Real Group intervient régulièrement à Nice, capitale azuréenne et deuxième concentration nationale du marché du luxe, pour les institutionnels niçois : foncières hôtelières détenant des actifs du front de mer, acteurs du luxe implantés au Carré d'or, banques privées et investisseurs patrimoniaux résidant sur la Riviera. Cabinet certifié RICS, IFEI et CEIF, le cabinet produit des rapports opposables conformes au Red Book, aux IVS et aux EVS sur l'ensemble de la métropole Nice-Côte d'Azur.
Nice concentre 343 000 habitants intra-muros et près d'un million d'habitants sur la métropole Nice-Côte d'Azur — cinquième commune française et capitale économique de la Riviera. La ville accueille le troisième aéroport français (Nice-Côte d'Azur, plus de 14 millions de passagers par an), porte d'entrée internationale de la Côte d'Azur, et constitue avec Sophia Antipolis (technopole de 38 000 emplois implantée à proximité, sciences, tech et industries du logiciel) un pôle économique majeur du Sud-Est. Nice est avant tout reconnue comme la deuxième concentration française du marché du luxe et du tourisme haut de gamme, derrière Paris : palaces historiques, hôtellerie 5 étoiles internationale, retail luxe du Carré d'or, immobilier patrimonial belle époque et résidentiel prime des hauteurs en font un marché unique en France.
Le cabinet Real Group expertise les actifs niçois sur l'ensemble des quartiers de la métropole, avec une présence soutenue sur la Promenade des Anglais et le front de mer (concentration des palaces et hôtels 5 étoiles), le Carré d'or (avenue Jean Médecin, rue Masséna, rue Paradis, place Masséna) qui concentre le retail luxe et premium, Cimiez (résidentiel haut de gamme historique aux villas belle époque), Mont Boron (résidentiel prime avec vue mer Mont Boron — Cap de Nice), le Vieux Nice (immeubles patrimoniaux baroques classés), ainsi que les communes voisines de la métropole (Saint-Laurent-du-Var, Cagnes-sur-Mer, Villefranche-sur-Mer). Cette couverture est complétée par la page Provence-Alpes-Côte d'Azur qui fédère Marseille, Aix-en-Provence, Cannes, Antibes, Toulon et Avignon.
Le marché niçois se distingue par la valeur exceptionnelle de ses actifs hôteliers et résidentiels prime : un palace historique de la Promenade des Anglais peut afficher une valeur unitaire par chambre supérieure à 1,8 million d'euros, un appartement résidentiel prime du Mont Boron ou de Cimiez se négocie entre 12 000 et 25 000 €/m² selon vue et prestations, et le retail prime du Carré d'or atteint 2 800 à 4 200 €/m²/an HT-HC. Les loyers tertiaires niçois, plus modérés (180 à 240 €/m²/an dans les actifs neufs du quartier de l'aéroport et de la zone d'activités Arenas), reflètent une économie locale dominée par le tertiaire de services aux entreprises, le tourisme et le retail plutôt que par le tertiaire de sièges sociaux. Cette spécificité économique impose une lecture méthodologique adaptée que Real Group déploie systématiquement, en croisant les références MSCI, Immostat et les analyses des conseils internationaux locaux (des observatoires et conseils de marché).
Partagez le contexte, l'actif concerné et l'échéance. Real Group revient vers vous rapidement avec le bon niveau de cadrage azuréen.
Nature de l'actif niçois (palace front de mer, retail Carré d'or, villa belle époque Cimiez ou Mont Boron, programme tertiaire Sophia Antipolis), contexte d'intervention, usage du rapport et délai attendu : le cabinet cadre avant de vous orienter.
Besoin d'un échange direct ? L'équipe Real Group accompagne les institutionnels niçois au 05 56 81 66 30.
Réponse sous 24h par un interlocuteur dédié
Nice impose une lecture micro-géographique entre hôtellerie palace du front de mer, retail luxe du Carré d'or, résidentiel prime des hauteurs et tertiaire technopolitain de Sophia Antipolis. Real Group adapte la méthodologie à chaque typologie.
Le front de mer niçois concentre une des plus fortes densités hôtelières haut de gamme d'Europe. Real Group y intervient sur des établissements 4-5 étoiles, palaces et actifs mixtes, avec une méthodologie fondée sur le résultat opérationnel net, le RevPAR, l'ADR, le taux d'occupation et des comparables sectoriels.
Le Carré d'or niçois (avenue Jean Médecin, rue Masséna, rue Paradis, place Masséna) constitue l'un des principaux pôles français du retail luxe hors Paris. Loyers prime 2 800 à 4 200 €/m²/an HT-HC pour les emplacements numéro 1, jusqu'à 1 800 €/m²/an avenue Jean Médecin secondaire. Un grand centre commercial régional du Sud-Est complète ce tissu. Méthode par capitalisation et analyse OCR (Occupancy Cost Ratio).
