Loyer entre la SCI et la société du dirigeant

Le loyer que la société paie à la SCI de son dirigeant se justifie quand il est celui que des parties sans lien auraient fixé : la valeur locative de marché. Trop haut, la part qui dépasse le marché n'est plus une charge déductible mais un acte anormal de gestion (Conseil d'État, 21 décembre 2018, n° 402006) ; trop bas, l'administration peut calculer le revenu foncier de la SCI sur la valeur locative réelle (cour administrative d'appel de Bordeaux, 19 décembre 2023, n° 21BX03862).

• Loyer supérieur au marché : la fraction excessive est réintégrée au résultat de la société, et peut être imposée chez le dirigeant comme revenu distribué.
• Loyer notablement inférieur à la valeur locative réelle : l'administration peut retenir cette valeur pour calculer le revenu foncier de la SCI.
• Le débat se joue sur des références : des locaux comparables, loués récemment entre parties sans lien, pèsent plus qu'un avis général.
• Un loyer de marché à la signature peut décrocher du marché dix ans plus tard : il se justifie une fois, puis se tient à jour.
• La SCI à l'impôt sur le revenu qui loge gratuitement un associé n'a pas de loyer fictif à déclarer ; un local professionnel ne suit pas cette règle.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 04/11/2026.

La situation est banale : le dirigeant détient ses murs par une SCI, souvent avec son conjoint ou ses enfants, et sa société d'exploitation les occupe contre un loyer. L'administration n'a pas à se prononcer sur l'opportunité des choix de gestion, mais elle vérifie que ce loyer est celui du marché. Un loyer élevé transfère du résultat imposable de la société vers la SCI ; un loyer faible fait l'inverse, ou prépare une cession des murs à bon compte ; dans les deux sens, c'est l'écart avec la valeur locative qui est redressé, chez l'une, chez l'autre, et parfois chez le dirigeant.

Chez la société locataire, le loyer des immeubles dont l'entreprise est locataire fait partie des charges déduites pour établir le bénéfice net (article 39, 1, 1° du Code général des impôts, applicable à l'impôt sur les sociétés par l'article 209). Mais le bénéfice imposable est celui des opérations de toute nature, « à l'exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale » ; constitue un acte anormal de gestion « l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt » (Conseil d'État, 21 décembre 2018, n° 402006). Un loyer supérieur au marché, payé à une SCI que le dirigeant contrôle, est l'exemple type : la fraction excessive est réintégrée au résultat de la société, et elle devient un revenu distribué entre les mains du dirigeant qui en a eu la disposition, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. La doctrine le dit pour deux sociétés en étroite communauté d'intérêts : l'excédent sur la valeur locative réelle est réintégré (BOFiP, BOI-BIC-CHG-40-20-10, § 130). C'est ce que le Conseil d'État a confirmé pour un expert-comptable dont la société payait à la SCI détenue à 99 % par lui et son épouse un loyer double de la valeur locative que l'administration avait justifiée : la moitié excessive a été réintégrée, imposée comme revenu distribué, et assortie des pénalités pour mauvaise foi (Conseil d'État, 7 octobre 1988, n° 42924).

Chez la SCI, tout dépend de son régime. À l'impôt sur le revenu, ses associés sont personnellement imposés sur la part de bénéfices correspondant à leurs droits (article 8), et le revenu brut foncier est constitué par les recettes brutes perçues (article 29) ; quand le loyer est notablement inférieur à la valeur locative réelle, l'administration est en droit de retenir cette dernière pour calculer le revenu foncier imposé, l'écart étant une libéralité consentie au locataire (cour administrative d'appel de Bordeaux, 19 décembre 2023, n° 21BX03862 : un loyer inférieur de près de 35 % à la valeur locative, établie par les termes de comparaison fournis par les contribuables eux-mêmes). Si le locataire avantagé est un associé, le Conseil d'État y voit un avantage en nature imposable en totalité entre ses mains (Conseil d'État, 26 avril 1976, n° 93212). À l'impôt sur les sociétés (article 206), la SCI détermine son bénéfice comme une entreprise (article 209) : la recette à laquelle elle renonce sans contrepartie relève du même acte anormal de gestion (Conseil d'État, 22 juillet 2022, n° 444942), et l'avantage consenti peut être traité comme un revenu distribué, catégorie qui comprend les rémunérations et avantages occultes (article 111, c ; cour administrative d'appel de Marseille, 6 novembre 2025, n° 24MA00843, pour une associée logée à un loyer nettement inférieur à la valeur locative).

