Renouvellement du bail d'une résidence de tourisme

Au renouvellement du bail, le loyer d'un lot de résidence de tourisme ou de résidence gérée doit correspondre à la valeur locative (article L145-33 du Code de commerce) ; pour des locaux construits en vue d'une seule utilisation, il peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité (article R145-10). La baisse que demande l'exploitant se discute donc chiffres en main, et le propriétaire qui refuse de renouveler doit en principe au preneur une indemnité d'éviction égale au préjudice causé (article L145-14).

• Pour une résidence de tourisme, le bail initial dure neuf ans au moins, sans résiliation triennale ; le bail renouvelé retrouve cette faculté.
• Une lettre de l'exploitant annonçant un loyer réduit ouvre une négociation : elle ne modifie pas le bail tant que le propriétaire n'a pas signé.
• Le plafonnement ne garantit pas le loyer actuel : le loyer renouvelé est fixé à la valeur locative si elle est inférieure au loyer plafonné.
• Refuser le renouvellement suppose en principe de payer une indemnité d'éviction, qui se compare au loyer obtenu en renouvelant.
• L'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes distincts, les communiquer aux propriétaires et leur adresser un bilan annuel.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 04/11/2026.

La situation est celle de nombreux propriétaires : un appartement meublé acheté dans une résidence de tourisme, seniors ou étudiante, loué par bail commercial à un exploitant unique qui gère tout l'immeuble. Neuf ou douze ans plus tard, le bail arrive à échéance et l'exploitant écrit à chaque copropriétaire : le loyer d'origine, calculé pour vendre les lots et indexé depuis, ne correspond plus à ce que la résidence encaisse ; il propose un loyer réduit, parfois une part variable, et laisse entendre qu'il ne renouvellera pas aux conditions actuelles. Le propriétaire est seul face à un professionnel qui connaît les comptes, et son lot vaut d'abord ce que ce bail rapportera demain.

Une résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière, qui regroupe « des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif », proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, et qui est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale (article D321-1 du Code du tourisme). Quand la résidence est en copropriété, son règlement doit comporter une obligation durable de location d'au moins 70 % des logements meublés pendant neuf ans au moins, ce seuil n'étant pas requis pour certaines résidences exploitées depuis plus de neuf ans, et une gestion de l'ensemble par un exploitant unique, lié aux copropriétaires par un contrat de louage ou de mandat (article D321-2). Les résidences seniors et étudiantes n'ont pas ce classement, mais le montage est souvent le même : chaque propriétaire est bailleur de son lot, l'exploitant est le preneur de tous les lots, et le contrat est un bail commercial.

Neuf ans fermes, puis plus. Pour une résidence de tourisme, le bail conclu entre le propriétaire et l'exploitant est d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale (article L145-7-1 du Code de commerce) : l'exploitant ne peut pas rendre les clés au bout de trois ou six ans. Cette protection ne vaut que pour le bail initial. La Cour de cassation a jugé que l'article L145-7-1 n'est pas applicable aux baux renouvelés, soumis au seul article L145-12 (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 21-14.279, publié au bulletin) : le bail renouvelé dure neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue (article L145-12), et le preneur y retrouve la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, six mois à l'avance, sauf convention contraire, que l'article permet notamment dans un bail de plus de neuf ans (article L145-4). Au renouvellement, le propriétaire d'un lot de résidence de tourisme perd donc une garantie qu'il avait au départ.

Le loyer, les travaux, les comptes. Le loyer est le plus souvent fixe et indexé ; certains baux y ajoutent ou y substituent une part variable assise sur le chiffre d'affaires de la résidence. Les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, celles des gros murs, des voûtes, des poutres et des couvertures entières, ne peuvent être imputées au locataire dans les baux conclus ou renouvelés depuis le décret du 3 novembre 2014 (article R145-35 du Code de commerce) ; les autres travaux suivent le bail, souvent par renvoi à l'article 605. L'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence, les communiquer aux propriétaires qui en font la demande, et leur adresser une fois par an un bilan précisant les taux de remplissage, les événements significatifs et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes (article L321-2 du Code du tourisme) : ce sont les pièces de la discussion du renouvellement, et le propriétaire a le droit de les obtenir.

La TVA. La location consentie à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui fournit, avec le logement meublé, au moins trois des prestations que sont le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle, n'est pas exonérée de TVA (article 261 D, 4°, c du Code général des impôts, abrogé au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, qui recodifie la TVA dans le code des impositions sur les biens et services). C'est ce qui a permis à beaucoup d'acquéreurs de récupérer la TVA sur le prix d'achat (article 271), et c'est ce qui peut rendre coûteuse une sortie du bail, la TVA déduite pouvant être à régulariser, par vingtième pendant vingt ans pour les immeubles (annexe II, article 207). La fiscalité de chacun relève de l'expert-comptable ; cette page ne la traite pas.

