Expert immobilier MRICS
Guillaume Thériez
Fondateur de Réal Valuation, Guillaume est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF).
Réal Valuation · Expertise immobilière
Attribution préférentielle : valeur et soulte
- Le principe
- Qui peut la demander
- La date de la valeur
- La soulte
- Le droit de partage
- L'exploitation agricole
L'attribution préférentielle permet de garder un bien à la sortie d'une indivision, à charge d'indemniser les autres : tout dépend alors de sa valeur à la date utile. Nous l'établissons dans un rapport motivé, pour vous, votre notaire ou le juge. Réal Valuation, cabinet réglementé par la RICS, vous adresse un devis gratuit sous 24 h, partout en France.
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L'essentiel
Qu'est-ce que l'attribution préférentielle, et à quelle valeur ?
C'est le droit, pour un conjoint survivant, un héritier copropriétaire ou certains autres copartageants, d'obtenir un bien par le partage, à charge de soulte s'il y a lieu. Le bien est estimé à sa valeur à la date de la jouissance divise, la plus proche possible du partage (articles 829 et 832-4 du Code civil), et non au jour du décès ou du divorce. La soulte est payable comptant, sauf accord ou cas prévus par la loi.
- Elle est de droit pour le conjoint survivant sur le logement où il réside ; après un divorce, elle n'est jamais de droit.
- Sauf date plus ancienne fixée pour favoriser l'égalité, le juge retient la valeur à la date la plus proche possible du partage : il ne peut pas reprendre une expertise ancienne et renvoyer l'actualisation au notaire.
- Pour le logement attribué de droit au conjoint survivant et pour l'exploitation agricole de droit, la moitié au plus de la soulte peut être différée, sur dix ans au maximum.
- L'attributaire ne devient propriétaire exclusif qu'au jour du partage définitif : jusque-là, s'il occupe seul le bien, il reste redevable d'une indemnité d'occupation.
- Le droit de partage est de 2,50 % de l'actif net, ramené à 1,10 % pour un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS.
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Nos appartenances
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L'expert de référence
Guillaume Thériez
Président de Réal GroupAdministrateur du Groupe ABC
Architecte DPLG, diplômé de l’ICH Paris et titulaire du DU Expertise Judiciaire délivré par l’Université de Bordeaux (Faculté de droit et science politique), Guillaume Thériez a débuté sa carrière à Paris dans l’investissement et la promotion immobilière avant de rejoindre la société Ad Valorem Expertises, aujourd’hui BPCE Solutions immobilières, comme Directeur Adjoint.
Il a fondé en 2011 la société Réal Valuation avec pour objectif de devenir un cabinet d’expertise de référence dans le Sud-Ouest de la France.
Appartenances, diplôme et enseignement
- DU Expertise Judiciaire, Université de Bordeaux, Faculté de droit et science politique
- Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
- Membre de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI)
- Membre du Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de France (SEEIF, ex-CEIF)
- Enseignant en économie immobilière au CNAM Nouvelle-Aquitaine, ICH Bordeaux
Le principe
Garder le bien par le partage
« Le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut demander l'attribution préférentielle par voie de partage, à charge de soulte s'il y a lieu » d'une entreprise à l'exploitation de laquelle il participe ou a participé (article 831 du Code civil). Le code étend ce droit au logement, au local professionnel et à certains biens agricoles.
Cette faculté profite au conjoint ou à tout héritier appelé à succéder en vertu de la loi, qu'il soit copropriétaire en pleine propriété ou en nue-propriété, et aussi, sauf pour l'article 832, à l'héritier désigné pour une part universelle ou à titre universel par testament ou institution contractuelle (article 833). Les règles du partage entre cohéritiers s'appliquent au partage de la communauté (article 1476 du Code civil).
L'attribution ne transfère pas la propriété immédiatement : le bénéficiaire « ne devient propriétaire exclusif du bien attribué qu'au jour du partage définitif » (article 834 du Code civil). D'où l'importance de la date de la valeur et de la durée de l'occupation avant ce jour.
Les bénéficiaires
Qui peut la demander, et pour quel bien ?
