Prêt viager hypothécaire : expertise du bien

Oui. L'offre de prêt viager hypothécaire doit indiquer « la valeur du bien hypothéqué estimée par un expert choisi par les parties » (article L315-9, 3°, du Code de la consommation). Cette valeur sert à fixer le capital, et la dette, capital et intérêts, ne peut jamais excéder la valeur de l'immeuble appréciée lors de l'échéance du terme (article L315-15).

• L'expert est choisi par les parties, et l'offre mentionne ses frais lorsqu'ils sont mis à la charge de l'emprunteur.
• Selon Service-Public, le prêt accordé varie en général entre 15 % et 75 % de la valeur du bien, selon notamment l'âge de l'emprunteur.
• La valeur compte à nouveau au terme : au jour de l'ouverture de la succession au décès, et à la vente si le prêteur la conteste.
• La Cour de cassation juge que l'évaluation à dire d'expert du bien hypothéqué est nécessairement déterminante du consentement de l'emprunteur.
• Cette page traite de la valeur du bien ; elle ne compare ni les offres, ni les taux, et ne dit pas si ce prêt vous convient.

Rédigé et relu par l'équipe de Réal Valuation. Mis à jour le 10/11/2026.

Ce prêt est « garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation ». Son remboursement, principal et intérêts capitalisés annuellement, ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur, ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble s'ils surviennent avant (article L315-1 du Code de la consommation). Le contrat peut aussi prévoir un remboursement périodique des seuls intérêts.

Le code fait intervenir l'expert à trois moments : à l'offre, au décès et à la vente.

Le formalisme de l'offre. Le prêteur maintient les conditions de l'offre pendant au moins trente jours (article L315-10) ; l'acceptation n'intervient que dix jours après sa réception et fait l'objet d'un acte notarié, aucun versement n'ayant lieu avant (article L315-11). Service-Public précise que « Le notaire doit vérifier que le bien a été correctement estimé » (fiche F16242 de Service-Public). Le prêt ne peut pas financer une activité professionnelle (article L315-3) et ne peut pas faire l'objet d'un démarchage (article L315-8).

Une exception, une garantie. Pour un prêt avance mutation, autre prêt du même chapitre, « l'estimation peut être réalisée par l'établissement prêteur » (article L315-9, 3°). Quant à l'hypothèque, le créancier a le droit d'être colloqué pour la totalité des intérêts, au même rang que le principal, lorsqu'elle garantit un prêt viager (article 2427 du Code civil).

Un prêt peu distribué. « Actuellement, le prêt viager hypothécaire est commercialisé uniquement par quelques établissements spécialisés » (Service-Public, F16242, vérifiée le 1er juillet 2026). Les deux pages publiques d'établissements citées ici présentent une même offre, et la page publique de Caisse d'Épargne, modifiée le 18 décembre 2025, la réserve à la commercialisation et à la disponibilité du partenariat dans l'établissement. Avant d'engager une expertise, vérifiez qu'une offre existe pour votre bien.

Le code dit que l'expert est « choisi par les parties », donc par l'emprunteur et le prêteur. Service-Public écrit de même : « déterminée par un expert, choisi par vous et l'organisme prêteur » (fiche F16242 de Service-Public). En pratique, l'établissement peut proposer son propre expert : la page publique de Caisse d'Épargne, modifiée le 18 décembre 2025, indique que l'expertise, obligatoire, est réalisée par une filiale de son groupe. Rien, dans les articles cités ici, n'empêche de demander une autre valeur avant d'accepter l'offre.

Sur les frais, les sources ne se recoupent pas. Le code demande à l'offre de les mentionner « lorsqu'ils sont mis à la charge de l'emprunteur » (article L315-9, 3°) ; Service-Public les présente comme étant à la charge de l'emprunteur ; la page publique de Banque Populaire, publiée le 24 juillet 2026, indique, pour cette même offre, « A la charge de l'établissement prêteur ». Vérifiez ce point dans votre offre.

Le prêteur peut aussi refuser le prêt, « s'il estime, par exemple, que le bien risque de perdre de sa valeur » (Service-Public, F16242). Cette page ne remplace ni votre notaire, ni un conseil en financement.

Le code ne choisit pas. Le chapitre consacré à ce prêt parle de « la valeur du bien hypothéqué » sans dire si elle s'entend libre ou occupée, ni fixer de méthode. Le rapport doit donc indiquer la base de valeur retenue, la date, l'état du bien et son occupation, pour que le prêteur, le notaire et plus tard les héritiers lisent le même chiffre de la même façon.

Si vous habitez le logement. Le prêt ne change ni le propriétaire ni l'occupant. À notre sens, la référence est alors la valeur libre : aucun tiers n'occupe le bien, et il sera en principe disponible au terme. L'administration raisonne de même pour un immeuble occupé par son propriétaire, à propos de l'impôt sur la fortune immobilière (BOI-PAT-IFI-20-30-10, § 70) ; ce texte ne porte pas sur le prêt.

Si le logement est loué. Service-Public admet comme garantie « une résidence principale ou secondaire ou encore un bien loué » (fiche F16242 de Service-Public). Le bail se répercute alors sur la valeur : le rapport donne la valeur occupée et la valeur libre, avec la durée restant à courir. Voir notre page sur la décote d'un bien occupé. Une mise en location après l'offre suppose l'accord écrit du prêteur (Service-Public, F16242).

La décote d'occupation. Dans un viager occupé, l'acheteur paie moins parce qu'il achète un bien qu'il ne peut pas encore occuper. Ici, il n'y a pas de vente : à notre sens, le fait que vous habitiez le logement ne justifie pas à lui seul une décote, car le temps d'attente du prêteur est déjà pris en compte dans le capital accordé, qui dépend de l'âge et du sexe de l'emprunteur (Service-Public, F16242).