Pourquoi l'exploitant renégocie à l'échéance. Le loyer d'origine a été fixé par le promoteur pour vendre les lots, et indexé pendant neuf ans ; l'exploitant, lui, vit de l'écart entre ses recettes d'hébergement et la somme des loyers qu'il verse aux propriétaires et de ses charges. À l'échéance, il arbitre entre les résidences de son parc et renégocie d'abord là où le loyer pèse le plus par rapport aux recettes. Sa demande peut être fondée ; elle peut aussi être une position de négociation adressée en même temps à tous les copropriétaires. Seuls les chiffres de la résidence le disent.

Tout part d'un acte. Le bail ne cesse que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement (article L145-9 du Code de commerce). Saisi d'une demande, le bailleur a trois mois pour faire connaître ses intentions ; à défaut, il « est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent » (article L145-10). Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit l'indiquer dans le congé ou dans sa réponse à la demande de renouvellement, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter d'une demande ultérieure (article L145-11). Une lettre circulaire de l'exploitant annonçant un loyer réduit n'est ni l'un ni l'autre : elle ouvre une négociation, elle ne modifie pas le bail. À partir du congé ou de la demande, le propriétaire d'un lot a quatre issues principales, et chacune se chiffre avant de se choisir.

Les propriétaires sont nombreux, la décision est individuelle. L'exploitant écrit à tous, mais chaque bail est distinct : un propriétaire peut accepter, son voisin contester, un troisième refuser. Dans une résidence classée, chaque propriétaire peut demander les comptes de la résidence (article L321-2 du Code du tourisme) ; ceux qui se regroupent, en association ou par le conseil syndical, peuvent faire chiffrer une seule fois le loyer soutenable pour tous leurs lots. Le juge des loyers a déjà fixé le loyer renouvelé de vingt-quatre lots d'une même résidence de tourisme, donnés à bail à un même exploitant, et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de l'exploitant, qui ne pouvait plus contester un jugement devenu irrévocable (Cass. 3e civ., 8 novembre 2011, n° 10-24.224).

Pour un bail dont la durée n'est pas supérieure à neuf ans, le taux de variation du loyer à la prise d'effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation, depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice des loyers des activités tertiaires, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 ; cette règle ne s'applique plus lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ; et lorsque le plafond est écarté par une modification notable ou par une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté l'année précédente (article L145-34 du Code de commerce, applicable aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014). Dans une résidence gérée, trois questions décident si l'on est dans ce cadre ou en dehors.

Le bail dépasse-t-il neuf ans ? Beaucoup de baux de résidences sont conclus pour neuf ans, d'autres pour dix, onze ou douze ans. Un bail d'une durée supérieure à neuf ans n'entre pas dans le plafonnement : sa clause de durée y fait exception, le loyer renouvelé va à la valeur locative, et seule la hausse est lissée à 10 % par an. Relisez la durée écrite au bail avant tout autre calcul.

Le lot est-il un local monovalent ? Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L145-33 et R145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité (article R145-10). La Cour de cassation juge que la soumission du bail à l'article R145-10 exclut l'application de l'article R145-8 (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-18.059, publié au bulletin, pour un camping) : le loyer est alors fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche, et le titrage de l'arrêt au bulletin le range parmi les exceptions au plafonnement. C'est une question de fait : des locaux qui ne pourraient être affectés à une autre activité sans des travaux importants et onéreux (Cass. 3e civ., 15 septembre 2015, n° 14-15.069, pour un hôtel). Pour un appartement de résidence de tourisme, la question reste ouverte : le lot est un logement meublé qui pourrait être habité, mais il est intégré à un ensemble conçu pour l'hébergement, avec réception et services. Nous n'avons pas trouvé de décision de la Cour de cassation qui tranche la monovalence d'un lot isolé de résidence de tourisme ; les cours d'appel l'apprécient résidence par résidence, et c'est l'avocat qui porte ce débat. Voir notre page sur le loyer d'un local monovalent.

Y a-t-il une modification notable ? Le plafond tombe aussi en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, c'est-à-dire l'importance de la ville, du quartier ou de la rue, la répartition des activités, les moyens de transport et l'attrait de l'emplacement (article R145-6). Pour une résidence : un changement de classement, une liaison nouvelle, une station qui a perdu ou gagné sa clientèle. La modification doit être notable et démontrée. Pour un exploitant de résidence de tourisme qui demandait la révision de son loyer (article L145-38, où le critère est la modification matérielle), la Cour de cassation a jugé que la renégociation des loyers par d'autres résidences, conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers, n'en est pas une (Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, n° 17-22.129, publié au bulletin) ; le raisonnement se transpose au renouvellement, sans y avoir été jugé. Les cas généraux sont sur notre page du loyer de renouvellement du bail commercial.

Un lot en résidence gérée vaut d'abord le revenu que son bail sécurise : sa valeur se calcule par capitalisation du loyer net, à un taux qui traduit la solidité de l'exploitant, la durée restante du bail, la saisonnalité et l'étroitesse du marché de revente. Le renouvellement est le moment où ce revenu change ; l'issue retenue change donc la valeur, et c'est elle qu'il faut comparer d'une issue à l'autre, pas seulement le loyer.