Cimiez concentre le résidentiel patrimonial belle époque niçois : villas du début du XXe siècle, immeubles emblématiques et demeures de prestige avec parc. Mont Boron offre le résidentiel prime contemporain avec vue mer. Valeurs unitaires 12 000 à 25 000 €/m² selon vue, exposition et prestations. Real Group expertise pour investisseurs patrimoniaux, banques privées et conseils en gestion de patrimoine, dans un cadre IFI, succession, donation ou arbitrage patrimonial.
La technopole Sophia Antipolis (38 000 emplois, 2 500 entreprises) constitue le premier parc d'activités scientifiques et technologiques d'Europe par sa surface, à proximité immédiate de Nice : sciences, tech, sciences de la vie, industries du logiciel. Real Group expertise les programmes tertiaires Sophia, le quartier d'affaires Arenas (proximité aéroport) et les zones d'activités azuréennes. Loyers tertiaires neufs 180 à 240 €/m²/an HT-HC, taux de capitalisation 5,75 à 6,75 % selon classe et durée des baux.
Le Vieux Nice classé secteur sauvegardé concentre les immeubles baroques et patrimoniaux des XVIIe et XVIIIe siècles. La ville accueille aussi un patrimoine belle époque remarquable. Real Group expertise pour foncières patrimoniales, investisseurs patrimoniaux, banques privées et propriétaires institutionnels d'immeubles de rapport historiques. Méthode par capitalisation des loyers retraitée des contraintes patrimoniales (ABF, secteur sauvegardé, monuments historiques).
Le cabinet Real Group accompagne les institutionnels niçois — foncières hôtelières et tertiaires, banques privées, investisseurs patrimoniaux, acteurs du luxe, exploitants hôteliers, mutuelles et SCPI/OPCI — dans la valorisation de leurs actifs sur l'ensemble de la métropole Nice-Côte d'Azur. Chaque mission s'inscrit dans une logique de cadrage préalable rigoureux : identification du donneur d'ordres, définition de la finalité du rapport, périmètre micro-géographique précis et choix de la méthodologie dominante.
Pour les palaces et hôtels 5 étoiles de la Promenade des Anglais, Real Group mobilise systématiquement la méthode du résultat opérationnel net (NOI) sur 10 à 15 ans, avec analyse du RevPAR, de l'ADR, du taux d'occupation et du compte d'exploitation prévisionnel intégrant la saisonnalité méditerranéenne. Pour le retail prime du Carré d'or, la méthodologie privilégie la capitalisation du loyer prime croisée avec l'analyse OCR du locataire (taux d'effort, chiffre d'affaires, durée ferme, indexations ICC/ILC).
des actifs hôteliers haut de gamme du front de mer niçois, hôtels 5 étoiles et palaces de la Riviera. Méthode du résultat opérationnel net (NOI), analyse RevPAR, ADR, taux d'occupation, modélisation saisonnalité méditerranéenne, comparables sectoriels.
Pieds d'immeuble avenue Jean Médecin, rue Masséna, rue Paradis, place Masséna. Boutiques flagship des acteurs du luxe et marques premium. Loyers prime 2 800 à 4 200 €/m²/an HT-HC pour les emplacements numéro 1. Méthode par capitalisation, analyse OCR locataire et triangulation transactions documentées.
Grand centre commercial régional du Sud-Est, cet ensemble cumule plus de 200 boutiques. Méthode par capitalisation des loyers GLA, analyse du taux d'occupation, des baux commerciaux et de la performance par secteur.
Villas belle époque historiques de Cimiez, immeubles emblématiques et demeures de prestige avec parc. Cible : investisseurs patrimoniaux, banques privées et conseils en gestion de patrimoine. Méthode par comparaison enrichie d'une analyse qualitative (parc, exposition, vue, prestations, classement éventuel monuments historiques).
Penthouses, villas contemporaines avec vue mer du Mont Boron, du Cap de Nice et de Villefranche-sur-Mer. Valeurs 12 000 à 25 000 €/m² selon vue, exposition et prestations. Cadre IFI, succession, donation, arbitrage patrimonial pour les patrimoines internationaux résidant sur la Riviera.
Immeubles baroques classés ou inscrits du Vieux Nice (secteur sauvegardé), pieds d'immeuble commerciaux du quartier historique, immeubles de rapport mixte (résidentiel-commercial). Real Group documente les contraintes patrimoniales (ABF, secteur sauvegardé, monuments historiques) et leur impact valoriel sur la valeur vénale.
Programmes tertiaires de Sophia Antipolis (Valbonne, Biot, Mougins, Antibes), du quartier d'affaires Arenas (proximité aéroport Nice-Côte d'Azur) et des zones d'activités azuréennes. Loyers tertiaires neufs 180 à 240 €/m²/an HT-HC. Méthode DCF, capitalisation directe et comparables conseils internationaux locaux.
Hôtels 4 étoiles affaires et tourisme du Carré d'or, des quartiers d'affaires (Arenas) et de Cimiez. Résidences hôtelières et apparthotels exploités par des enseignes nationales et internationales. Méthode du NOI, analyse comparable de la performance opérationnelle et des baux exploitants.