Pour le logement, le demandeur doit y résider effectivement. En cas de divorce, un arrêt non publié de 2006, rendu sous l'ancien article 832, retient que cette résidence s'apprécie au jour de l'assignation, et qu'elle ne suppose pas l'existence d'un domicile conjugal (Cass. 1re civ., 23 mai 2006, n° 05-17.856).
| Bien demandé | Bénéficiaire | Attribution | Texte |
|---|---|---|---|
| Logement où il réside effectivement | Conjoint survivant | De droit | article 831-2, 1° ; article 831-3 |
| Logement où il réside effectivement | Héritier copropriétaire | À défaut d'accord, le tribunal décide | article 831-2, 1° ; article 832-3 |
| Entreprise agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale, ou droits sociaux | Conjoint survivant ou héritier qui participe ou a participé effectivement à l'exploitation ; pour l'héritier, la participation peut être celle de son conjoint ou de ses descendants | À défaut d'accord, le tribunal décide | article 831 ; article 832-3 |
| Local à usage professionnel | Conjoint survivant ou héritier copropriétaire qui y exerce | À défaut d'accord, le tribunal décide | article 831-2, 2° |
| Exploitation agricole dans les limites de superficie fixées par décret | Conjoint survivant ou héritier remplissant les conditions | De droit | article 832 |
| Logement, après un divorce | Époux qui y réside | « Jamais de droit » | article 1476 du Code civil |
| Biens du pacte, à sa dissolution | Partenaire de PACS | Selon les articles 831, 831-2, 832-3 et 832-4 ; de droit pour le survivant seulement si un testament le prévoit | article 515-6 du Code civil |
À défaut d'accord amiable, la demande est portée devant le tribunal, qui se prononce « en fonction des intérêts en présence » ; en cas de demandes concurrentes, il tient compte de l'aptitude des postulants à gérer les biens et à s'y maintenir (article 832-3). Il n'est pas interdit au juge, pour rejeter une demande qui n'est pas de droit, de tenir compte du risque que l'insolvabilité de l'attributaire ferait courir aux copartageants (Cass. 1re civ., 17 mars 1987, n° 85-17.241).
L'attribution du logement au conjoint survivant ne préjudicie pas à ses droits viagers d'habitation et d'usage (article 831-3) : leur valeur reste à chiffrer, comme l'explique notre page sur le droit d'usage et d'habitation.
La date de la valeur
La date de la valeur : le partage, pas le décès
Les biens attribués « sont estimés à leur valeur à la date fixée conformément à l'article 829 » (article 832-4), c'est-à-dire à la date de la jouissance divise.
La règle
Les biens sont estimés à leur valeur « à la date de la jouissance divise », en tenant compte des charges les grevant, et « cette date est la plus proche possible du partage » (article 829 du Code civil). Le jour du décès sert à la déclaration de succession, pas ici.
Le juge évalue lui-même
Sous l'ancien article 832, les biens attribués préférentiellement « doivent être estimés d'après leur valeur au jour du partage » ; la Cour a cassé un arrêt qui reprenait une expertise de 1987 et laissait l'actualisation au notaire (Cass. 1re civ., 8 décembre 1993, n° 91-19.846).
Une valeur sans changement
Une évaluation plus ancienne peut être conservée si la valeur « ne s'était pas modifiée » au jour où le juge statue. La Cour a admis ce motif pour des estimations versées aux débats, faute d'évaluation récente contraire (Cass. 1re civ., 7 juin 2006, n° 03-18.807).
Une date plus ancienne
Le juge peut fixer la jouissance divise à une date plus ancienne « si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l'égalité » (article 829 du Code civil). Il doit alors avoir égard aux intérêts respectifs des copartageants (Cass. 1re civ., 26 juin 2013, n° 12-13.366).
L'occupation
Libre, loué ou occupé : ce qui change la valeur
La jurisprudence ne donne pas de barème : elle dit, cas par cas, si l'occupation compte. Quatre situations, tranchées par un arrêt ou par le Code civil.
L'attributaire était locataire
La réunion des qualités de propriétaire et de locataire fait disparaître le bail : le bien « doit être estimé comme libre de tout bail », que le bailleur ait été le défunt ou un tiers (Cass. 1re civ., 11 juin 1996, n° 94-16.608).