La valeur du lot sous bail, lot par lot ou pour l'ensemble d'une résidence, est l'objet de notre page sur l'expertise d'une résidence de tourisme ; les résidences seniors et étudiantes et les EHPAD ont leurs pages propres, où le bail avec le gestionnaire se lit de la même façon.

Les quatre issues se lisent alors en valeur. Accepter : le revenu baisse de 30 %, et la valeur du lot, qui se capitalise sur ce revenu, baisse à peu près d'autant, davantage si l'exploitant retrouve une sortie triennale. Contester avec le rapport : un loyer autour de 85 % si l'exploitant ou le juge retient ce chiffre, et une valeur qui baisse alors de moitié moins. Refuser le renouvellement : une indemnité d'éviction à payer, chiffrée sur le fonds exploité dans ce lot, contre une valeur en location libre qui, sur ce littoral, peut dépasser la valeur sous bail, mais après remise en marché, règlement de copropriété et régularisation de TVA. Reprendre en direct : la même valeur libre, moins la gestion et la vacance, dans les limites du règlement de copropriété. L'expertise ne choisit pas : elle met les quatre chiffres côte à côte, pour que le propriétaire, son avocat et son expert-comptable décident sur une base commune. Les chiffres sont ceux d'un cas d'école ; ceux d'une résidence réelle viennent de ses comptes.

• Code de commerce, bail commercial : articles L145-4 (durée et résiliation triennale), L145-7-1 (résidences de tourisme : neuf ans sans résiliation triennale), L145-9 (congé), L145-10 (demande de renouvellement), L145-11 (prix proposé par le bailleur), L145-12 (durée du bail renouvelé), L145-14 (refus de renouvellement, indemnité d'éviction), L145-58 (droit de repentir), L145-33 (valeur locative), L145-34 (plafonnement), L145-35 (commission départementale de conciliation), L145-38 (révision triennale), L145-38-1 (encadrement de l'indice), L145-39 (révision en cas de clause d'échelle mobile), L145-60 (prescription de deux ans). Partie réglementaire : articles R145-2 à R145-11 (éléments de la valeur locative), dont R145-6, R145-8 et R145-10 ; article R145-23 (juge des loyers commerciaux) ; article R145-35 (charges non imputables au locataire).
• Code du tourisme : articles D321-1 (définition de la résidence de tourisme), D321-2 (copropriété : location de 70 % des logements, exploitant unique), L321-1 (classement), L321-2 (comptes distincts et bilan annuel), L321-3 (mention de l'indemnité d'éviction), L321-4 (identité du gestionnaire). Code civil : articles 605 et 606 (réparations d'entretien et grosses réparations).
• Code général des impôts : articles 261 D, 4°, c (locations à l'exploitant d'un établissement d'hébergement) et 271 (déduction), abrogés au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, la date venant de l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 ; annexe II, article 207 (régularisation de la taxe déduite). Doctrine administrative : BOFiP, BOI-TVA-DED-60-20-10, à lire avec l'expert-comptable.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêts publiés au bulletin : 7 septembre 2023, n° 21-14.279 (l'article L145-7-1 ne s'applique pas aux baux renouvelés) ; 25 octobre 2018, n° 17-22.129 (demande de révision : la renégociation par d'autres résidences n'est pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité) ; 5 octobre 2017, n° 16-18.059 (l'article R145-10 exclut l'article R145-8) ; 5 novembre 2014, n° 13-21.990 (le loyer renouvelé est fixé à la valeur locative si elle est inférieure au loyer plafonné) ; 12 janvier 2022, n° 21-11.169 (clause d'indexation à la seule hausse).
• Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêts inédits : 15 septembre 2015, n° 14-15.069 (locaux monovalents : travaux importants et onéreux) ; 19 octobre 2017, n° 16-24.072 (méthode hôtelière retenue par la cour d'appel, établissement saisonnier, loyer fixé à la baisse ; la Cour ne se prononce pas sur la méthode) ; 29 novembre 2018, n° 17-27.043 (le juge recherche la valeur locative d'un appartement de résidence de tourisme) ; 8 novembre 2011, n° 10-24.224 (pourvoi de l'exploitant contre la fixation, par le juge des loyers, du loyer renouvelé de vingt-quatre lots d'une résidence de tourisme : rejet, le jugement qui écartait le plafonnement étant devenu irrévocable) ; 12 novembre 2020, n° 18-25.967 (le juge recherche si le loyer plafonné excède la valeur locative).

Textes lus dans leur version en vigueur le 22 octobre 2026 ; les articles L145-4, L145-7-1, L145-10, L145-11, L145-33, L145-34, L145-35, L145-38, L145-38-1, L145-39, L145-58, L145-60, R145-23 et R145-35 du Code de commerce, D321-1, D321-2, L321-2 et L321-3 du Code du tourisme, 261 D et 271 du Code général des impôts, 207 de son annexe II, les arrêts et le BOFiP relus le 3 novembre 2026.