L'entretien. L'emprunteur doit apporter à l'immeuble « tous les soins raisonnables » (article L315-12) et perd le bénéfice du terme s'il change l'affectation du bien ou refuse au créancier l'accès pour s'assurer de son état (article L315-14). Un état des lieux précis à l'origine aide donc à comparer la valeur au terme.

Les articles cités ici ne fixent aucun pourcentage du capital par rapport à la valeur. Selon Service-Public, le prêteur fixe le montant en fonction de trois critères, la valeur du bien, l'âge de l'emprunteur et son sexe, et « En général, le prêt accordé varie entre 15% et 75% de la valeur du bien » (Service-Public, F16242, vérifiée le 1er juillet 2026).

L'offre doit donner l'échéancier des versements ou l'état des intérêts accumulés, « permettant à l'emprunteur de connaître le moment où il aura épuisé l'actif net de son logement » (article L315-9, 6° et 7°), ainsi que, sur des exemples représentatifs, le coût global du crédit et le taux effectif global (8°). Le taux relève de votre offre : nous ne l'examinons pas ici. La valeur de l'expert, elle, sert de point de départ à ce calcul.

« La dette de l'emprunteur ou de ses ayants droit ne peut jamais excéder la valeur de l'immeuble appréciée lors de l'échéance du terme » (article L315-15). La valeur compte donc deux fois : à l'offre, pour le capital ; au terme, pour le plafond de la dette.

Au décès. L'article vise le décès de l'emprunteur ou du dernier vivant des co-emprunteurs. À défaut de paiement par les héritiers, et nonobstant les règles de l'acceptation sous bénéfice d'inventaire, le créancier peut, à son choix, poursuivre la saisie et la vente du bien, la dette étant plafonnée au prix de vente, ou se voir attribuer la propriété par décision judiciaire ou en vertu d'un pacte commissoire, même si le bien était la résidence principale de l'emprunteur ; il dispose de la même option en cas de succession vacante (article L315-20). Selon Service-Public, « aucun autre bien personnel ni successoral ne peut être saisi pour combler la dette » (Service-Public, F16242).

À la vente, ou au démembrement. En cas d'aliénation, la valeur de l'immeuble est celle indiquée dans l'acte de cession, sous réserve de la contestation du créancier (article L315-15 et article L315-21). « Si la valeur de l'immeuble s'avère finalement inférieure à cette estimation », la créance est plafonnée au prix d'adjudication en cas de saisie et de vente, ou à la valeur d'expertise en cas d'attribution judiciaire ou de pacte commissoire (article L315-21). Service-Public résume : si l'expertise conclut à une valeur supérieure au prix envisagé, le prêteur peut notamment s'opposer à la vente ou demander à être remboursé sur la base de cette valeur (Service-Public, F16242).

Par un arrêt du 19 juin 2024, publié au bulletin, la Cour de cassation a jugé qu'« en matière de prêt viager hypothécaire, l'évaluation à dire d'expert du bien hypothéqué, entrée dans le champ contractuel par l'effet de la loi, est nécessairement déterminante du consentement de l'emprunteur » (Cass. 1re civ., 19 juin 2024, n° 22-20.533).

Dans cette affaire, deux prêts de 211 200 € et de 25 700 €, consentis en 2007 et en 2010, reposaient sur une estimation d'expert de 960 000 €, puis de 1 030 000 €. Après le décès de l'emprunteur, ses héritiers, estimant le bien surévalué, ont agi en nullité pour vice du consentement ; une expertise ordonnée au cours de l'instance a évalué le bien à 540 000 € en 2007 et à 575 000 € en 2010. Pour le prêt de 2010, la cour d'appel avait écarté l'erreur, en jugeant que la surévaluation n'avait pas déterminé le consentement ; pour celui de 2007, elle avait jugé l'action prescrite.

La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, pour le prêt de 2010, ainsi que la prescription retenue pour celui de 2007, faute d'avoir recherché à quelle date l'emprunteur avait connu le vice, et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Paris autrement composée. Elle ne dit pas elle-même que le bien était surévalué. L'arrêt applique les textes antérieurs aux réformes de 2016, mais l'obligation qu'il vise figure aujourd'hui à l'article L315-9, 3°. Par ailleurs, le prêteur qui ne saisit pas l'emprunteur d'une offre conforme à cet article peut être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge (article L341-54).

Une valeur trop haute ne rend pas service à l'emprunteur : le capital se calcule sur elle, les intérêts s'accumulent, et la marge de ses héritiers se réduit d'autant. Une valeur trop basse le prive de ce qu'il pouvait emprunter. Dans les deux cas, le rapport doit permettre de retrouver comment la valeur a été obtenue.

• Code de la consommation : articles L315-1, L315-3, L315-8, L315-9, L315-10, L315-11, L315-12, L315-14, L315-15, L315-20, L315-21 et L341-54.
• Code civil : article 2427 du Code civil. Cour de cassation : Cass. 1re civ., 19 juin 2024, n° 22-20.533, publié au bulletin.
• fiche F16242 de Service-Public, vérifiée le 1er juillet 2026. BOFiP : BOI-PAT-IFI-20-30-10, § 70.
• Établissements : page publique de Banque Populaire, publiée le 24 juillet 2026 ; page publique de Caisse d'Épargne, modifiée le 18 décembre 2025. Ces pages décrivent une offre commerciale, à titre d'illustration ; elles ne valent ni recommandation ni comparaison.

Textes consultés dans leur version en vigueur le 9 novembre 2026. Les exemples chiffrés reposent sur des valeurs d'hypothèse, sans taux d'intérêt.