Real Group intervient régulièrement à Marseille, premier port français et capitale méditerranéenne, pour les institutionnels régionaux : banques de Place, foncières et SCPI/OPCI détenant des actifs Joliette et Euroméditerranée, exploitants logistiques portuaires, retailers prime du Centre Bourse. Cabinet certifié RICS, IFEI et CEIF, le cabinet produit des rapports opposables Red Book / IVS / EVS sur l'ensemble de la métropole Aix-Marseille-Provence.
Marseille concentre 870 000 habitants intra-muros et 1,9 million sur la métropole Aix-Marseille-Provence — soit la deuxième commune française et la troisième aire urbaine. La cité phocéenne se caractérise par sa position stratégique : premier port maritime français, premier port méditerranéen pour les conteneurs, carrefour logistique entre l'Europe du Nord, l'Asie via Suez et l'Afrique du Nord. Marseille accueille des sièges régionaux bancaires, des opérateurs maritimes et logistiques, des groupes industriels et agroalimentaires, ainsi que les grands institutionnels publics du territoire.
Le cabinet Real Group expertise les actifs marseillais sur l'ensemble des seize arrondissements, avec une forte présence sur le périmètre Euroméditerranée (opération d'intérêt national de 480 hectares — premier projet de renouvellement urbain d'Europe), La Joliette (tertiaire neuf), République et Castellane (immeubles haussmanniens institutionnels), Vieux-Port et Le Panier (hôtellerie et patrimonial), Prado et Castellane (résidentiel haut de gamme), Bonneveine (résidentiel sud), La Valentine et Les Arnavaux (logistique périphérique). Cette couverture intégrale est complétée par la page Provence-Alpes-Côte d'Azur qui couvre Aix-en-Provence, Nice, Toulon, Cannes, Avignon et Monaco.
Le marché marseillais se caractérise par une montée en gamme tertiaire significative depuis 2010, portée par l'opération Euroméditerranée et par le renouvellement du quartier de la Joliette. Les loyers prime de la Joliette / Euroméditerranée atteignent 220 à 270 €/m²/an HT-HC pour les actifs neufs ou restructurés, contre 180 à 230 €/m²/an dans le tertiaire du centre-ville historique (République, Castellane, Prado). Les taux de capitalisation prime oscillent entre 5,25 % (Joliette neuf) et 6,50 % (tertiaire secondaire métropolitain). Cette stratification impose une lecture par micro-zone et par typologie, avec une analyse systématique des références de marché pertinentes.
Partagez le contexte, l'actif concerné et l'échéance. Real Group revient vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage méditerranéen.
Nature de l'actif marseillais (tertiaire Joliette, retail Centre Bourse, hôtellerie Vieux-Port, logistique portuaire, résidentiel patrimonial Castellane), contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : le cabinet cadre avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? L'équipe Real Group accompagne les institutionnels marseillais au 05 56 81 66 30.
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Marseille combine logistique portuaire majeure, tertiaire neuf Euroméditerranée, retail méditerranéen et patrimoine haussmannien. Real Group adapte la méthodologie à chaque typologie institutionnelle.
Euroméditerranée est la première opération de renouvellement urbain d'Europe (480 hectares, opération d'intérêt national depuis 1995). Le secteur réunit des tours, plateaux tertiaires et programmes mixtes de nouvelle génération. Loyers prime 220-270 €/m²/an HT-HC, taux de capitalisation prime 5,25-5,75 %. Méthode DCF sur 10-15 ans, capitalisation directe et comparables MSCI / Immostat.
Le Grand Port Maritime de Marseille-Fos est le premier port français (78 millions de tonnes de trafic, 1,5 million d'EVP conteneurs) et le premier port méditerranéen pour les conteneurs hors transbordement. Bassins ouest (Fos, Lavéra, Caronte) et bassins est (Joliette, Mourepiane, Pinède). Real Group expertise les terminaux conteneurs, entrepôts logistiques portuaires, plateformes pétrochimiques et zones industrielles arrière. Méthode par capitalisation des loyers ILAT et analyse des conventions d'occupation domaniale (COD).