L'indivision elle-même
« L'état d'indivision d'un bien n'affecte pas, dans les rapports entre les copartageants, sa valeur vénale » (Cass. 1re civ., 15 mai 2018, n° 17-18.903). La Cour a rejeté l'abattement pour indivision demandé sur une villa dont une moitié appartenait à l'une des héritières et l'autre à la succession.
Un bail rural sur les terres
Lorsqu'un copartageant obtient un bail à long terme sur les terres échues aux autres, « il est tenu compte, s'il y a lieu, de la dépréciation due à l'existence du bail » dans l'évaluation des terres incluses dans les différents lots (article 832-2).
L'occupation jusqu'au partage
L'attributaire qui use privativement du bien reste débiteur d'une indemnité d'occupation « jusqu'au jour du partage définitif », même si le jugement d'attribution est exécutoire (Cass. 1re civ., 15 mai 2018, n° 17-18.903 ; article 834).
La soulte
Le calcul de la soulte, en succession et en divorce
La soulte compense l'écart entre ce que reçoit l'attributaire et ce à quoi il a droit. Dans le cas le plus simple, elle est égale à la valeur nette du bien, moins la part de l'attributaire, et l'erreur sur la valeur se répercute directement sur son montant.
| Ligne du calcul | Succession : trois enfants à parts égales | Divorce : bien commun |
|---|---|---|
| Valeur du bien à la date de jouissance divise | 420 000 € | 360 000 € |
| Dette attachée au bien, reprise par l'attributaire | 0 € | 100 000 € |
| Actif net partagé | 420 000 € | 260 000 € |
| Droits de l'attributaire | Un tiers : 140 000 € | La moitié : 130 000 € |
| Soulte à verser | 280 000 € | 130 000 € |
| Droit de partage | 2,50 % de 420 000 € : 10 500 € | 1,10 % de 260 000 € : 2 860 € |
Exemple chiffré (valeurs d'hypothèse, sans référence de marché)
Si une soulte de 280 000 € était due par un conjoint survivant attributaire du logement, il pourrait exiger un délai pour la moitié au plus : 140 000 € payables comptant, et 140 000 € différés sur dix ans au plus, avec intérêts au taux légal sauf convention contraire. Pour renoncer avant le partage définitif, il faudrait que la valeur du bien, 420 000 € au jour de l'attribution, dépasse 525 000 € au jour du partage, soit plus d'un quart de hausse, indépendamment de son fait personnel.
Le paiement
Payer la soulte : comptant, sauf exceptions
Le principe, ses aménagements et les conséquences d'une variation de valeur, telles qu'elles figurent au Code civil.
Le principe
Sauf accord amiable entre les copartageants, la soulte éventuellement due « est payable comptant » (article 832-4). Un accord peut donc prévoir un autre échéancier, à condition que tous l'acceptent.
Un délai, dans deux cas
Pour le logement attribué de droit au conjoint survivant et pour l'exploitation agricole de droit, l'attributaire peut exiger des délais pour la moitié au plus de la soulte, « ne pouvant excéder dix ans » (article 832-4).
Intérêts et revente
Sauf convention contraire, les sommes restant dues portent intérêt au taux légal ; la vente de la totalité des biens attribués rend immédiatement exigible la fraction restant due (article 832-4).
Une valeur qui varie
Si, à la suite de circonstances économiques, la valeur des biens a varié de plus du quart depuis le partage, les sommes restant dues varient dans la même proportion, sauf exclusion convenue (article 828).
Après un divorce
L'attribution préférentielle n'est jamais de droit, et il peut toujours être décidé que la totalité de la soulte éventuellement due sera payable comptant (article 1476 du Code civil).
Renoncer à l'attribution
Avant le partage définitif, l'attributaire n'y renonce que si la valeur a augmenté de plus du quart, indépendamment de son fait (article 834), sauf jugement frappé d'un appel général (Cass. 1re civ., 29 mai 2019, n° 18-18.823).
