Héritier non-résident : succession en France

Oui, dès lors que la succession comprend des biens imposables en France et qu'aucune dispense ne s'applique : un immeuble situé en France entre dans le champ des droits français, quel que soit le domicile de l'héritier (article 750 ter du CGI), sous réserve des conventions fiscales. Le délai est de six mois si le décès a lieu en France métropolitaine, d'un an dans les autres cas.

• Le domicile fiscal du défunt décide de l'étendue des biens taxés en France ; celui de l'héritier ne joue que si le défunt n'était pas domicilié en France.
• Un héritier domicilié en France depuis au moins six des dix dernières années est imposé sur les biens reçus, où qu'ils soient, même si le défunt vivait à l'étranger, sauf convention fiscale contraire.
• Les conventions répartissent l'impôt selon la résidence du défunt et le lieu des biens, sans regarder la situation des héritiers, selon l'administration fiscale.
• L'immeuble se déclare à sa valeur vénale réelle à la date de la transmission ; cette valeur devient le prix d'acquisition en cas de revente.
• La loi qui régit la succession et l'impôt sont deux questions distinctes : le règlement européen de 2012 exclut la fiscalité.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 10/11/2026.

Le droit français raisonne d'abord à partir du défunt, puis de l'héritier s'il le faut. Dans les trois cas, un immeuble situé en France reste dans le champ des droits français.

Cette page expose les règles générales : elle ne remplace pas l'analyse de votre notaire ou d'un avocat fiscaliste, indispensable dès que plusieurs pays sont concernés.

Ce qu'elles font. Selon l'administration, « ces conventions répartissent les droits d'imposer » en fonction de la résidence fiscale du défunt et du lieu de situation des biens, « sans prendre en compte la situation des héritiers ou légataires » (BOI-ENR-DMTG-10-10-30, § 420). Elles peuvent donc empêcher la France de taxer certains biens. Sauf cas particulier, ajoute l'administration, elles s'opposent à l'imposition prévue au 3° de l'article 750 ter pour l'héritier domicilié en France et ne permettent pas d'appliquer la règle de détention indirecte d'un immeuble ; un certain nombre autorisent toutefois la France à imposer les titres de sociétés à prépondérance immobilière française.

Pour un immeuble. Chaque convention a ses règles. Celle conclue avec la Belgique prévoit que « les immeubles sont imposables dans l'État où ils sont situés » (BOI-INT-CVB-BEL-20, § 100). Celle conclue avec le Royaume-Uni répute les immeubles situés au lieu où ils se trouvent (convention du 21 juin 1963, article 4).

Lesquelles. Le site impots.gouv.fr publie, pays par pays, notamment celles conclues avec l'Allemagne, l'Autriche, la Belgique, l'Espagne, les États-Unis, la Finlande, l'Italie, Monaco, le Portugal, le Royaume-Uni, la Suède et la Tunisie ; cette liste n'est pas exhaustive. La convention avec la Suisse ne s'applique plus aux successions ouvertes depuis le 1er janvier 2015 (BOI-INT-CVB-CHE-20). Sans convention, les droits français restent dus et une double imposition est possible : l'article 784 A du CGI n'impute en France, dans les cas des 1° et 3° de l'article 750 ter, que l'impôt acquitté sur des biens situés hors de France.

Pour un immeuble, le notaire intervient de toute façon : c'est lui, en général, qui prépare la déclaration et qui recueille les signatures des héritiers.

La résidence de l'héritier ne change pas la règle d'évaluation d'un immeuble situé en France.

Un exemple simple, pour voir l'effet d'un écart de valeur sur les droits, puis sur la plus-value.

La loi de la succession. Pour les décès survenus à partir du 17 août 2015 (règlement (UE) n° 650/2012, article 83), la succession est régie, en principe, par la loi de l'État où le défunt avait sa résidence habituelle au moment du décès (article 21), sauf choix, dans les formes prévues, de la loi d'un État dont il possède la nationalité (article 22). Le règlement exclut les matières fiscales (article 1er) ; le Danemark et l'Irlande n'y participent pas (considérants 82 et 83).

Le certificat successoral européen. Il permet aux héritiers et légataires de faire valoir leur qualité dans un autre État membre (articles 62 et 63). Il ne se substitue pas aux documents internes.

La réserve héréditaire. Si le défunt ou l'un de ses enfants est ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou y réside habituellement, et que la loi étrangère applicable ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur des enfants, chaque enfant peut effectuer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France (article 913 du Code civil).

Si le bien est vendu ensuite. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour les droits de mutation (article 150 VB du CGI). Une personne qui n'est pas domiciliée fiscalement en France relève, sous réserve des conventions, du prélèvement de l'article 244 bis A : 19 % pour les personnes physiques, hors prélèvements sociaux (impots.gouv.fr), acquitté lors de l'enregistrement de l'acte, sous la responsabilité d'un représentant accrédité dans les cas prévus par ce texte.

• Code général des impôts, articles 4 B, 150 VB, 244 bis A, 641, 641 bis, 750 ter, 761, 764 bis, 777, 779, 784, 784 A, 796-0 bis, 800, 1727 et 1728. Code civil, article 913.
• BOFiP : BOI-ENR-DMTG-10-10-30 (territorialité) ; BOI-INT-CVB-BEL-20 ; BOI-INT-CVB-CHE-20. Convention franco-britannique du 21 juin 1963.
• impots.gouv.fr, les conventions internationales ; impots.gouv.fr, quand et où déclarer (international) ; impots.gouv.fr, délais de déclaration ; impots.gouv.fr, vente d'un bien par un non-résident ; service-public.fr, le notaire dans une succession.
• Règlement (UE) n° 650/2012 du 4 juillet 2012.

Textes consultés le 10 novembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date.