Le retail prime marseillais se concentre sur trois pôles : Les Terrasses du Port (des foncières et investisseurs, ouvert 2014), Centre Bourse (des foncières et investisseurs, restructuré 2019), Prado (galerie marchande), pieds d'immeuble rue Saint-Ferréol, rue Paradis, La Canebière, place Castellane, avenue du Prado. Loyers prime 800-1 800 €/m²/an HT-HC pour les emplacements numéro 1 de la rue Saint-Ferréol. Méthode par capitalisation et analyse OCR.
L'hôtellerie marseillaise bénéficie de la dynamique touristique méditerranéenne (croisières, Capitale européenne de la culture 2013, MUCEM 2013, classement UNESCO Calanques). Hôtels 4-5 étoiles du Vieux-Port des actifs emblématiques du centre marseillais, du Pharo, de Prado. Méthode du résultat opérationnel net (NOI), analyse RevPAR, ADR, taux d'occupation, comparables sectoriels.
Marseille concentre un patrimoine haussmannien institutionnel significatif sur les axes République (1er, 2e arrondissements), rue Saint-Ferréol, rue Paradis (1er, 6e), avenue du Prado et place Castellane (6e, 8e). Immeubles de rapport haussmanniens, hôtels particuliers, programmes mixtes habitat-commerce. Cible : foncières patrimoniales, investisseurs patrimoniaux régionaux, banques privées, conseils en gestion de patrimoine. Cadre IFI, successions, donations.
Le cabinet Real Group accompagne les institutionnels marseillais — banques régionales, mutuelles, foncières, SCPI/OPCI, fonds d'investissement, exploitants portuaires et logistiques, investisseurs patrimoniaux régionaux — dans la valorisation de leurs actifs sur l'ensemble de la métropole. Chaque mission s'inscrit dans une logique de cadrage préalable : identification du donneur d'ordres, définition de la finalité du rapport, périmètre micro-géographique précis (Joliette neuf, Euroméditerranée extension Arenc, République haussmannien, Castellane prime, Prado résidentiel, Fos logistique portuaire), choix de la méthodologie dominante.
Pour le tertiaire prime de la Joliette / Euroméditerranée, Real Group mobilise systématiquement la méthode DCF sur 10 à 15 ans, croisée avec la capitalisation directe et les comparables sectoriels. Pour les actifs logistiques portuaires, la méthodologie intègre la spécificité technique (capacité de manutention, tirant d'eau, équipement portique, voies ferrées, raccordements pipelines), la lecture des conventions d'occupation domaniale et l'analyse de la dépendance opérateur.
Tours et plateaux tertiaires neufs ou restructurés de la Joliette et d'Euroméditerranée relèvent d'une lecture combinant DCF, capitalisation directe et comparables MSCI / Immostat. Ces actifs accueillent sièges régionaux, utilisateurs et immeubles de rendement de premier plan.
Programmes neufs HQE/BREEAM Excellent du périmètre Euroméditerranée extension Arenc et Saint-Charles : Le Silo (salle de spectacle et bureaux), Les Docks (mixed-use), MuCEM (équipement culturel structurant). Méthode multi-actifs adaptée aux programmes mixtes.
Terminaux conteneurs Fos 2XL et Fos 4XL (des opérateurs logistiquesEurogate), entrepôts logistiques portuaires multi-classes (Distriport, La Feuillane, Clésud), plateformes pétrochimiques Lavéra et Berre. Méthode par capitalisation, analyse des conventions domaniales et baux longue durée.
Centres commerciaux Les Terrasses du Port, Centre Bourse, Prado, La Valentine. Pieds d'immeuble rue Saint-Ferréol, rue Paradis, La Canebière, place Castellane, avenue du Prado. Méthode par capitalisation et analyse OCR.
Hôtels 4-5 étoiles du Vieux-Port des actifs emblématiques du centre marseillais, du Pharo, du Prado, de Bonneveine. Hôtellerie urbaine résidence, hôtellerie touristique méditerranéenne. Méthode du résultat opérationnel net (NOI), analyse RevPAR, ADR, taux d'occupation.
Immeubles de rapport haussmanniens des axes République, rue Saint-Ferréol, rue Paradis, avenue du Prado, place Castellane. Programmes mixtes habitat-commerce. Cible : foncières patrimoniales, investisseurs patrimoniaux régionaux, banques privées. Cadre IFI, successions, arbitrages patrimoniaux.
