conditions aux copropriétaires prioritaires, et cette notification vaut offre de vente pendant deux mois (article 35 de la loi du 10 juillet 1965) : le prix doit donc être arrêté avant. Voir l'expertise pour les promoteurs.
Notre méthode
Notre méthode, étape par étape
Nous partons des règles qui s'appliquent au terrain ou à l'immeuble, nous chiffrons les deux scénarios, avant et après, et nous écrivons les hypothèses qui séparent l'un de l'autre.
1
Les règles et le projet
Règles d'urbanisme, certificat d'urbanisme, servitudes, règlement de copropriété : nous établissons ce qui peut réellement être construit, et à quelles conditions.
2
La valeur avant
Le bien tel qu'il est, à la date de l'évaluation : visite, surfaces, état, références de ventes comparables.
3
La valeur après
Le lot ou le droit vendu, par comparaison et, lorsque c'est utile, par compte à rebours ; le bien qui reste, avec ses nouvelles contraintes ; les frais de l'opération.
4
Le rapport
Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge, établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition) et les normes de la RICS. Il présente les deux scénarios, la différence et ses hypothèses, pour décider de diviser ou non, ou négocier un prix.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, dirigé par Guillaume Thériez, expert MRICS, membre du réseau national d'experts Groupe ABC, intervient dans toute la France. Nos honoraires sont arrêtés au devis et ne dépendent pas de la valeur conclue.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code de l'urbanisme : L410-1 (certificat d'urbanisme) ; L115-4 (bornage) ; L151-25 (transfert de possibilités de construction) ; L442-1 (définition du lotissement) ; L442-4 (promesse de vente dans un lotissement) ; R*421-19 (permis d'aménager, version issue du décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026) ; R*421-23 (déclaration préalable) ; R*442-1 (divisions qui ne constituent pas des lotissements) ; L213-2 (déclaration d'intention d'aliéner) ; L213-4 (prix de la préemption) ; R111-22 (surface de plancher).
- Code de la construction et de l'habitation : L132-4 et L132-5 (étude géotechnique préalable).
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : article 3 (droits accessoires aux parties communes) et article 35 (surélévation, majorités, droit de priorité).
- Code général des impôts : article 150 U (exonération de la résidence principale et de ses dépendances) ; article 1605 nonies et article 1529 (taxes sur la cession de terrains nus rendus constructibles) ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 340 (terrains à bâtir) ; Livre des procédures fiscales : article L17 ; service-public.fr : Impôt sur le revenu, plus-value immobilière.
Textes lus dans leur version en vigueur le 21 octobre 2026 ; les articles R*421-19, R*421-23, R*442-1, L213-2, L213-4, L442-3, L442-4, L115-4 et L151-25 du Code de l'urbanisme, L132-4 et L132-5 du Code de la construction et de l'habitation, 3 et 35 de la loi de 1965, 150 U, 1529 et 1605 nonies du CGI, le BOFiP et la fiche de service-public.fr relus le 3 novembre 2026.
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Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
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Une expertise reconnue par les institutions qui font la profession
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
RICS
Royal Institution of Chartered SurveyorsLa référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être membre de la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant, connu des banques, des institutions financières et des juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
IFEI
Institut Français de l'Expertise ImmobilièreDepuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
SEEIF (ex-CEIF)
Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de FranceLe SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieVos questions
Questions fréquentes sur les droits à construire
En pratique, on vend une partie de son terrain, détachée pour être bâtie, ou, dans une copropriété, le droit de surélever l'immeuble ou d'édifier dans les cours, parcs ou jardins communs, réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). Le transfert de possibilités de construction vers un autre terrain n'existe que dans les zones à protéger pour la qualité de leurs paysages, si le règlement le prévoit, et il frappe le terrain cédant d'une servitude d'interdiction de construire (article L151-25 du Code de l'urbanisme). Dans tous les cas, la valeur se mesure par ce que l'opération ajoute et retire au bien.
En vérifiant d'abord la constructibilité, par un certificat d'urbanisme (article L410-1 du Code de l'urbanisme) ; en préparant le découpage avec un géomètre-expert ; en obtenant l'autorisation de diviser lorsque la division crée un lot à bâtir ; puis, dans une zone soumise au droit de préemption, en adressant à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner (article L213-2) avant la vente.
Oui lorsque la division vise à créer un lot à bâtir : c'est un lotissement (article L442-1), soumis à permis d'aménager s'il prévoit des voies, espaces ou équipements communs à la charge du lotisseur (article R*421-19), et à déclaration préalable dans les autres cas (article R*421-23). Certaines divisions n'en relèvent pas, comme le détachement d'un terrain rattaché à une propriété contiguë (article R*442-1).
Le prix du lot n'est pas le gain : il faut retrancher ce que perd la maison qui reste (jardin, vue, intimité, accès) et les frais de l'opération. Dans l'exemple de cette page, sur une base 100, un lot vendu 22 laisse un gain de 5. L'expert mesure les deux valeurs, avant et après, à la même date.
Pas au titre de la résidence principale, si la maison n'est pas vendue en même temps : ses dépendances immédiates et nécessaires ne sont exonérées qu'à la condition d'être cédées simultanément (article 150 U du Code général des impôts, II, 3°). Et selon l'administration, un terrain vendu comme terrain à bâtir ne peut pas être considéré comme une telle dépendance, sauf pour les locaux et aires de stationnement, les cours et les passages qui servent à l'habitation (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 340). La plus-value éventuelle du lot suit donc les règles générales, avec leurs abattements et leurs autres exonérations, comme celle des ventes de faible prix (article 150 U, II, 6°), et des taxes peuvent s'y ajouter sur un terrain nu rendu constructible par son classement (articles 1605 nonies et 1529).
Le prix se négocie avec l'acquéreur. Dans une zone soumise au droit de préemption, la vente est précédée d'une déclaration à la mairie qui en indique le prix et les conditions, et le titulaire du droit dispose de deux mois pour se prononcer (article L213-2 du Code de l'urbanisme). Pour les droits d'enregistrement, l'administration peut rectifier un prix inférieur à la valeur vénale (article L17 du Livre des procédures fiscales).
L'assemblée générale. La surélévation réalisée par le syndicat et la vente du droit de surélever se décident à la majorité de l'article 26 ; dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain, la vente du droit se décide à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 35 de la loi du 10 juillet 1965).
Par un compte à rebours : la valeur des surfaces créées, à la date de l'évaluation, moins le coût de construire en hauteur, les honoraires, les frais financiers, la marge de l'opérateur et les frais. Le résultat se confronte aux cessions comparables. Les copropriétaires des locaux situés sous la surélévation bénéficient d'un droit de priorité (article 35 de la loi du 10 juillet 1965).
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