Hors impôt, le droit des sociétés. Le bail conclu avec la SCI du dirigeant relève en principe des conventions soumises aux associés de la société (article L223-19 du Code de commerce pour une SARL, article L227-10 pour une SAS), sauf opération courante conclue à des conditions normales (articles L223-20 et L227-11), ce qui ramène à la valeur locative. Et un loyer que le dirigeant sait contraire à l'intérêt de la société, pour favoriser une autre société dans laquelle il est intéressé, peut relever de l'abus de biens sociaux, puni de cinq ans d'emprisonnement et de 375 000 euros d'amende (articles L241-3, 4°, L242-6, 3° et L244-1). Ces questions relèvent de l'avocat ; la valeur locative en est la base.

La TVA ne change pas le raisonnement. La location de locaux nus est exonérée (article 261 D, 2°), avec une option possible lorsque les locaux sont loués pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti, exclue pour l'habitation ou un usage agricole (article 260, 2°) ; avec ou sans option, c'est le loyer hors taxes qui se compare au marché. Ces deux articles sont abrogés au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, qui recodifie la TVA dans le code des impositions sur les biens et services. Et le même écart intéresse d'autres dossiers : la valorisation des parts de la SCI, dont le revenu dépend du loyer (valorisation de parts de SCI), et le prix auquel la société vendrait un jour les murs à sa SCI, ou l'inverse.

Un bail est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, « moyennant un certain prix » (article 1709 du Code civil) : ce prix, entre parties liées, se compare à celui que le marché aurait donné. Pour les locaux commerciaux, le Code de commerce dit à quoi correspond un loyer normal lors du renouvellement ou de la révision : « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », déterminée, à défaut d'accord, d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (article L145-33). Ces cinq éléments ne s'appliquent au bail entre la SCI et la société qu'à son renouvellement ou à sa révision, mais ils donnent la grille que l'expert reprend pour fixer le loyer d'origine : c'est la même valeur locative, lue par les cinq critères de l'article L145-33, que l'administration apprécie par comparaison avec des immeubles similaires faisant l'objet d'une location normale (article 30 du Code général des impôts).

Le loyer d'origine se justifie une fois, puis se tient à jour. Un loyer de marché à la signature peut décrocher du marché dix ans plus tard si la clause d'indexation a été oubliée ou si le quartier a changé ; le vérificateur regarde alors si une circonstance indépendante de la volonté du propriétaire l'explique. Le dossier à lui présenter contient le rapport d'origine, les calculs d'indexation et, quand l'écart s'est creusé, une valeur locative actualisée qui a servi à revoir le loyer.

La question se pose dans la même famille de SCI : les murs de l'entreprise d'un côté, parfois un appartement de l'autre, occupé par un associé sans loyer. Une mise à disposition gratuite n'est pas un bail, qui suppose un prix (article 1709), mais un prêt à usage, « un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi » (article 1875 du Code civil). L'associé doit y être autorisé, par un droit d'associé ou par une décision prise à l'unanimité des associés (Cour de cassation, 14 mars 2018, n° 17-16.482, à propos de la protection du logement de la famille).

SCI à l'impôt sur le revenu. Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu (article 15, II du Code général des impôts), y compris pour les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale, à raison des logements « qu'elles mettent gratuitement à la disposition de leurs membres » (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 10). La SCI qui loge gratuitement un associé n'a donc pas de loyer fictif à déclarer pour ce logement, et les charges de ce logement ne viennent pas réduire ses autres revenus fonciers (cours administratives d'appel de Nancy, 21 février 2013, n° 11NC01804, et de Douai, 2 mars 2023, n° 21DA01183). L'exonération ne vaut que pour les logements : pour des bureaux ou un local commercial mis gratuitement à disposition, le revenu brut est constitué par le loyer que l'immeuble pourrait produire, évalué par comparaison (article 30 ; BOFiP, même commentaire, § 20 ; voir aussi, pour des bâtiments commerciaux d'une SCI restés vacants, cour administrative d'appel de Nantes, 14 mai 2007, n° 06NT00717). Et dès qu'un loyer réduit remplace la gratuité, le cas précédent revient : loyer anormalement bas, revenu foncier calculé sur la valeur locative réelle, avantage en nature imposable chez l'associé (décisions de 1976 et de 2023 citées plus haut).

