Droit d'usage et d'habitation : valeur et calcul

Pour les droits de succession et de donation, elle est forfaitaire : 60 % de la valeur de l'usufruit, selon l'âge du titulaire (article 762 bis du Code général des impôts). À 75 ans, cela fait 60 % de 30 %, soit 18 % de la valeur du bien en pleine propriété. Hors fiscalité, aucun des textes cités ne fixe de méthode : la valeur dépend du loyer que le titulaire évite de payer et de la durée probable du droit.

• Sauf disposition contraire du titre qui l'établit, le droit ne peut être ni cédé ni loué ; le Code civil prévoit une exception pour le conjoint survivant dont le logement n'est plus adapté à ses besoins.
• Le conjoint survivant dispose d'un an à compter du décès pour le réclamer, et le seul maintien dans les lieux ne suffit pas à manifester sa volonté.
• Pour le barème fiscal, l'âge du conjoint s'apprécie un an après le décès, à la fin du droit temporaire au logement : la tranche peut en changer.
• La valeur du droit s'impute sur les droits successoraux du conjoint, qui n'a rien à restituer si cette valeur dépasse ses droits.
• Le droit viager du conjoint peut être converti en rente viagère ou en capital, mais seulement par convention entre le conjoint et les héritiers.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 10/11/2026.

Ces deux droits permettent d'utiliser un bien appartenant à un autre, sans pouvoir en disposer. Ils « s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit » (article 625 du Code civil) et « se règlent par le titre qui les a établis » (article 628) : un acte peut donc les élargir ou les restreindre. Ils naissent d'un acte ou, pour le conjoint survivant, de la loi (article 764 du Code civil).

L'interdiction de louer ou de céder le sépare d'abord de l'usufruit ; le barème fiscal le retient d'ailleurs pour 60 % seulement de la valeur de l'usufruit. Le titulaire doit jouir « raisonnablement » du bien (article 627) et ne peut en jouir sans donner caution et sans faire des états et inventaires (article 626). Pour le conjoint survivant, le texte renvoie seulement aux articles 627, 631, 634 et 635, et chacun peut exiger un inventaire des meubles et un état de l'immeuble (article 764).

Pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, « la valeur des droits d'habitation et d'usage est de 60 % de la valeur de l'usufruit déterminée conformément au I de l'article 669 » (article 762 bis du Code général des impôts). Le barème dépend de l'âge du titulaire, sans tenir compte de son sexe ni du loyer du logement.

Le renvoi vise le I de l'article 669, c'est-à-dire l'usufruit viager : le texte ne dit rien d'un droit consenti pour une durée fixe. Pour le droit du conjoint survivant, l'administration retient son âge « au terme de l'exercice du droit temporaire au logement, soit un an après le décès » (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 90).

La date compte. Un conjoint âgé de 70 ans au décès aura 71 ans un an plus tard : il relève de la ligne « moins de 81 ans », à 18 %, et non de la ligne « moins de 71 ans », à 24 %. Sur un logement de 420 000 €, la valeur du droit passe de 100 800 € à 75 600 €.

Le pourcentage fiscal ne vaut que pour ces droits de mutation. Lorsque la question est celle de la valeur réelle du droit, par exemple pour une convention entre héritiers, on calcule ce que le titulaire évite de payer : le loyer de marché net de ses charges, multiplié par un coefficient qui dépend de son âge, de son sexe et d'un taux d'actualisation.

Pour un homme de 75 ans, le coefficient est de 10,87 et le même calcul donne 135 658 €, soit 32,3 %. Le taux change aussi le résultat. Ces chiffres montrent l'écart possible avec le barème ; ils ne remplacent pas une analyse du logement, de son loyer de marché et de l'état de santé connu du titulaire. Le détail de ces coefficients figure sur notre page consacrée au calcul d'un viager.

« La valeur des droits d'habitation et d'usage s'impute sur la valeur des droits successoraux recueillis par le conjoint » (article 765 du Code civil). Si elle est inférieure, le conjoint prend le complément sur les biens existants ; si elle est supérieure, il n'a pas à récompenser la succession de l'excédent.

Si le conjoint retient l'usufruit de la totalité des biens (article 757), ce droit porte déjà sur le logement ; la privation éventuelle du droit viager est sans incidence sur cet usufruit, qui obéit à ses propres règles (article 764).

« Le conjoint successible et les héritiers peuvent, par convention, convertir les droits d'habitation et d'usage en une rente viagère ou en capital » (article 766 du Code civil). Ce texte, propre au droit d'habitation, ne se confond pas avec les articles 759 à 762, qui visent l'usufruit.

Dans notre exemple, le capital à convertir peut aller de 75 600 € (barème fiscal) à 159 619 € (valeur économique). Avec le même coefficient de 12,79, la rente équivalente serait de 5 911 € par an dans le premier cas, soit 493 € par mois, et de 12 480 € par an dans le second, soit 1 040 € par mois. Le choix de la valeur se discute donc avant d'arrêter la convention.

• Code civil : articles 515-6, 595, 617, 618, 621, 625 à 636 (dont 625, 628, 630, 631, 632, 633, 634, 635), 757, 759, 760, 761, 763, 764, 765, 765-1, 765-2 et 766.
• Code général des impôts : articles 669, 762 bis, 796-0 bis et 968. BOFiP : BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 90, version du 23 décembre 2013.
• Cour de cassation, première chambre civile : Cass. 1re civ., 15 décembre 2010, n° 09-68.076 ; Cass. 1re civ., 2 mars 2022, n° 20-16.674.
• INSEE : INSEE, tableau DEC6, table de mortalité en données triennales, France, années 2023 à 2025, résultats provisoires, paru le 15 juin 2026.

Versions en vigueur le 9 novembre 2026. Les exemples chiffrés reposent sur des valeurs d'hypothèse.