Le marché niçois conjugue dynamique exceptionnelle de l'hôtellerie post-Covid, résilience du retail luxe Carré d'or, valorisation soutenue du résidentiel prime des hauteurs et montée en puissance du tertiaire technopolitain.
L'hôtellerie palace niçoise affiche une dynamique soutenue depuis 2022 : RevPAR en hausse de 22 % sur 2024 vs 2023, taux d'occupation moyen supérieur à 75 % sur le segment 5 étoiles et ADR en progression. Les rénovations et repositionnements récents confortent le positionnement luxe international du front de mer.
Le Carré d'or retrouve une dynamique soutenue depuis 2023, portée par le retour des flux touristiques internationaux (clientèle anglo-saxonne, Moyen-Orient, russophones avant 2022, Asie). Loyers numéro 1 stables 2 800-4 200 €/m²/an HT-HC. Implantations et renouvellements de marques de luxe et premium sur l'avenue Jean Médecin.
Le résidentiel prime de Cimiez, Mont Boron et Villefranche-sur-Mer affiche une valorisation soutenue : les penthouses Mont Boron neufs avec vue mer dépassent 22 000 €/m², les villas belle époque rénovées de Cimiez se négocient entre 14 000 et 18 000 €/m². Forte demande des patrimoines internationaux résidant sur la Riviera.
Évaluation des biens immobiliers entrant dans l'assiette IFI pour les contribuables résidents fiscaux français détenant un patrimoine niçois (villas Cimiez, penthouses Mont Boron, hôtels particuliers Vieux Nice). Rapport opposable à la DGFiP, sécurisation au regard du contrôle fiscal et de la jurisprudence IFI.
Sophia Antipolis bénéficie de la reconfiguration des supply chains technologiques européennes : implantations sciences de la vie, sciences, sciences du logiciel. Loyers tertiaires neufs 180-240 €/m²/an HT-HC. Le quartier d'affaires Arenas (proximité aéroport) consolide sa position tertiaire métropolitaine.
Expertises périodiques pour foncières hôtelières détenant des actifs niçois et SCPI/OPCI à dominante hôtelière ou diversifiée investies sur la Côte d'Azur. Documentation IFRS 13 et IAS 40, contradictoire avec commissaires aux comptes.
Le cabinet couvre l'ensemble de la Côte d'Azur au-delà de Nice intra-muros. Chaque ville fait l'objet d'une page dédiée avec ses spécificités économiques et son tissu institutionnel.
Real Group est membre des trois institutions de référence de l'expertise en évaluation immobilière, en France et à l'international. Pour nos clients, cette appartenance est un gage concret : des rapports reconnus par les banques, opposables aux juridictions, et alignés sur les meilleures pratiques mondiales.
La référence mondiale de l'expertise immobilière depuis 1868, présente dans 146 pays. Être régulé par la RICS, c'est s'engager sur ses standards éthiques et méthodologiques : un cadre exigeant qui rend nos rapports immédiatement reconnus par les banques, les institutions financières et les juridictions, en France comme à l'international.
Référence internationale
Depuis 1979, l'IFEI fédère les experts français les plus exigeants et pilote la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière, référentiel partagé par toute la profession. Notre adhésion à l'IFEI traduit l'engagement de Real Group dans la production active des standards qui régissent notre métier en France.
Standards français
La CEIF rassemble les experts immobiliers indépendants attachés à une déontologie stricte et à une formation continue rigoureuse. Real Group y adhère pour garantir aux donneurs d'ordre la rigueur, l'indépendance et la transparence qui font la valeur d'une expertise opposable et la réputation de la profession.
Indépendance & déontologieChaque expertise menée par Real Group est conduite selon les normes professionnelles de référence. Ces trois corpus garantissent la qualité, la comparabilité et l'opposabilité de nos rapports, condition indispensable pour les banques, les fonds, les mutuelles, les juridictions et l'administration fiscale.
Le standard mondial de l'évaluation immobilière, édité par la RICS. Il définit les exigences obligatoires de toute mission : mandat, indépendance, méthodologie, structure du rapport, et constitue la grille de lecture utilisée par l'ensemble des acteurs financiers internationaux.
Télécharger le Red BookLe référentiel européen complémentaire au Red Book, édité par TEGoVA. Il fait autorité auprès des banques, des assureurs et des autorités prudentielles européennes, et s'impose dans le cadre des dispositifs Solvabilité II, CRR 575/2013 et MCD 2014/17.
Télécharger le Blue BookPilotée par l'IFEI avec les principales organisations professionnelles françaises, la Charte formalise les bonnes pratiques de l'expertise en France. Régulièrement actualisée, elle est la référence partagée par les experts agréés, les juridictions et l'administration fiscale.
Télécharger la CharteTransaction, investissement, gestion locative ou Expertise — nos consultants vous apportent une réponse claire et personnalisée sous 24h.