Appartements prime du 6e arrondissement (Castellane, Vauban), du 8e (Prado, Périer, Bonneveine), du 7e (Vieux-Port, Saint-Victor), demeures avec parc, programmes neufs prime Bord-de-Mer. Méthode par comparaison enrichie d'une analyse qualitative (vue mer, exposition, prestations).
Plateformes logistiques périurbaines Plan-de-Campagne, Vitrolles, Aubagne, La Valentine, Les Arnavaux. Entrepôts multi-niveaux pour le e-commerce, messagerie urbaine, dark stores. Méthode par capitalisation des loyers ILAT, analyse des baux longue durée et amortissements aménagements.
Le marché marseillais combine consolidation tertiaire Euroméditerranée, dynamisme logistique portuaire, retail méditerranéen résilient et tension sur le résidentiel haut de gamme.
Le périmètre Euroméditerranée démontre une résilience marquée sur 2024-2025 : faible vacance prime sur les programmes signature (des tours tertiaires récentes, Floréal, Calypso, Hermione), demande institutionnelle soutenue, indexation positive ICC/ILAT. Loyers prime 220-270 €/m²/an, taux prime 5,25-5,75 %.
Le Grand Port Maritime Marseille-Fos affiche une croissance soutenue depuis 2020 : trafic conteneurs 1,5 million d'EVP, montée en puissance du terminal Fos 4XL, implantations de grands opérateurs logistiques et de distribution sur les zones logistiques arrière. Loyers ILAT 50-65 €/m²/an, taux de capitalisation prime 5,75-6,25 %.
Le retail prime marseillais retrouve une dynamique soutenue depuis 2023, portée par le retour des flux touristiques croisiéristes et la reprise touristique post-Covid. Loyers prime 800-1 800 €/m²/an HT-HC pour les emplacements numéro 1 de la rue Saint-Ferréol, 600-1 200 €/m²/an au Centre Bourse et aux Terrasses du Port.
L'hôtellerie marseillaise consolide sa position avec une dynamique post-Covid soutenue : RevPAR en hausse de 15 % sur 2024 vs 2023, taux d'occupation supérieur à 72 % sur le segment 4-5 étoiles, croisières 1,7 million de passagers en 2024. Investissement hôtelier 2024 supérieur à 320 millions d'euros sur la métropole.
Expertises périodiques pour foncières cotées et SCPI/OPCI à dominante régionale ou diversifiée détenant des actifs marseillais significatifs. Documentation IFRS 13 et IAS 40.
Le résidentiel haut de gamme marseillais (6e, 8e arrondissements, Prado, Castellane) affiche une dynamique haussière depuis 2020. Prix au m² 5 200-7 800 €/m² pour les appartements prime, 6 500-12 000 €/m² pour les villas avec vue mer (Endoume, Anse de Maldormé, Roucas Blanc). Cible : investisseurs patrimoniaux régionaux, banques privées.
Le cabinet couvre l'ensemble de la région PACA au-delà de Marseille. Chaque ville fait l'objet d'une page dédiée avec ses spécificités économiques et son tissu institutionnel.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieChaque expertise menée par Real Group est conduite selon les normes professionnelles de référence. Ces trois corpus garantissent la qualité, la comparabilité et l'opposabilité de nos rapports, condition indispensable pour les banques, les fonds, les mutuelles, les juridictions et l'administration fiscale.
Le standard mondial de l'évaluation immobilière, édité par la RICS. Il définit les exigences obligatoires de toute mission : mandat, indépendance, méthodologie, structure du rapport, et constitue la grille de lecture utilisée par l'ensemble des acteurs financiers internationaux.
Télécharger le Red BookLe référentiel européen complémentaire au Red Book, édité par TEGoVA. Il fait autorité auprès des banques, des assureurs et des autorités prudentielles européennes, et s'impose dans le cadre des dispositifs Solvabilité II, CRR 575/2013 et MCD 2014/17.
Télécharger le Blue BookPilotée par l'IFEI avec les principales organisations professionnelles françaises, la Charte formalise les bonnes pratiques de l'expertise en France. Régulièrement actualisée, elle est la référence partagée par les experts agréés, les juridictions et l'administration fiscale.
Télécharger la CharteTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.