SCI à l'impôt sur les sociétés. La société détermine son résultat comme une entreprise (article 209) : la jouissance gratuite accordée à un associé est une renonciation sans contrepartie à des recettes, que le Conseil d'État qualifie d'acte anormal de gestion même si elle est conforme à l'objet social, mesurée au prix normal de location (Conseil d'État, 22 juillet 2022, n° 444942). L'avantage peut être imposé chez l'associé comme un revenu distribué (article 111, c). Là encore, la décision entre gratuité, loyer réduit et loyer de marché se prend avec l'expert-comptable ; la valeur locative du logement, elle, se mesure.

Dans les deux sens, une valeur locative de marché motivée à la signature, puis actualisée, aurait fixé le loyer à son niveau. Le principe seul est décrit ici : le chiffrage de l'impôt, des intérêts de retard et d'éventuelles pénalités appartient à l'expert-comptable.

• Code général des impôts, charges et bénéfice imposable : articles 39 (charges déductibles, loyers), 209 (bénéfice à l'impôt sur les sociétés), 206 (sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés), 111 (revenus distribués, avantages occultes). Revenus fonciers : articles 8 (associés des sociétés civiles), 15 (logements dont le propriétaire se réserve la jouissance), 29 (revenu brut), 30 (immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance), 31 (charges de la propriété).
• Code général des impôts, TVA : articles 261 D (exonération des locations de locaux nus) et 260 (option), abrogés au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, qui recodifie la TVA dans le code des impositions sur les biens et services ; la date vient de l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026.
• Code de commerce : articles L145-33 (valeur locative des baux renouvelés ou révisés), L223-19, L223-20, L227-10 et L227-11 (conventions avec les dirigeants), L241-3, L242-6 et L244-1 (abus de biens sociaux). Code civil : articles 1709 (louage) et 1875 (prêt à usage).
• Conseil d'État : 21 décembre 2018, n° 402006, chambres réunies, publié au recueil Lebon (acte anormal de gestion, charge de la preuve) ; 22 juillet 2022, n° 444942, mentionné aux tables (société de droit suisse, mise à disposition gratuite à un associé, prix normal de location) ; 8 mars 2021, n° 433019, inédit (société de droit suisse, preuve du loyer anormalement bas) ; 7 octobre 1988, n° 42924, inédit (loyer excessif payé à la SCI du dirigeant) ; 26 avril 1976, n° 93212, publié au recueil Lebon (loyer anormalement bas consenti à un associé).
• Cours administratives d'appel, décisions inédites : Bordeaux, 19 décembre 2023, n° 21BX03862 (loyer notablement inférieur à la valeur locative réelle) ; Marseille, 6 novembre 2025, n° 24MA00843 (associée d'une SCI à l'impôt sur les sociétés, avantage occulte) ; Nancy, 21 février 2013, n° 11NC01804, et Douai, 2 mars 2023, n° 21DA01183 (logement mis gratuitement à disposition, jouissance réservée) ; Nantes, 14 mai 2007, n° 06NT00717 (bâtiments commerciaux restés vacants, jouissance réservée au sens de l'article 30). Cour de cassation, 1re chambre civile : 14 mars 2018, n° 17-16.482, publié au bulletin (occupation par un associé, à propos du logement de la famille).
• Doctrine administrative, BOFiP : BOI-RFPI-BASE-10-10, § 430 (loyer anormalement bas), BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 10, 20 et 50 (jouissance réservée, sociétés), BOI-BIC-CHG-40-20-10, § 130 (loyer anormalement élevé), BOI-BIC-CHG-10-10-20 (charges étrangères à l'intérêt de l'entreprise) ; à lire avec l'expert-comptable.

Textes lus dans leur version en vigueur le 22 octobre 2026 ; les articles 15, 29, 30, 31, 39, 111, 206, 260 et 261 D du Code général des impôts, L145-33, L223-19, L227-10, L241-3, L242-6 et L244-1 du Code de commerce, 1875 du Code civil, les décisions de 2021, 2022, 2025, 2013, 2023 et 2007, l'arrêt de 2018 et le BOFiP relus le 3 novembre 2026.