Le droit de partage
Le droit de partage, et le sort de la soulte
Le partage est assujetti à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière (article 746 du Code général des impôts), liquidés sur l'actif net partagé (article 747). Leur base dépend donc directement de la valeur retenue.
| Partage | Droit de partage | La soulte |
|---|---|---|
| Succession ou communauté conjugale | 2,50 % de l'actif net partagé, sans déduction de la soulte | Partage entre membres originaires de l'indivision, conjoint, ascendants, descendants ou ayants droit à titre universel : pas considéré comme translatif dans la mesure de la soulte (article 748) |
| Divorce, séparation de corps, rupture de PACS | 1,10 % de l'actif net partagé, sans déduction de la soulte | Même règle pour les biens acquis par des époux ou des partenaires, avant ou pendant le mariage ou le pacte (article 748) |
| Autre partage comportant une soulte | 2,50 % de l'actif net partagé, soulte déduite (BOI-ENR-PTG-10-20, § 270) | Impôt perçu aux taux prévus pour les ventes sur ce qui fait l'objet de la soulte (article 747) |
L'exploitation agricole
Le cas de l'exploitation agricole
Le Code civil organise une attribution propre aux exploitations, avec des régimes distincts.
De droit, dans une limite
L'attribution est de droit pour toute exploitation agricole « qui ne dépasse pas les limites de superficie fixées par décret en Conseil d'État », si le maintien dans l'indivision n'a pas été ordonné (article 832).
Des demandes concurrentes
Même de droit, des demandes concurrentes font l'objet d'une appréciation comparative ; le juge apprécie l'aptitude « des personnes qui postulent effectivement l'attribution et non de leurs descendants » (Cass. 1re civ., 1er octobre 2025, n° 23-16.618).
Un groupement foncier agricole
À défaut d'attribution en propriété, le conjoint ou un héritier peut demander les biens à destination agricole pour constituer un groupement foncier agricole, avec bail ; la soulte due aux indivisaires qui n'y ont pas consenti est, sauf accord, payable dans l'année suivant le partage (article 832-1).
Une affaire de propriété viticole
Le tribunal de Libourne avait accordé une propriété viticole à un héritier ; le jugement étant frappé d'un appel général, la Cour a admis qu'il renonce à l'attribution, devant la cour d'appel de Bordeaux (Cass. 1re civ., 29 mai 2019, n° 18-18.823).
Notre méthode
Notre méthode : une valeur à la bonne date
Nous évaluons ; l'acte de partage, la soulte définitive et le choix de la procédure restent ceux de votre notaire et de votre avocat.
La date de valeur
Nous fixons d'abord ce qui est évalué et à quelle date : jouissance divise pour le partage, date convenue pour une liquidation amiable, jour du décès pour la déclaration.
Le bien
Visite, mesurage, analyse du marché local, valeur vénale par comparaison avec des ventes récentes de biens similaires, ajustées à l'état et à l'occupation à la date retenue.
Les hypothèses
Occupation, bail en cours, travaux réalisés pendant l'indivision, charges : chaque hypothèse est écrite et sourcée, pour pouvoir être discutée entre copartageants.
Le rapport
Le rapport est remis dans la même version à toutes les parties nommées dans la mission, avec les comparables annexés. Il s'adresse à votre notaire et, si la valeur est discutée, au juge.
Un rapport d'expertise opposable, motivé et argumenté, que vous pouvez produire face à l'administration fiscale, à une banque ou devant le juge. Il est établi selon la Charte de l'expertise en évaluation immobilière (6e édition) et les normes de la RICS.
Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, intervient dans toute la France.
Sources
Les sources officielles de cette page
- Code civil : articles 515-6, 828, 829, 831, 831-2, 831-3, 832, 832-1, 832-2, 832-3, 832-4, 833, 834 et 1476.
- Code général des impôts : articles 746, 747 et 748 ; BOI-ENR-PTG-10-20, § 270, version du 12 septembre 2012.
- Cour de cassation, première chambre civile : Cass. 1re civ., 17 mars 1987, n° 85-17.241 ; Cass. 1re civ., 8 décembre 1993, n° 91-19.846 ; Cass. 1re civ., 11 juin 1996, n° 94-16.608 ; Cass. 1re civ., 23 mai 2006, n° 05-17.856 ; Cass. 1re civ., 7 juin 2006, n° 03-18.807 ; Cass. 1re civ., 26 juin 2013, n° 12-13.366 ; Cass. 1re civ., 15 mai 2018, n° 17-18.903 ; Cass. 1re civ., 29 mai 2019, n° 18-18.823 ; Cass. 1re civ., 1er octobre 2025, n° 23-16.618.
Versions en vigueur le 9 novembre 2026. Les arrêts de 1987, 1993, 1996, 2006 et 2013 ont été rendus sous la rédaction de l'article 832 antérieure à la loi du 23 juin 2006, entrée en vigueur le 1er janvier 2007. Les exemples chiffrés reposent sur des valeurs d'hypothèse.
Vos interlocuteurs
Une équipe disponible
Avant le devis ou la mission, Guillaume, Amandine, Nathan et Jihane assurent un suivi fluide de votre demande, de la qualification du besoin jusqu'à la coordination administrative.
Engagements professionnels
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Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, est réglementé par la RICS ; son dirigeant, Guillaume Thériez, expert MRICS, est membre de la RICS, de l'IFEI et du SEEIF (ex-CEIF), les trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, motivés et vérifiables devant les juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
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Référence internationale
IFEI
Institut Français de l'Expertise ImmobilièreDepuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Réal Valuation dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
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Syndicat des Experts Évaluateurs Immobiliers de FranceLe SEEIF (ex-CEIF) rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Réal Valuation y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise motivée et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieVos questions
Vos questions sur l'attribution préférentielle
C'est le droit, pour le conjoint survivant ou un héritier copropriétaire, d'obtenir par le partage la propriété ou le droit au bail du local qui lui sert effectivement d'habitation, s'il y avait sa résidence à l'époque du décès, ainsi que le mobilier (article 831-2, 1°).
Pour le logement du conjoint survivant, oui (article 831-3) ; pour une exploitation agricole dans les limites fixées par décret, oui (article 832). Dans les autres cas, le tribunal décide à défaut d'accord. Après un divorce, elle n'est jamais de droit (article 1476 du Code civil).
À la dissolution du pacte, les articles 831, 831-2, 832-3 et 832-4 s'appliquent entre partenaires. Pour le logement, le premier alinéa de l'article 831-3 ne profite au partenaire survivant que si le défunt l'a expressément prévu par testament (article 515-6 du Code civil).
La valeur à la date de la jouissance divise, la plus proche possible du partage, en tenant compte des charges qui le grèvent (article 829 du Code civil ; article 832-4 du Code civil). Un bien qu'occupait l'attributaire en qualité de locataire s'estime libre de tout bail (Cass. 1re civ., 11 juin 1996, n° 94-16.608).
Les copartageants, s'ils sont d'accord, sinon le tribunal, à partir de la valeur du bien et des droits de chacun. Le juge doit fixer lui-même la valeur, à la date retenue pour la jouissance divise (article 829 du Code civil ; Cass. 1re civ., 8 décembre 1993, n° 91-19.846).
Dans le cas le plus simple : valeur du bien, moins les dettes reprises, moins la part de l'attributaire. Pour un bien de 420 000 € entre trois enfants à parts égales, sans dette, la soulte est de 280 000 €. Des rapports ou créances entre copartageants peuvent modifier ce calcul.
2,50 % de l'actif net partagé, ramené à 1,10 % pour un partage consécutif à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture de PACS (article 746 du Code général des impôts).
Si les copartageants l'acceptent, oui. Sans accord, la soulte est payable comptant, sauf pour le logement attribué de droit au conjoint survivant et l'exploitation agricole de droit, où l'attributaire peut exiger des délais pour la moitié au plus, sur dix ans au maximum (article 832-4 du Code civil).
Oui, en principe, tant qu'il use privativement du bien et jusqu'au jour du partage définitif, car il ne devient propriétaire exclusif qu'à cette date (Cass. 1re civ., 15 mai 2018, n° 17-18.903 ; article 834). La valeur locative sert à la chiffrer.
Oui. Réal Valuation, le cabinet d'expertise immobilière de Réal Group, évalue des biens partout en France ; les visites et les références de marché locales sont organisées au cadrage.
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